それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
賃貸アパートの収益や具体的な利回りの希望などはあるか。
戸建やマンションなど住宅に関するこだわりはあるか。
建て替えを予定している自宅やアパートは非堅固建物（木造）か。
相続税対策は検討しているかです。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　S社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、S社の提案は妥当かを確認します。

借地契約を更新し建替える場合には原則として地主の承諾が必要となります。
建て替えの承諾を得られたら、一般的には地主への承諾料を支払います。

非堅固建物（木造）から堅固建物（鉄筋コンクリート造など）に変える場合は、借地権の契約期間が変わる場合もあるため注意が必要です。

Aさんの借地権と地主Bさんが所有する底地を借地権割合で交換することで、AさんとBさんが互いに完全所有権の土地を取得できます。

交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が交換差金となり、交換差金に対して所得税が課税されます。
ただし、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例の対象となり課税されません。

交換する資産は、いずれも固定資産で、同種類の資産であること。
交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
取得する資産を、交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

地主Bさんと一緒にS社の等価交換事業に参加すると、借地権に応じたマンションの一部を取得できるので、資金負担なくマンションの所有権を得ることができます。
ただし、土地が実質共有となります。

地上3階以上の中高層の耐火共同住宅など、条件が合えば、立体買い替えの特例の適用を受けることができるので、譲渡益に係る所得税の課税を繰延べることができます。

Ⅲ案を勧めます。

I案の場合だと、自宅とアパートの建替費用は合計で8,500万円程度かかると想定され、現在保有している金融資産約4,000万円と借入金で賄うつもりですが、金融資産の減少と借入金の利用が将来、負担になる可能性があります。

Ⅱ案の場合だと、Aさんが所有する土地の面積が減少してしまうので、予定している自宅とアパートの規模が縮小されてしまう可能性があります。

Ⅲ案の場合だど、建築費用を出さずにマンションを得られることや、建物のための手続きや建設をディベロッパーがすべて行ってくれるため、Aさんは建物建築に関する費用が不要なだけでなく、手続きに時間を取られることがありません。
土地も、ディベロッパーと共有することになります。
土地は最終的にディベロッパーとの共同所有ということになるため、土地の所有権の一部を手放すことになりますが、Aさんの定年後の生活を考えると資金負担のないⅢ案を勧めます。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
当初、現時点では売却の意思がないといった理由は何か。
家族と相談した内容はどのような内容か。
将来、有効活用を図りやすくなるとあるが、具体的な考えはあるか。
相続税対策は検討しているか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　X社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の住宅地の相場20万円/m²とあるので、周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、X社の提案は妥当かを確認します。

X社による乙土地単独の開発計画によると、乙土地の中央部分を道路とすることで、各区画の接道義務等を満たすように計画されています。

一方、Aさんが道路用地を提供した場合の開発計画では、甲土地の北側部分の道路で、各区画の接道義務等を満たすことができます。
そうすることで、南向きの区画が多くなり、各区画の形状も正方形に近くなるので建築物の自由度が増し、多様なニーズに応えられ建売事業の人気が出る可能性があります。

さらに、総区画数も７区画から９区画に増え、各区画の平均面積も141.57㎡から148.33㎡に増えるので、X社が乙土地の購入価格の1.6倍の価格で購入しても採算が取れると判断したため、道路予定地として甲土地の北側部分を購入したいのだと思います。

甲土地は、三大都市圏近郊のS市内にある、地積1,156m²の土地なので、「地積規模の大きな宅地」の面積要件を満たしていますが、X社の申し出を受けた場合は、要件が満たせず、相続税負担が増加する可能性があります。

平成30年1月1日以後に開始した相続から、三大都市圏は500m²以上、三大都市圏以外の地域においては1,000m²以上の地積で一定の要件を満たす宅地については、「地積規模の大きな宅地」として評価することとされました。

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。
また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

土地の売却により、まとまった資金が得られること。
乙土地との相乗効果で、甲土地の利用価値も上がる可能性があること。
３つの道路に面した土地になるため、将来の土地の有効活用や売却が有利になることなどです。

X社からの申し出は、Aさんにとってメリットが大きく、申し出を受けることを前向きに検討するようにアドバイスします。
ただし、申し出を受けると、相続税評価額に大きな影響が出る可能性もあるので、家族と相談した内容や、将来の有効活用などの具体的な考え、他の相続財産の状況なども確認し、専門家と連携しアドバイスします。

甲土地を売却して得た譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

したがって、被相続人が購入した際の金額を調べる必要がありますが、
もし、購入金額についての記録などがない場合や、実際の取得費が分からない場合には、売却時の収入金額の５％を取得費として計算する、概算取得費の計算を行うこととなります。

それと、甲土地を、相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却するなど、要件を満たした場合には、Aさんが相続した際に支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち、甲土地の相続税評価額の占める割合で計算した金額を、取得費に加算できる取得費加算の特例があります。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、所有期間の開始時点はAさんが相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
銀行や保証会社から抵当権抹消登記のための書類があるかどうか。
増築時の設計図や資料が残っているか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握します。

抵当権が残ったままでは、基本的に第三者への売却等はできません。

住宅ローンを完済した場合、担保として提供した不動産に設定されている抵当権は、自ら申請しない限り、法務局で抹消してくれることはありません。
抵当権が残っていると、新たにローンを組んで不動産を担保に提供することや、不動産を売却することができません。

金融機関や保証会社等の抵当権者から交付された抵当権抹消書類が手元にあるときは、そのまま使用することが原則可能です。
ただし、抵当権者が合併等により解散して現存していない場合は、追加書類の交付が必要となることがあります。

抵当権抹消書類が手元にない場合は、抵当権者に対して再交付を依頼します。
抵当権者に連絡を取り、債務を完済していることを確認の上、抵当権抹消登記に必要な書類の再交付を依頼します。

抵当権の抹消に必要な書類を揃え、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するようにアドバイスします。

増築した部分は登記されていないため、買主への所有権移転がスムーズにできないことや、住宅ローンが組めない等、買主側に大きなリスクがあります。そのため、未登記のまま物件を売るのは、登記済みの物件に比べて難しくなります。

未登記の場合、法的には誰のものか不明であり、何の権利も保証されません。
買ったあとで誰かが、所有権を主張してくる可能性があります。

役所が把握していなかった場合、後日、固定資産税の追徴があるかもしれません。
本来払わなければならなかった増築部分について、遡っての請求の可能性もあります。

増築にあたり建物に関する登記内容に変更があった場合、建物表題部変更登記を行うことが義務づけられています。したがって、建物の種類や構造、床面積などが変更した場合は増築登記をしなければなりません。

増築すると床面積が増え、建ぺい率・容積率が変わり固定資産税額の金額が変更されるため、増築登記の手続きをすることが必要です。

増築したことで建ぺい率オーバーとなります。

建ぺい率や容積率を超過してしまう場合には、監督官庁から是正命令が出たり、融資を受けられない等のデメリットが出てきてしまいます。
また、再建築をしようとした際にも、同規模の建物が建てられないといった事態も予想されます。

増築建物を解体して売却する方法をアドバイスします。
建物がなくなることで建ぺい率や容積率に関する問題も解消されます。
ただし、建物を撤去する費用が発生します。

甲建物は、5年前に高額な改修工事を行っており、Aさんも建物の価値もしっかりと評価してほしいと考えていることから、適正な不動産価格の算定を不動産鑑定士に依頼するようにアドバイスします。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
相続税対策は検討しているか。
長男Cさんが希望する新築住宅の条件等を確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、売却見込み額は妥当かを確認します。

X建物は、1975年に新築した自宅で、母親Bさんの相続開始直前において空き家となっていたので、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。

一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後、3年を経過した日の属する年の12月31日までに、相続によって取得した空き家を譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる制度です。

被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしであること。
1981年5月31日以前に建築された建物とその敷地であること。
区分所有建築物でないこと。
相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないこと。
売却代金が1億円以下であることです。

譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、所有期間の開始時点はAさんが相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。

甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

また、甲土地を、相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却するなど、要件を満たした場合には、Aさんが相続した際に支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち、甲土地の相続税評価額の占める割合で計算した金額を、取得費に加算できる取得費加算の特例があります。

Aさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります

住宅取得資金の非課税特例と相続時精算課税を活用し、建築資金を長男Cさんに贈与することをアドバイスします。

新築したX建物に関して、相続時精算課税制度により贈与された財産は、贈与時の評価額で計算します。

Y建物の敷地部分に関しては、家賃や地代のやりとりなどがない使用貸借とする方法が考えられます。
使用貸借の場合、借地権はゼロとなり、土地の評価上も借地権評価額を差し引くことはできないので、土地の評価は自用地としての100％評価となります。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。