2020年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2021年2月13日)過去問解説

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合格率1割の難関試験、FP1級学科試験。しかし、学科試験を合格しただけではFP1級技能士の称号は与えられません。
FP1級技能士としての資質が審査される。FP1級実技試験が待っています。

実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

  1. 控室で待機(待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません)
  2. 設例を読む机に移動(約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます)
  3. 面接試験室へ移動(心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります)
  4. 面接終了後、控室へ移動(次の試験まで待機)

2021年2月13日開催のFP1級実技試験は、私が実際に受験した試験です。
なるべく当日のやりとりを思い出して記載したいと思います。
ちなみに、試験結果は130点でした。

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。


それでは、設例をお読みください。

2020年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2021年2月13日)

●設 例●
 Aさん(68歳)は、三大都市圏S市に所在する甲土地(地積:1,800m²)を所有している。
甲土地は、15年前に他界した父親の相続により取得した土地であり、近隣商業地域と第一種低層住居専用地域にまたがっている。甲土地は、最寄駅から徒歩10分程度に位置し、周辺は店舗・事務所・戸建て住宅・マンションが混在し、相応の繁華性がある地域である。

 甲土地は、父親の代からアスファルト敷きの月極駐車場として賃貸しているが、収益性は高くなく、駐車場の稼働率は年々下がっている。Aさんは、妻Bさん(67歳)と相談のうえで、ほかの有効活用ができないか、親しくしている地元の不動産会社のD社長に相談したところ、ドラッグストアを展開するX社(東証一部上場)からS市内で駐車場が確保できる場所に出店したいと頼まれているとのことであった。後日、D社長は下記の提案を持ってきた。

 

【X社の提案内容】
・店舗は軽量鉄骨造平屋で延床面積500m²、建設費は7,000万円、
 建物の固定資産税・都市計画税は年間70万円を見込んでいる。建設資金は、建設協力金方式により全額X社が負担する。

・賃借期間は20年間の普通借家契約

・敷金700万円、建設協力金7,000万円、年間賃料1,400万円(建設協力金の年間均等返済350万円を含む)

・営業開始後5年間は解約しないが、その後は1年前の解約予告で退去可能

 

 Aさんは、先祖代々の土地である甲土地を手放すことを考えておらず、将来は地元企業に勤務する一人息子の長男Cさんに承継する予定である。Aさんは、老後の生活資金や相続税の納税資金の確保のために、預貯金を増やしたいと考えている。

 

(FPへの質問事項)
 1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
  ①Aさんから直接聞いて確認する情報
  ②FPであるあなた自身が調べて確認する情報

 2. 甲土地の敷地全体を利用して、ドラッグストアの店舗を建築することはできますか。

 3. 建設協力金方式の特徴、メリット・デメリットについて教えてください。契約内容についてどのようなことを確認し、Aさんにアドバイスしますか。

 4. ドラッグストアの店舗の建築後、Aさんの相続が開始した場合、甲土地の相続税評価額はどのようになりますか。

 5. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

出典:一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験(個人資産相談業務) なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考:技能検定試験問題の使用について


○○と申します。よろしくお願いします。

よろしくお願いします。
⒈ Aさんに対して最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかにどのような情報が必要ですか。
 ①Aさんから直接聞いて確認する情報。
 ②FP自身が調べて確認する情報と整理して説明してください。

①Aさんから直接聞いて確認する確認する情報は、
⑴本人しか知らないこと。トラブルの理由、関係者の意向として
 取得費や取得日、契約書等が確認できる資料があるか。
 現在の月極駐車場の収益はいくらぐらいか。
 相続税の納税資金とあるが具体的な試算をしたのか相続対策を行なっているか。
 
⑵お客様に寄り添うこと、本当のニーズを引き出すこととして
 妻Bさんや長男Cさんの意向。Aさん死亡後のライフプラン。
 老後の生活資金としていくらぐらいを見込んでいるのか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として(外観、近隣状況、住人)
 土地・建物の物理的状況を実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
 法務局で登記事項証明書や公図を請求し物件の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
 自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し今後の開発予定や周辺環境の変化を把握すること。

⑷市場調査として
 他の不動産業者などから取引事例等を確認し、不動産業者の提案が適正か、建設費は妥当かどうかと。甲土地周辺でのドラッグストアのニーズがあるか競合他社は存在するかを把握しておきます。


⒉ それでは、甲土地の敷地全体を利用して、ドラッグストアの店舗を建築することはできますか。

 近隣商業地域と第一種 低層住居専用地域にまたがっているため、甲土地の敷地全体を利用してドラッグストアの店舗を建築することはできません。
 甲土地は近隣商業地域と第一種低層住居専用地域にまたがっており、用途地域が異なる敷地の場合、過半を占める用途地域が適用されるます。
 今回のケースでは、第一種低層住居専用地域の用途制限が適用され、第一種低層住居専用地域にはドラッグストアを建築することはできないので、近隣商業地域の敷地のみにドラッグストアを建築し、第一種低層住居専用地域には駐車場にするなどして建築することになります。


⒊ それでは、建設協力金方式の特徴、メリット・デメリットについて教えてください。契約内容についてどのようなことを確認し、Aさんにアドバイスしますか。

 入居予定のテナントから建設資金を借り入れてテナントに合った建物を建設しテナントからの賃料を返済にあてます。建設協力金は、返済期間中に返済ができるように入居後の返済計画を立て契約します。
 メリットはテナントの確保が容易なこと。入居者のノウハウで事業ができること。
 デメリットはテナント側が倒産や中途解約した場合、収入の消滅や転用しづらい建物が残ること
 留意点は、建設協力金方式の契約では中途解約の場合にテナント側は建設協力金の返済の権利を放棄し、オーナー側は解約後の建設協力金返還が不要になる条項を入れてあるはずですが、今回の契約でも同様の条項が盛り込まれているか確認が必要です。
 また、普通借家契約の条項に「契約期間中、賃料の増減はしない」という特約がある場合、増額請求はできなくなりますが減額請求はできることになります。X社側には定期借家契約とし契約期間中の家賃を減額しない旨の特約を入れることを交渉すべきです。

⒋ それでは、ドラッグストアの店舗の建築後、Aさんの相続が開始した場合、甲土地の相続税評価額はどのようになりますか。

 相続発生時には、土地は貸家建付地、建物は貸家、保証金は債務になります。
甲土地は三大都市圏で地積が1,800㎡あり、「地積の大きな宅地の評価」が適用できます。
「地積の大きな宅地の評価」とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいいます。
 広い土地をそのままでは使いにくく、土地評価方法の原則である。「路線価」や「評価倍率方式」を修正して価格補正され、土地の評価額を減額することができます。


⒋ FP業務では色々な専門職業家と連携することもあると思いますが、
今回のケースで関与する専門職業家はどのような方々がいますか。

不動産の取引に関する課税上の具体的な税務相談は税理士に、
売買契約等における宅地建物取引業法に規定する業務については宅地建物取引士に、
土地の正確な測量と境界の明示は土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士に、
土地の所有権保存登記については司法書士と連携して業務にあたりたいと思います。

質問は以上です。お疲れさまでした。

ありがとうございました。失礼いたします。

私が実際に受験した時に印象に残っている質問は「甲土地の敷地全体を利用して、ドラッグストアの店舗を建築することはできますか」「地積の大きな宅地の評価」の質問です。

  • 「甲土地の敷地全体を利用して、ドラッグストアの店舗を建築することはできますか」の質問は、設例の質問事項に記載されていたので質問されることは分かっていたのですが、面接の順番がPart2の一番目で緊張してしまい、憲兵率や容積率の計算をパニックってしまい「敷地全体に建築することはできないと思いますが、正確には調べて回答します」と訳の分からないことを言ってしまいました。
  • 「地積の大きな宅地の評価」は設例を読んでいる時に、三代都市圏にマーカーをしていたのに質問者とやりとりしている間にすっかり忘れてしまい「三代都市圏に所在しているってことは…。」と誘導してもらいなんとか答えることができました。

振り返ってみると、本番の面接ではかなり緊張してしまい、分かっていても言葉が出てこないことがありました。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読んだり、二人で読み合わせをするなど、お客様に説明するように話してみるのも効果的です。

最後まで諦めずに、FP1級学科試験合格者としての実力を発揮できるように頑張りましょう!

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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    Profile  

manabu

   

FP1級技能士、AFP、証券外務員、日商簿記2級。
高校卒業後セガに就職し上京。地元に戻りDTPオペレーターとして印刷会社に就職。
金融機関へ転職しお客様相談やセミナー講師、社員研修を担当。

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