賃借人の退去ですが、Aさんの賃貸アパートは普通借家契約で入居者と契約しています。

普通借家契約では、契約期間が定められていたとしても借主が更新したいと申し出れば更新することが可能です。

したがって、賃借人の退去を進めるためには、契約更新のタイミングなどで、賃借人に契約更新せずに契約を終了したい正当な事由を伝え理解を得ることと、状況に応じた立ち退き料を支払うなど、誠実な対応で交渉を進めることが必要です。

前払地代方式による、事業用定期借地権を設定します。

建設協力金方式とは、入居予定のテナントから建設資金を借り入れてテナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます。建設協力金は返済期間中に返済ができるように、入居後の返済計画を立て契約します。

メリットは、テナントの確保が容易なこと、入居者のノウハウで事業ができることです。

デメリットは、テナント側が倒産や中途解約した場合、収入の消滅や転用しづらい建物が残ることです。

事業用定期借地権方式とは、契約期間を10年以上50年未満で定め、契約期間満了時には建物が取り壊されるので土地が確実に返還されます。

メリットは、土地の所有権を移転せず期間の更新もなく土地が更地返還されること。建物投資が不要で借入金の返済リスクがなく、安定した収益をあげることができることです。

デメリットは、用途が事業用に限られるため汎用性がなく、地代収入は家賃収入よりも低くなることや、事業者が倒産した場合は、倒産した会社の建物が残り手続きが煩雑になることです。

建設協力金方式の契約内容について確認する点は、中途解約の場合に、テナント側は建設協力金の返済の権利を放棄し、オーナー側は解約後の建設協力金返還が不要になる条項を入れてあるはずですが、今回の契約でも同様の条項が盛り込まれているか確認が必要です。

事業用定期借地権の契約内容について確認する点は、借地権の存続期間を10年以上30年未満、もしくは30年以上50年未満にすること。借地上の建物を事業用に限定すること。契約の際は契約書を必ず公正証書で締結することです。

公正証書でない書面で契約した場合は、事業用定期借地権としては無効となり、普通借地権として取り扱われる場合があります。この場合、期間が満了しても返還を受けられないこともあるため注意が必要です。

事業用定期借地権方式の②を勧めます。

Aさんの意向は長男Cさんに承継する予定で、甲土地を手放すことは考えておらず、現在の地代収入相当額の確保と老人ホームへの入居等のために預貯金を増やしたいとあります。

相続税の軽減対策がおこなわれているか確認する必要がありますが、借入金をしてまで土地活用する必要はないと思います。

前払地代方式の定期借地権では、賃料を一括で授受しても期間に応じた収益計上ができ、契約期間満了時には確実に土地が更地返還されるため、今回のケースでは事業用定期借地権方式を勧めます。

建設協力金方式の特徴は、入居予定のテナントから建設資金を借り入れてテナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます。建設協力金は返済期間中に返済ができるように、入居後の返済計画を立てて契約します。

メリットは、テナントの確保が容易なこと、入居者のノウハウで事業ができること。

デメリットは、テナント側が倒産や中途解約した場合、収入の消滅や転用しづらい建物が残ることです。

契約内容について確認することは、建設協力金方式の契約では、中途解約の場合にテナント側は建設協力金の返済の権利を放棄し、オーナー側は解約後の建設協力金返還が不要になる条項を入れてあるはずですが、今回の契約でも同様の条項が盛り込まれているか確認が必要です。

新規に事業資金を調達する必要なく、区分所有権を取得することができます。

通常、マンションを建築する場合、事業資金を借り入れるなど建築費を準備しなければなりません。

資金を借り入れると、将来の金利上昇リスクや家賃下落リスク、空室リスクなど様々なリスクが発生しますが、等価交換方式の場合、事業資金を調達する必要がなく区分所有権を取得できるのでリスクが軽減できます。

甲土地をそのまま所有していると相続発生時に100%の相続税評価となりますが、マンションが建っている土地は、貸家建付地評価となり評価額を下げることができます。

事業用定期借地権方式を勧めます。

Aさんの意向は、先祖代々の土地である甲土地を手放すことは考えておらず、納税資金の確保のために預貯金を増やしたいとあります。

相続税の軽減対策がおこなわれているか確認する必要がありますが、借入金をしてまで土地活用する必要はないと考えます。

前払地代方式の定期借地権では、賃料を一括で授受しても期間に応じた収益計上ができ、契約期間満了時には確実に土地が更地返還されるため、今回のケースでは、事業用定期借地権方式を勧めます。

等価交換方式とは、土地をデベロッパーに譲渡し代わりに建物を建ててもらい、土地の所有者は建物の価値に対する土地の価値の分だけ、建物や不動産を所有することができる土地活用の方法です。

メリットは、土地所有者は建築費用を出さずに建物を得られることや、建物のための手続きや建設をディベロッパーがすべておこなってくれるため、土地の所有者は建物建築に関する費用が不要なだけでなく、手続きに時間を取られることがありません。

地上3階以上の中高層耐火共同住宅など、条件が合えば立体買い替えの特例の適用を受けることができるので、譲渡益に係る所得税の課税を繰延べることができます。

デメリットは、等価交換ではそれまで所有していた土地もディベロッパーと共有することになります。

最終的にディベロッパーとの共同所有ということになるため、土地の所有権の一部を手放すことになります。

権利関係が複雑化し、運用方針やメンテナンス費用などで揉めるリスクが高くなります。

事業用定期借地権と一般定期借地権の違いは、借地上の建物用途や契約期間に違いがあります。

事業用定期借地権の場合は建物用途が事業用に限定されますが、一般定期借地権の場合、建物の用途制限はありません。

事業用定期借地権の借地期間は10年以上50年未満ですが、一般定期借地権は最低期間が50年以上となっています。

借地契約について、事業用定期借地権の場合は、必ず公正証書で締結しなければいけないこととなっていますが、一般定期借地権は公正証書以外の契約書でも有効です。

保証金そのものには所得税はかかりませんが、預かった保証金の運用方法によっては課税関係が発生します。

保証金が不動産所得や事業所得などの業務にかかる資金として運用されている場合や、預貯金、公社債、貸付信託等の金融資産に運用されている場合、課税はありません。

それ以外の場合は、保証金に適正な利率をかけた金額を保証金を返還するまで、各年分の不動産所得の収入金額に算入します。

保証金は借地契約終了時には全額返還しなければならないので、債務控除の対象にはなりますが、保証金の全部が債務控除の対象となるのではなく、一定の計算方法で割り引いた金額しか控除の対象にはなりません。

建物や構築物を所有するための、借地権の設定の対価として受け取った権利金は、一般的に不動産所得になります。

権利金が土地の時価の50%を超える場合には、譲渡所得として課税されます。

ただし、受け取った権利金がその土地の地代の年額の20倍に相当する金額以下であれば、不動産所得となり、地代の年額の20倍を超える場合には譲渡所得となります。

権利金は借地契約終了時の返還義務は生じないので、債務控除の対象にはならず、相続税の課税対象になります。

前払賃料方式で処理する要件を満たした場合は、一時金として課税されず、設定した期間に応じ不動産所得の各年分の収入金額に算入します。

前払地代は返還義務が生じないので債務控除の対象にはならず、相続税の課税対象になります。

X社のメリットは契約期間が40年なので、期間満了時には長男Cさんのライフプランにあった活用が考えられます。

X社の留意点は借地期間が40年になるため、その間に相続が発生すると保証金の返還義務が長男Cさんに課されてしまうので注意が必要です。

Y社のメリットは、年間地代の50%の70年分を前払地代として受け取ることができるため、甲土地を売却せずにまとまった金額を受領できます。

前払地代そのものには課税されず前払地代で建物を取得した場合は、建物部分は減価償却しながら、70年間運用できるので収益性の向上が期待できます。

Y社の留意点は契約期間が70年と長期間になるので、Aさん家族やY社の状況が変化することや自然災害の発生などが考えられます。

建設協力金方式とは、入居予定のテナントから建設資金を借り入れてテナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます。

建設協力金は、返済期間中に返済ができるように入居後の返済計画を立てて契約します。

メリットは、テナントの確保が容易なこと。入居者のノウハウで事業ができることです。

土地は自用地から貸家建付地の評価になり、建物に関しては貸家評価となるため、評価額が下がり節税が可能になります。

甲土地の更地返還を要求することはできません。建物の所有者はAさんなので、建物を解体する場合の解体費用はAさんが負担することになります。

所得税については前払地代方式で処理する要件を満たした場合、一時金として課税されず設定した期間に応じ、不動産所得の各年分の収入金額に算入します。

相続税については前払地代は返還義務が生じないので債務控除の対象にはならず、相続税の課税対象になります。

Ⅰ案を勧めます。

将来の相続税についてですが、Ⅰ案とⅡ案の事業用借地権の場合、土地は貸宅地として評価されますが、定期借地権の目的となっている宅地の価額はその宅地の自用地評価額から、定期借地権の価額を控除した金額か定期借地権の残存期間に応じた割合で計算した金額を控除した価額の、いずれか小さいほうの金額となり、借地期間の残存年数が短くなるにつれて減額割合が小さくなっていきます。

Ⅲ案の建設協力金方式の場合、相続税の評価額は土地は貸家建付地として、建物は貸家として控除を受けられます。また、借り入れた建設協力金は負債としてみなされ課税の対象からは外れるので、その金額分の節税が可能になります。

Ⅰ案の地代は780万円、固定資産税、都市計画税については月極駐車場部分だけなので年額200万円となり、580万円の収益になります。

Ⅱ案の場合、地代1,000万円のうち30%は前払地代として一括で受け取るので、年額の地代は700万円になります。固定資産税・都市計画税については甲土地全体となるので年額270万円となり、年間の収益は430万円になります。

Ⅲ案の地代は900万円で、固定資産税、都市計画税については月極駐車場部分の200万円と店舗の100万円を足した300万円になるので年間の収益は600万円になります。

したがってⅢ案が収益は高くなりますが、建物がAさん名義となるため建物の修繕やメンテナンスにかかる費用の負担も考慮する必要があります。

事業用定期借地権の場合、契約期間満了後の土地は更地にして返還されるので、Ⅰ案の場合は月極駐車場部分のみが残り、Ⅱ案では甲土地全体が残ることになります。

建設協力金方式では建物の名義も土地所有者となるため、Ⅲ案の場合は契約満了後に資産が増え、新たにテナントを募集して貸し出したり売却したりすることもできます。

相続税や将来の資産価値を考えるとⅢ案が条件面では有利ですが、建設協力金方式では万が一借主側の倒産・撤退による中途解約などが起こった場合、借主希望の仕様に仕上げた建物を新たなテナントに転用することや、業種の制限を受けて後継テナントの誘致が困難になってしまう可能性が考えられます。

また、テナントが退去してしまった場合、建物の所有者はAさんなので、入居テナントが決まらない場合でも固定資産税などの税金を納めていく必要があり、契約満了時に建物を取得できる点はメリットですが、活用する予定がないと解体が必要となり、解体費を負担しなければならない可能性もあります。

Aさんにどの程度相続対策が必要なのか、希望する収益はいくらぐらいなのか、建物が必要なのかなど、長男Cさんと一緒に15~20年先の土地の活用法も見据えて、どの案を選択すべきか考える必要があります。

貸宅地を整理する方法は借地権を売却する方法。底地と借地権を共同で売却する方法。底地と借地権を交換しそれぞれの価値に応じ土地の所有権とする方法。デベロッパーとの等価交換事業により建物を建設し、底地や借地権に応じた建物の一部を取得する方法があります。

今回のケースで地主Cさんは資金の余裕がなく買い取ることはできないと話していることから、借地権を売却する方法は難しく、また、Aさんは老朽化した自宅と買い物や移動に不便さを感じていて、Y市内に転居を希望していることや、借地権と自宅建物の売却資金で預貯金を増やしたい意向があることから、二つ目の底地と借地権を共同で売却する方法を提案します。

今回のケースでは、所有期間が10年を超えているので10年超所有の軽減税率が適用できます。

10年超所有の軽減税率と居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除とは併用できるので、課税長期譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用3,000万円を引いた金額となり、課税譲渡所得税率は6,000万円以下の部分は、14.21%。6,000万円を超える部分は20.315%で計算します。

借地権を第三者に売却する場合には、地主に対して借地権価格の10%程度の承諾料を支払い、譲渡の承諾を得る必要があります。

譲渡の承諾以外にも、建物建て替えの承諾、抵当権設定の承諾など借地契約条件のすり合わせが必要です。

地主が承諾してくれない場合、借地非訟手続きで裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得て借地権を譲渡する方法があります。

借地非訟手続きは最終手段で、借地権の取り扱いには売却以外にも、底地と借地権の共同売却、底地と借地権の等価交換という方法もあるので、地主との話し合いを専門家を交えて双方納得いくように進めるべきです。

X社のマンション開発事業を、借地人、地主、デベロッパーの三者による共同事業とし、Bさんの借地権とAさんの所有する底地の価格に応じて、X社の建設するマンションと等価交換し、Bさんは借地権の価値に見合う土地と、マンションの各部屋を取得することを提案します。

Bさんは地主と借地人の権利関係が解消でき、建替承諾料や更新料、地代の支払いも不要になります。

Bさんがマンションに住むことに抵抗がなければ、生まれ育った土地に住み続けることもできます。

甲土地だけの買取も検討するとあるが、乙土地と合わせて買い取る場合に比べ買取金額は低くなります。

AさんがX社の提案に納得できれば、甲土地だけの買取や等価交換も検討できますが、隣にマンションが建設されるとBさんの生活に影響が出ます。

Bさんの事情や気持ちをよく理解した上で話し合い、借地関係を解消し甲土地と乙土地を合わせて、等価交換することを提案します。

乙部分の土地にはFさん名義の住宅が建っていますが、土地の使用にあたり契約書や権利金の支払いはなく、固定資産税、都市計画税相当額を、Fさんは継続してAさんに支払っています。

固定資産税や都市計画税は通常の必要費にあたり、Fさんは乙部分の土地を無料で借りているので、賃貸借ではなく使用貸借となります。

使用貸借契約では借地借家法が適用されず、借地権は発生しないので、底地としての評価で譲渡する必要はありません。

借地関係を整理する方法は、借地権を売却する方法。底地と借地権を共同で売却する方法。底地と借地権を交換し、それぞれの価値に応じ土地の所有権とする方法。デベロッパーとの等価交換事業により建物を建設し、底地や借地権に応じた建物の一部を取得する方法があります。

甲土地の相続税評価額は自用地として評価します。

甲土地の借地権について、10年前に母親Bさん2分の1、Aさん4分の1、弟Cさん4分の1の共有持分で相続しています。

4年前、地主Dさんから甲土地の底地を購入し、甲土地の所有名義は母親Bさんになっています。

Aさん、弟Cさんが地代を支払えば賃貸借ですが、おそらく使用貸借になります。

通常、親子の場合は地代を取らないので使用貸借に係る土地を相続により取得した場合は、その土地に係る相続税法上の評価額は自用地としての価額となります。

地主と借地権者間の借地権関係の継続が明確になっていないと、借地人のAさん、弟Cさんが、母親Bさんに借地権を贈与したと税務署に認定され、贈与税を課される恐れがあります。

Aさん弟Cさんが地代を支払わない場合でも、借地権者の地位に変更がない旨の申出書を所轄税務署に提出することで、贈与税を課される心配はありません。

借地契約を更新し建替える場合には、原則として地主の承諾が必要となります。建て替えの承諾を得られたら、一般的には地主への承諾料を支払います。

非堅固建物から堅固建物に変える場合は、借地権の契約期間が変わる場合もあるため注意が必要です。

Aさんの借地権と地主Bさんが所有する底地を借地権割合で交換することで、AさんとBさんが互いに完全所有権の土地を取得できます。

交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が交換差金となり、交換差金に対して所得税が課税されます。ただし、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例の対象となり課税されません。

交換する資産はいずれも固定資産で、同種類の資産であること。交換により取得する資産は交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。

取得する資産を交換直前の用途と同じ用途に使用すること。交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

地主Bさんと一緒にS社の等価交換事業に参加すると、借地権に応じたマンションの一部を資金負担なく得られます。ただし、土地は実質共有となります。

地上3階以上の中高層耐火共同住宅など条件が合えば、立体買い替えの特例が適用できるので譲渡益に係る所得税の課税を繰延べることができます。

借地権付きの建物を売却する場合、一般的に名義書換え料を支払い、売却自体の承諾を得る必要があります。

名義書換え料の金額や売却後の借地料、契約期間、現在の契約期間を引き継ぐのか新たに期間を設定するのかなどの承諾が必要です。

地主の承諾を得られない場合には、借地非訟の手続きが考えられます。

借地非訟とは、借地人と地主との間に揉め事が生じた時、地主に代わって裁判所に許可を出してもらうための手続きで、地主の承諾を得られない場合に利用されます。

甲土地の借地権と甲建物を売却した場合、譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して計算します。

借地権を売却した場合の取得費は、地主などに支払った権利金や、借地権の購入費用、借地権の更新や変更するにあたり支払った承諾料などが取得費に該当します。

Aさんは、他の共有者の承諾なしにその土地を利用も処分もすることができなくなります。

叔母Bさんの共有持分は、市場価格より低い価格でしか売却することができず、共有部分を割安で買った業者は、Aさんからも割安で買って第三者に転売するか、Aさんに割高で売却するかのいずれかの方法をとります。

叔母Bさんが持分を第三者に売却した場合、BさんもAさんも機会利益を逸する可能性が高くなります。

現時点で、乙2部分をAさんの単独所有とするには、共有者それぞれの持分に応じ土地を分筆して単独所有とする方法があります。

乙土地に関しては、共有者それぞれの持分に応じて土地を分筆し単独所有とし、農地転用後に売却するようにアドバイスします。

母親Bさんが所有する乙1部分は、野菜作りの作業に負担を感じており、これを機に乙土地での野菜作りをやめようかと考えているので、相続対策も踏まえた乙1部分の有効活用を検討するようにアドバイスします。

買い取ったほうがよいと思います。

不動産を共有のままにしておくと、売却する際には、共有者全員の同意が必要になり、1人でも同意していない場合には売却することができません。

また、共有者の中に認知症を患ったり行方不明になったりした人がいると、売却することが大変困難になります。

さらに、共有者の誰かが他界してしまった場合、その人の持分は相続対象となります。そのため、ケースによっては共有者の人数が増え、権利関係が複雑になってしまうからです。

提示された、総額一億円という価格の妥当性については、妥当だと思います。

甲3の土地は、価格水準81,675,000円です。

甲建物の持分は、固定資産税評価額の6,000万円を3分の1すると2,000万円になります。

甲3と甲建物の持分を合計すると約1億円になるので、提示された総額1億円という価格は妥当だと思います。

甲3の土地と甲建物の買取に関し前向きに検討しているので、第三者への譲渡は待ってほしいと返答するようにします。

不動産を共有のままにしておくと権利関係が複雑になるので、第三者への譲渡は避けたほうがよいと思います。

甲3の土地と甲建物の買取に関して、それぞれの適正な価格を算定したあとに価格交渉を行い、買取を検討します。

使用貸借契約になっていると考えられます。

甲土地は、Aさん、弟Bさん、妹Cさんの3人が、それぞれ各3分の1の共有持分になっていますが、Aさんは地代や権利金を支払うことなく甲建物を使用しているからです。

不動産を共有のままにしておくと、売却する際に共有者全員の同意が必要になり、1人でも同意していない場合には売却することができません。

共有者の中に認知症を患ったり、行方不明になったりした人がいると、売却することが大変困難になります。

共有者の誰かが他界してしまった場合、その人の持分は相続対象となります。そのため、ケースによって共有者の人数が増え権利関係が複雑になってしまいます。

分筆による共有解消が考えられます。

甲土地の場合、持分に応じた価格で甲土地を分け、それぞれを一つの土地として各共有者の単独名義にします。

他には、弟Bさんと妹Cさんの持分をAさんが買い取る方法や、全員の同意が必要ですが、甲土地全体を売却して売却代金を持分に応じて分配する方法が考えられます。

分割案①を勧めます。

甲土地の分割に関する希望として、それぞれが取得した土地を、将来、2区画に分割して使用できるようにしたいとあります。

分割案②の場合だと、それぞれの土地を2区画の整形地に分割した場合、接道義務を満たせなくなる可能性があるからです。

分割案②は、Cさんが自ら作成した案なので、分割後の3区画がほぼ等価となるかわかりません。

共有物分割をしたい場合、まずは共有者の間で共有物分割協議を行います。

共有物分割協議がスムーズに進まない場合は、弁護士に相談をして交渉を依頼するか裁判手続きをとることになります。

共有物分割が持分に応じておこなわれ、分筆後の土地の時価と面積が持分割合と一致する場合は、譲渡所得税も贈与税もかかりません。

共有物分割は時価比率が持分に応じていれば税務上の問題はありませんが、持分割合と一致していない場合にはその差額を贈与したことになり、贈与税の課税対象となります。

また、分割前の持分を上回って取得している場合は、上回る部分について不動産取得税が課されます。

取得日は相続した土地や建物を譲渡した場合、被相続人から引き継ぐことになります。

甲土地は4年前に、父親が事業用資産の買換え特例の適用を受けて取得したものを、父親の相続によりAさんが取得したので現時点での所有期間は5年以下となり、短期譲渡所得となり税負担が大きくなります。

ただ、父親の相続が2年前なので、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が適用できる可能性もあるため、譲渡時期をX社やY社と調整することが可能か交渉し、調整可能であれば具体的な税額などを税理士と協力して判断します。

空き家の譲渡所得の3000万円特別控除が適用できます。

甲建物は築50年で5年前に母親が他界した後、父親が1人暮らしをしていたので空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の適用を受けることが可能です。

ただし、不動産業者から買取価格はおおむね一億円との話があるので、譲渡価格が一億円以下で、相続開始日から3年後の12月31日までに譲渡することが必要です。

甲土地を売却した場合は、相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除が適用できます。

乙土地は、4年前地主Dさんから購入しているので、所有期間5年以下の短期譲渡所得になります。

相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、納付した相続税の一部を所得税の計算上マイナスすることができる相続税の取得費加算の特例が適用できます。ただし、空き家の譲渡所得の特例とは重複適用できません。

甲土地を売却して得た譲渡所得に対して、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

甲土地はAさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

したがって、被相続人が購入した際の金額を調べる必要がありますが、購入金額についての記録などがない場合や、実際の取得費が分からない場合には、売却時の収入金額の5%を取得費として計算する概算取得費の計算を行うこととなります。

甲土地を相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却するなど要件を満たした場合には、Aさんが相続した際に支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち甲土地の相続税評価額の占める割合で計算した金額を取得費に加算できる取得費加算の特例があります。

甲土地はAさんが相続で引き継いだ土地なので、所有期間の開始時点はAさんが相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。

甲土地の売却価格は1億1,250万円なので、相続空き家を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の適用を受けることはできません。

空き家にかかる譲渡所得の特例とは、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後、3年を経過した日の属する年の12月31日までに、相続によって取得した空き家を譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる制度です。

要件は、被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしであること。1981年5月31日以前に建築された建物とその敷地であること。区分所有建築物でないこと。相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないこと。売却代金が一億円以下であることです。

生産緑地とは良好な生活環境を確保するために自治体が指定する農地です。

生産緑地には相続税や固定資産税などの税制優遇がある一方で、土地利用にさまざまな規制が設けられています。

相続により生産緑地を取得した場合、取得者は生産緑地分の相続税の納税猶予を受けることができます。ただし、相続人が営農を廃止した場合は、相続時まで遡って相続税が課税されるとともに猶予期間に応じた利子税も支払うことになります。

固定資産税について市街化区域内の土地は宅地並み評価され、納税額が高くなりますが、生産緑地内にある土地については一般農地並の課税がなされます。

リバースモーゲージや、リースバックが考えられます。

リバースモーゲージとは自宅を担保に資金を借入れ、死亡後に担保となっている自宅を売却して一括返済するローンです。

返済期間中は元本の返済はなく、毎月の利息だけを返済していくことになります。

契約時点では所有権の移転はありませんが、最終的には自宅を売却する形になるのでCさんの同意が必要です。

相続発生時には、土地は貸家建付地、建物は貸家、保証金は債務になります。

甲土地は三大都市圏で、地積が1,800㎡あり、地積規模の大きな宅地の評価が適用できます。

路線価や評価倍率方式を修正して価格補正され、土地の評価額を減額することができます。

Ⅰ案、Ⅱ案ともに交換後の土地の面積が500㎡以上になるので、地積規模の大きな宅地の評価が適用できるようになり、相続上有利になることが考えられます。

東京23区の場合は、指定容積率が300%未満の地域であることです。

甲土地は、三大都市圏近郊のS市内にある地積1,156㎡の土地なので、地積規模の大きな宅地の面積要件を満たしていますが、X社の申し出を受けた場合は要件が満たせず相続税負担が増加する可能性があります。

地積規模の大きな宅地の評価の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、普通商業・併用住宅地区、及び普通住宅地区に所在するもの。

工業専用地域に指定されていないこと。市街化調整区域に該当しないことです。

ただし、市街化調整区域でも宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域は該当します。

また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

Aさんが自宅および賃貸アパートとその敷地、借地を売却し、マンションを購入した場合は、特定居住用財産の買換え特例が適用できます。

買換え特例は、3,000万円の特別控除の特例と併用できません。いずれか選択制になっています。

どちらを選択したほうが有利かは、税理士と協力して判断します。

実家を売却し乙マンションの物件を購入し、譲渡益が出た場合の特例として3,000万円特別控除と、10年超所有軽減税率の特例か、特定居住用財産の買換え特例が適用できます。

買換えのタイミングは、いずれの特例も住まなくなって3年目の年末を経過してから売却すると、特例の適用ができなくなり、特定居住用財産の買換え特例の場合は2021年12月31日までに実家を譲渡し、その年か翌年末までに乙マンションを取得し、取得年の翌年末までに居住開始する必要があります。

売買契約の条件は、実家を取り壊した場合で特例を適用するには1年以内の売買契約の締結が必要です。

自宅を売却した場合は、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と10年超所有の軽減税率の特例が適用できます。

駐車場を売却した場合は特定事業用資産の買換え特例が適用できます。

特定事業用資産の買換え特例とは、10年超所有などの要件を満たした事業用資産を売却して、一定の事業用資産に買い換えた場合、譲渡利益の80%は課税の繰り延べを認めるというものです。

収用等に伴う代替資産の取得の特例や、収用等の場合の5,000万円特別控除の適用が考えられます。

収用等に伴う代替資産の取得の特例とは、補償金で他の土地建物に買い換えたときに課税の繰延べができる特例です。

売った金額より買い換えた金額が多いときは、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。

売った金額より買い換えた金額が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

要件は、売った土地建物は固定資産であること。売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。移転に承諾した日から2年以内に代わりの資産を取得することです。

5,000万円特別控除とは、一定の要件を満たすときには譲渡所得の計算上5,000万円までを控除することができるというものです。

要件は売った土地建物は固定資産であること。その年に収用等に伴う代替資産の取得の特例を受けていないこと。申出があった日から6か月を経過した日までに売買が行われていること。最初に申し出を受けた者が譲渡していることです。

浄化槽と井戸の存在を告知する必要があります。

浄化槽は、2020年9月から現在まで使用しておらず、建物の築年数から浄化槽の交換が必要になる可能性があるので、交換費用や撤去費用を売主と買主のどちらが負担するのか事前に話し合う必要があります。

井戸の存在は、井戸を残すのか埋め戻すのか、埋め戻す場合は費用を売主と買主のどちらが負担するのかを話し合う必要があります。

井戸は神様が宿っている神聖な場所として、お祓いが必要だと言われることがあります。関係者が納得する方法で対処するためにも話合いが必要です。

倉庫を増築したことによる容積率超過と、建築確認申請を行なっていない点が違法建築で問題となります。

確認申請ですが、倉庫部分は南側へ約20㎡増築されているので建築確認申請が必要になります。

確認申請が必要な場合は、10平方メートル以上の増築工事、準防火地域、防火地域の増築工事、どちらか一つでも当てはまる場合は確認申請を行う必要があります。

甲土地の指定容積率は500㎡×300%で1,500㎡です。

既存建物の延床面積が1,500㎡なので、増築した倉庫部分を加えると指定容積率を超過し違法建築となります。

乙土地を買い取ることにより前面道路の幅員が12m以上になり、指定容積率の500%が容積率の最高限度となるためです。

乙土地を買い取らない場合は、前面道路の幅員が4mなので240%となり容積率が低くなります。

X社が建設する予定の建物の規模がわかりませんが、乙土地を買い取らないと建物の規模は小さくなります。

X社が甲土地を相場より高くても買いたいという理由は、乙土地を甲土地と一体として活用することで、敷地全体が幅員8mの県道に接する角地となるので建蔽率が有利になります。

さらに、建物の出入りには市道だけでなく県道からもアプローチができるので、建築物の自由度が増し評価額が高くなるためだと考えられます。

X社との価格交渉は、甲土地と乙土地を一体とした場合の価格と単独での価格を確認し、価値増加分を地域の実情や対象不動産の個別性などを勘案し、相場の3~4割増しでの価格がAさんにとって有利な条件なのかを判断し、交渉するようにアドバイスします。

現状では、丙土地上に新たに建物を建築することはできません。

丙土地は、間口が1.8mの路地状敷地です。

建築基準法上の道路に接している通路部分の間口が2m未満の場合、建物の建築許可が得られず建物を建築することはできません。

Dさんと交渉し、丙土地の間口部分に位置する丁土地の20㎝分を譲渡してもらうことで、接道義務をみたし丙土地上に新たに建物が建設可能になります。

X社による乙土地単独の開発計画によると、乙土地の中央部分を道路とすることで各区画の接道義務を満たすように計画されています。

一方、Aさんが道路用地を提供した場合の開発計画では、甲土地の北側部分の道路で各区画の接道義務を満たすことができます。

そうすることで南向きの区画が多くなり、各区画の形状も正方形に近くなるので、建築物の自由度が増し、多様なニーズに応えられ建売事業の人気が出る可能性があります。

さらに、総区画数も7区画から9区画に増え、各区画の平均面積も141.57㎡から148.33㎡に増えるので、X社が乙土地の購入価格の1.6倍の価格で購入しても採算が取れると判断したため、道路予定地の北側部分を購入したいのだと思います。

路線価が大きく異なっている理由は、甲土地は指定容積率600%の商業地域ですが、甲3土地側の前面道路は4mなので240%が容積率の上限となります。

甲1や甲2部分と比べ容積率が低く、建築できる建物に制限があるので路線価が大きく異なっていると思います。

甲3の土地のような不整形地の評価額を路線価方式で算出する場合、最初にその土地を整形地であるとして評価額を出し、その後その評価額に不整形地補正率で調整をすることにより評価額が減額されます。

甲建物を残したまま甲土地を売却する場合は、売却後に甲建物が違反建築物とならないように分割することが必要です。

甲土地の一部を売却した後も、残った敷地が接道義務を満たしていることと、甲建物が残った敷地に対して建蔽率と容積率を満たしている事が最低条件となります。

具体的には、甲建物の建築面積は80平方メートルで、甲土地の建蔽率は50%なので、甲土地の残す部分は地積を160㎡以上とし、接道義務を満たすために公道に2m以上接するような旗竿敷地とします。

売却部分は、それ以外の部分を調整して売却することになります。

位置指定道路の指定を受ける方法があります。

位置指定道路とは建築基準法上の道路として認められており、特定行政庁から位置の指定を受けた私道のことです。

新しい道路を私道として設けて特定行政庁の指定を受けると位置指定道路となり、位置指定道路に面した土地に建物を建てることが可能になります。

Y社は、総戸数38戸のファミリータイプマンションを企画しています。

丙1土地だけでは1個あたりの平均面積は50㎡程度となるので、ファミリー向けに、1戸あたり80㎡以上の広さを確保したいので甲土地を取り込みたいのだと思います。

甲土地のように複数の用途地域にまたがる地域の容積率は、用途地域ごとの敷地面積を加重平均して計算します。

容積率の計算で全面道路の幅員が12m以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率がそのまま敷地の容積率の最高限度額となりますが、12m未満の場合には、前面道路幅員に係数を乗じた容積率と、指定容積率とを比較して小さいほうを適用します。

甲土地全体の延床面積は、商業地域が前面道路幅員に係数を乗じた容積率、第二種住居地域は指定容積率のほうが小さいので2,800㎡になります。

商業地域は、前面道路幅員に係数を乗じた容積率のほうが小さいので2,400㎡です。

第二種住居地域は指定容積率のほうが小さいので400㎡となります。

したがって、甲土地全体の延床面積は2,800㎡になります。

新しいビルの延床面積は幅員が5m拡幅されたため、全面道路の幅員が12m以上になり、用途地域ごとに定められている容積率がそのまま敷地の容積率の最高限度額となります。

商業地域:400㎡×500%=2,000㎡

第二種住居地域:200㎡×200%=400㎡

Y社が提案する2案を勧めます。

2案を推奨する理由は、将来、長男Cさんに不動産賃貸業を承継することまで考えると、賃料単価が2割り増しとなり、新築のビルで空室率の改善も見込まれる2案の方が長期安定的な不動産賃貸業ができると考えます。

建て替えに伴い借入金が発生しますが、借入金は相続時に債務控除として相続財産から控除できるので、相続税負担の軽減効果もあります。

1案の乙ビルを継続して運用することを推奨しない理由は、現状の乙ビルは延床面積が2,600㎡で、幅員が5m拡幅されたあとの甲土地の延床面積の上限2,400㎡を超えてしまい、既存不適格建築物となります。

さらに、新しいビルに比べ賃料を安くせざるを得ず、大規模修繕後も賃料単価や空室率が改善するかは不透明です。

甲土地は近隣商業地域と第一種低層住居専用地域にまたがっており、用途地域が異なる敷地の場合、過半を占める用途地域が適用されます。

そのため、甲土地の敷地全体を利用して、ドラッグストアの店舗を建築することはできません。

近隣商業地域の敷地のみにドラッグストアを建築し、第一種低層住居専用地域には駐車場にするなどして建築することになります。

甲土地は、商業地域と第一種住居地域にまたがっており、建蔽率、容積率が加重平均により求められます。

すべて商業地域の乙土地に比べ、建築可能な建物の面積が制限されてしまうため、低い価格が提示されたと思います。

現状では、甲土地にX社提案の食品スーパーの店舗を建築することはできません。

甲土地は、準住居地域と第一種低層住居専用地域の異なる複数の用途地域にまたがっており、異なる複数の用途地域にまたがる敷地の場合は、敷地面積の大きいほうの用途地域が敷地全体に適用されます。

甲土地の場合、敷地全体が第一種低層住居専用地域の制限を受けるため、X社提案の食品スーパーを建築することはできません。

 甲土地にX社提案の食品スーパーの店舗を建築するためには、甲土地を準住居地域が過半を占める割合で分筆する方法が考えられます。

X社提案の食品スーパーの店舗は、延べ面積が500㎡の平屋建てです。

甲土地を準住居地域が過半を占めるように分筆すると、甲土地の用途制限は準住居地域が敷地全体に適用され、1万㎡以下の店舗の建築が可能になります。

分筆後の敷地が、X社の建設計画を満たすことや、最低敷地面積以上になるように留意する必要があります。

Ⅱ案を勧めます。

Aさんは甲土地について、できれば長期的な土地の有効活用をしておきたいと考えています。

現時点での活用方法は決まっていないので、建物の用途制限などに柔軟に対応できるように、甲土地部分の面積が大きくなるⅡ案を勧めます。

複数の用途地域にまたがる場合、建蔽率や容積率は用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算します。

複数の用途地域にまたがる場合、高さの制限は用途境で分かれるためそれぞれの用途地域の制限を受けます。

X社が変更案でも対応すると返答したのは、変更案でもX社が計画している6階建て延べ面積900㎡の支社ビルを建設可能であることと、乙土地の一部を残すことでT駅前から延びる準幹線道路だけでなく6mの区道からも人や車両の出入りが可能になり、来客数の増加や利便性が向上するためだと思います。

道路に挟まれている宅地の評価額は、二方路線影響加算率による調整を行い計算します。

乙土地は、近隣商業地域と第一種住居地域にまたがっており、敷地が異なる複数の用途地域にまたがっている場合は、敷地面積の大きいほうの用途地域が敷地全体に適用されます。

乙土地の場合、近隣商業地域が1,000㎡、第一種住居地域が1,200㎡なので、敷地全体が第一種住居地域の制限を受けます。

X社が計画している鉄骨造3階建てのホームセンターは、延べ面積が4,800㎡です。

第一種住居地域では、延べ面積3,000㎡を超える建物の建設はできないので、乙土地単体ではX社が計画している店舗の建設はできません。

甲土地と乙土地を一体とした場合には、敷地全体に占める近隣商業地域の割合が大きくなるので、近隣商業地域が敷地全体に適用されます。

近隣商業地域では500㎡超の店舗は建設可能なので、X社が計画している延べ面積が4,800㎡のホームセンターを建設できるようになります。

丙土地も近隣商業地域と第一種住居地域にまたがっており、敷地が異なる複数の用途地域にまたがっている場合の建蔽率は、用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算します。

丙土地の建築面積は、近隣商業地域部分が360㎡、第一種住居地域部分が840㎡で、丙土地全体では1,200㎡です。

Y社が計画しているドラッグストアは、建築面積が1,300㎡なので丙土地にはY社が計画している店舗を建設することはできません。

甲土地と丙土地を一体とした場合には、建蔽率の緩和について特定行政庁が指定した角地の適用を受けることができます。

甲土地と丙土地を一体とすることにより建築面積は近隣商業地域部分が1,000㎡、第一種住居地域部分が960㎡で、丙土地全体では1960㎡になるので、Y社が計画している建築面積が1,300㎡のドラッグストアを建設できるようになります。

現状ではできません。

甲土地は、近隣商業地域と、第一種低層住居専用地域の異なる複数の用途地域にまたがっており、異なる複数の用途地域にまたがる敷地の場合は、敷地面積の大きいほうの用途地域が敷地全体に適用されます。

甲土地の場合、敷地全体が第一種低層住居専用地域の制限を受けるため、X社が希望する店舗を建築することはできません。

甲土地を、近隣商業地域が過半を占める割合で分筆する方法が考えられます。

X社が希望する店舗は、延べ面積500㎡の鉄骨造平屋建てです。甲土地を近隣商業地域が過半を占めるように分筆すると、甲土地の用途制限は、準住居地域が敷地全体に適用され、店舗の建築が可能になります。分筆後の敷地が、X社の建設計画を満たすことや最低敷地面積以上になるように分筆する方法が考えられます。

Y社が提案する購入希望価格5億円の算出方法は、純収益に対して6%の利回りで算出しているので、収益還元法の直接還元法で算出しています。

収益還元法とは、不動産の収益性に着目した不動産価格の評価方法で、対象の不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を決定します。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の二種類があり、直接還元法は対象不動産の一定期間の収益を還元利回りで割って計算します。

DCF法は、将来的に得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。

物件が、将来、どのくらいの利益を上げるのか、それを知るためには、購入価格と将来収益の関係を精査する必要があります。判断基準としては、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三種類があります。

色々な判断手法を使って不動産の価格と収益の関係性を調べ数値を算出し、判断するようにアドバイスします。

原価法は、対象不動産の再調達原価を求め、再調達原価について減価修正を行い積算価格を求めます。コスト計算による評価で、わかりやすいというメリットがあります。

取引事例比較法とは、対象の不動産と、条件が似た物件の取引事例を多く集め、取引価格に、事情補正・時点修正を行い、地域要因の比較・個別的要因の比較を行なって求めた価格を比較考慮し比準価格を求めます。

収益還元法とは、対象不動産の将来収益を軸に算出するもので、直接還元法、DCF法の二つがあります。

直接還元法は、一定期間の収益を還元利回りで割って計算します。期待する利回りが高くなるほど、価格は低く評価されます。

DCF法は、不動産の保有期間中に得られる収益と売却益を、現在価値に割り戻して算出する方法で、不動産に限らず、広く用いられている投資評価です。

個人が所有する土地に、会社名義の建物を建てる場合、税務上、権利金の認定課税の問題が発生する可能性があります。

権利金とは、他人の土地に借地権を設定して建物を建てるときに、賃借人が地主に支払う金銭のことです。この権利金を授受する取引の慣行がある地域で、その授受が行われないときは、これらの行為があったものとみなし税務上課税されることになります。

土地の無償返還に関する届出書を提出することで、借地人は権利金を支払わなくてもよく、地代についても低額か支払わなくてもよくなります。

留意点は、地代を無償にしないことです。

仮に無償であっても、権利金の認定課税を避けることは可能ですが、無償、もしくは固定資産税等と同等の金額だと、使用貸借契約とみなされてしまいます。

使用貸借契約の場合、相続が発生した際に貸宅地とされず、相続税評価額の減額が適用できなくなります。

土地の無償返還に関する届出書を提出した場合は、将来、無償で土地を返還することになるので、借地権に価値はありません。

ただし、実際には、借主が土地を使用していることを考慮して、貸宅地として評価することが可能となり、自用地評価額の80%で価額を評価します。

また、相続税の申告では、借主である会社の株式の評価も必要になります。

会社の株式を評価するときは、自用地評価額の20%を会社の純資産価額に加算します。

土地の無償返還に関する届出書を提出していれば、貸付事業用宅地か、特定同族会社事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例が適用できます。

小規模宅地等の特例が適用できるのは、その土地が、有償の賃貸借契約によって、貸付けられている場合に限られます。

借地人であるX社が、地主であるAさんに相当の地代を支払うと、認定課税はなくなります。

この場合の相当の地代とは、その土地の更地価格の6%程度の金額です。

筆界とは、法律上で定められた土地の境界のことです。

一度特定した筆界は、勝手に変更することはできず、分筆や合筆等の登記をしないと、筆界は変更することができません。

所有権界とは、所有権の範囲を示す、私法上の境界のことです。

所有者間の合意などによって、変更することができます。

返してもらえない可能性が高いと思います。

丙部分は、Bさんの土地として長年使用されているので、丙部分の所有権を、時効取得できる可能性があるからです。

Bさんは、22年前にブロック塀までが乙土地と言われて購入したもので、時効によりその土地の所有権を取得したと主張し、なおかつ、22年にわたり丙部分を堂々と占有していたことを証明できれば、Bさんがその土地の所有権を取得する可能性があります。

丙部分を時効取得したとしても、その時効取得を登記するためには、丙部分の土地を分筆登記をして、時効取得で所有者がBさんになったという、所有権移転登記をする必要があります。

そうならないように、Bさんとの間で筆界を特定して、越境状態であることを互いに確認し、丙部分について、使用貸借契約や、賃貸借契約を締結することで、時効取得が成立しないようにすることをアドバイスします。

境界確定訴訟や筆界特定制度を活用して、境界を明確にしていきます。

公図や地積測量図のほか、甲土地周辺の古い写真などで、Aさんの主張する境界が、正しいものであることを証明する方法などが考えられます。

これまでは、隣地の所有者に設備の設置に応じてもらえない場合や、隣地の所有者が所在不明である場合等には、隣地を使用することが困難でしたが、必要な範囲内で、他の土地に設備を設置する、ライフライン設備設置権が認められました。

今後は、隣地の所有者が所在不明で、承諾を得られない場合であっても、隣地を使用して給水管を引き込むことができるようになります。

後継者が、円滑化法の認定を受けている非上場会社の、株式等を取得した場合の贈与税や相続税について、一定の要件を満たすと、その納税が猶予され、後継者の死亡等により、次の後継者に事業承継できた場合には、納税が猶予されている贈与税や相続税の納付が免除される制度です。

特例措置については、事前の計画策定や適用期限が設けられていますが、納税猶予の対象となる非上場株式等の制限の撤廃や、納税猶予割合の引上げがされているなどの違いがあります。

事業承継税制を受けるための会社の要件は、上場会社でないことです。
また、中小企業者に該当しない会社や、風俗営業会社。
資産管理会社のいずれにも該当しないことです。

事業承継税制（贈与）を受けるための、後継者の主な要件は、
贈与時に会社の代表取締役になっていること。１８歳以上であること。贈与時まで３年以上、会社の役員であること。総議決権数の５０％超の議決権数を保有すること。後継者が１人の場合は、後継者の議決権数が、後継者と特別の関係がある者の中で、最も多くの議決権数を保有すること。後継者が複数人の場合は、総議決権数の１０％以上の議決権数を保有し、かつ、最も多くの議決権数を保有することです。

事業承継税制（相続）を受けるための、後継者の主な要件は、
相続開始の直前において役員であり、相続開始から5ヶ⽉後に会社の代表取締役であること。
総議決権数の５０％超の議決権数を保有すること。後継者が１人の場合は、後継者の議決権数が、後継者と特別の関係がある者の中で、最も多くの議決権数を保有すること。後継者が複数人の場合は、総議決権数の１０％以上の議決権数を保有し、かつ、最も多くの議決権数を保有すること。
相続開始の直前において、会社の役員であることです。

事業承継税制を受けるための、先代経営者の主な要件は、会社の代表取締役であったこと。
贈与（相続）の直前に、総議決権数の５０％超の議決権数を保有し、かつ、後継者を除いた中で、最も多くの議決権数を保有していたこと。
贈与時に、会社の代表取締役でないことです。

資産管理会社とは、自らが使用していない不動産や、現金・預金、有価証券など、特定の資産の保有割合が、総資産の総額の７０%以上の会社や、これらの特定の資産からの運用収入が、総収入金額の７５％以上の会社のことです。
ただし、資産管理会社でも、事務所や店舗などを所有、または賃借していること、商品販売等を3年以上おこなっていること、従業員が5名以上いることの、すべてを満たしていれば、資産管理会社には該当せず、事業承継税制の適用を受けることができます。
資産管理会社に該当すると、納税猶予開始の時だけでなく、経過後も納税猶予の取り消し事由に該当するので注意が必要です。

個人版事業承継税制とは、青色申告を行っていた事業者の後継者として、円滑化法の認定を受けた者が、平成31年１月１日から、令和10年12月31日までに、特定事業用資産を取得した場合は、事業の継続など、一定の要件のもと、贈与税や相続税の全額の納税が猶予され、後継者の死亡などにより、猶予された税額の納税が免除される制度です。

留意点は、事前に個人事業承継計画を都道府県庁へ提出することや、継続届出書を3年ごとに提出する必要があることです。
また、事業を廃止した場合や、取得した財産を売却した場合は、猶予された税額を納税する必要があります。
小規模宅地等の特例とは、併用することができません。

特定事業用資産とは、先代事業者の事業に使用されていた資産で、青色申告書の貸借対照表に計上されていたものをいいます。
宅地は400㎡までで、建物は床面積800㎡までです。
その他にも、減価償却資産で、固定資産税の課税対象とされているものや、自動車税・軽自動車税の営業用の標準税率が適用されるもの、乳牛・果樹等の生物、特許権等の無形固定資産が対象です。

個人版事業承継税制を受けるための主な要件は、後継者が贈与の日において１８歳以上であること。
円滑化法の認定を受けていること。
３年以上事業に従事していたこと。
贈与税の申告期限において、開業届出書を提出し、青色申告の承認を受けていること。
特定事業用資産に係る事業が、資産管理事業や、性風俗関連特殊営業に該当しないことです。

資産管理事業とは、自らが使用していない不動産や、現金・預金、有価証券など、特定の資産の保有割合が、総資産の総額の７０%以上の事業や、これらの特定の資産からの運用収入が、総収入金額の７５％以上の事業のことです。

小規模宅地等の区分が、特定事業用宅地等の場合、個人版事業承継税制の適用を受けることはできません。

主な違いは、小規模宅地等の特例は、相続のみが対象で、400㎡までの宅地が、課税価格の80％減額されます。個人版事業承継税制は、事前の計画策定など、個人事業承継計画の提出が必要です。
適用期限があり、平成31年１月１日から令和10年12月31日までの贈与・相続でなければなりません。
また、対象資産は、宅地は400㎡まで、建物は床面積800㎡までが対象で、100％納税猶予できます。

親族内承継とは、経営者の親族、子どもや、兄弟姉妹・配偶者・兄弟姉妹の配偶者などに対して事業承継する方法です。

親族内承継のメリットは、現経営者の子どもが事業承継すると、従業員・取引先の理解を得やすいことや、銀行など資金提供者の支援を得やすいことです。
また、準備期間を長く確保できるため、長期的に後継者教育を行えることや、財産や株式が分散しないため、所有と経営の一体的な承継が可能な点も、親族内承継のメリットです。

親族内承継のデメリットは、親族だからといって、経営者としての能力が十分かどうかわからないことです。後継者に経営者としての能力が不足している場合には、後継者育成が困難になります。
また、後継者候補が複数人いる場合に、親族内でトラブルとなる可能性があることも、親族内承継のデメリットです。

親族外承継（社内事業承継）とは、役員や従業員に対して事業承継する方法です。

親族外承継のメリットは、役員や従業員は、長く経営者とともに働いているため、後継者としての資質が担保され、社風や経営戦略が大きく変わる可能性が低いことです。
また、経営者としての能力がある人材を、社内から選んで後継者に据えられるので、従業員や会社関係者、取引先からの理解を得やすく、事業を好転させられます。

親族外承継のデメリットは、後継者の資金力不足など、後継者の負担が大きく、事業承継を拒まれてしまう可能性があることです。
また、社内で権力争いが起こることや、株式譲渡の際に、親族から反対される可能性もあります。

経営者保証とは、金融機関から融資を受けるときに、経営者個人が連帯保証人となることです。経営者保証をそのまま後継者が引き継ぐことになった場合、会社が倒産したときには、経営者が借入金を返済しなければなりません。会社の債務について、後継者が無限責任を負うのと近い状態になってしまうため、経営者保証が事業承継の妨げとなります。

経営者保証の解決策として、経営者保証に関するガイドライン、及び特則の内容をよく検討し、会社を整備することで、経営者保証なしの融資を検討します。
ガイドラインの適用対象は、主債務者が中小企業であること。
保証人が個人であり、主債務者である中小企業の経営者であること。
主債務者である中小企業と、保証人であるその経営者が、弁済に誠実で、債権者の請求に応じて負債の状況を含む財産状況を、適切に開示していること。
主債務者と保証人が反社会的勢力ではなく、そのおそれもないことです。
ガイドラインに適用する経営状況であれば、既契約の融資についても、事業承継の際や、融資条件の見直し、借り換えなどの際に考慮されることになり、経営者保証なしでも、融資を受けられる可能性が高まります。

M&Aとは、企業や個人などの第三者が企業を買収することです。M&Aを実行すれば、買い手側に経営権を譲渡し、自社の経営を引き継いでもらえます。
M&Aには、合併、株式交換、移転、会社分割、株式譲渡、事業譲渡などの種類があり、中小企業では比較的簡単な、株式譲渡によるM&Aが多く行われています。
株式譲渡が行われると、一般的には株主と社長がかわりますが、企業は存続して事業を承継し、資産や負債、許認可の移転手続きも不要です。
また、社名や取引先、顧客なども変わらないため、見た目でわかるような変化はありません。

M&Aのメリットは、事業承継先を幅広く探すことができることです。
雇用関係や残債務なども、そのまま引き継いでもらうことが可能で、経営者は、株式の譲渡対価として受け取った、まとまった資金を、老後の生活資金、あるいは新しい事業の立ち上げ資金として活用できます。
また、自社の経営が安定化する可能性もあり、ブランド力や人材の獲得などもメリットになります。

M&Aのデメリットは、適切な買い手を探すことや、その後の交渉が難しいことです。
また、従業員や取引先との関係が悪化してしまう可能性があり、経営の一体性を保つのが難しいこともデメリットになります。

株式譲渡とは、買い手企業が、売り手企業の株主から株式を買収し、経営権を引き継ぐM&Aの手法です。
株式譲渡は、あくまで経営権を取得するための手法なので、会社の株主が変わるだけで、それ以外の変化はありません。
株式譲渡のメリットは、手続きが比較的簡単で、株式の取得が完了すると、すぐに事業活動を開始できることです。また、売却益への税金が事業譲渡と比べ抑えられるので、創業者利益が最大化しやすくなります。
デメリットは、会社全体が取引対象になるため、不採算事業があるとマイナス評価となり、譲渡価額が減ってしまいます。また、負債が大きすぎる場合は買い手が見つかりにくい場合があります。

事業譲渡とは、売り手企業の事業の一部、または全部を買収するM&Aの手法です。
事業を運営するために必要な、設備や建物などだけでなく、取引先・従業員・知的財産・顧客リストなども買収の対象となります。
メリットは、売却したい特定の事業を売却することができるので、不採算部門を切り離すことができ、負債があっても譲渡先が見つけやすくなります。
デメリットは、取引先や従業員を買い手企業に引き渡す必要があり、これまで大切にしてきた関係者が切り離されてしまうことです。

会社分割とは、会社を事業ごとに分割し、分割した事業を買い手企業に承継するM&Aの手法で、吸収分割と新設分割の2種類があります。
メリットは、契約をそのまま買い手企業に承継できることや、買い手企業に買収資金がなくても実施できるという点です。
しかし、売り手企業から承継した事業に簿外債務があった場合は、その債務も同時に承継することになったり、株主総会の特別決議が必要になるなど、手間やリスクを抱えるというデメリットがあります。

株式交換とは、売り手企業の全株式と、買い手企業の株式を交換することで、完全親子会社関係となるM&Aの手法です。
メリットは、現金を交付しない場合、資金準備の必要がないことや、スクイーズアウトによって、株主全員が賛成しなくても完全子会社化できるという点です。
デメリットは、手続きが煩雑で手間がかかることや、不要な資産や負債も引き継がなければならないことです。

合併とは、複数の会社を１つの会社に統合するM&Aの手法です。
メリットは、複数の事業が1つになることで、個別に事業を行うよりも、大きな効果を発揮することができます。
デメリットは、同業他社との合併では、顧客の重複が生じる場合があり、顧客にとっては取引先が１社となるため、取引量や取引回数を縮小される場合があります。

インカムアプローチとは、将来見込まれる収益を予測して、現在の企業価値に換算した算出方法です。
メリットは、将来的な収益性や、買い手とのシナジー効果を加味できる点です。
デメリットは、売主の主観が入りやすく、客観的な企業価値を求めにくい点です。
具体的な手法として、将来的に得られるキャッシュフローを加味した、DCF法と、企業の事業計画書に基づいて算出する、収益還元法などがあります。

マーケットアプローチとは、市場が決めた企業価値や、競合他社を基準に企業価値を算出する方法です。
具体的な手法として、類似会社比準法、市場株価平均法などがあります。メリットは、三種類あるアプローチの中で、最も客観性が高く、誰でも簡単に利用できます。
デメリットは、類似会社比準法は、事業内容が類似する企業がいないと利用しにくく、市場株価平均法は、短期的な市場の動きに左右されやすい点です。

コストアプローチとは、企業の純資産を基準に企業価値を決める、M&Aの評価基準です。具体的な手法として、時価純資産法、簿価純資産法などがあります。
メリットは、客観性の高い企業価値を算出できる点です。
デメリットは、将来の収益性や買い手とのシナジーをほぼ加味しないため、将来性が高い企業や、シナジーが見込まれる企業の企業価値評価には適していません。

M&Aにおける役員退職金の関係は、役員退職金と株式譲渡益では課税制度が異なるため、一定金額までは退職金で受取るほうが税負担が軽くなります。
また、買手企業にとっては、退職金を損金算入することで、節税にもつながります。

役員退職金を支給するメリットは、利益を圧縮して法人税の負担を減らせること。自社株の評価を引き下げること。役員自身も税負担を低く抑えられることです。
デメリットは、現金支給になるため資金調達が必要なこと。損金算入が認められなくなる恐れがあるので、経営者は完全に経営から手を引く必要があることや、高額な退職金の支給は否認される場合があることです。

M&Aの譲渡価額は、企業価値評価を行い、客観的・合理的な企業の価格を算出します。
企業価値評価の方法は、インカムアプローチ、マーケットアプローチ、コストアプローチの三種類があります。

M&Aで株式を売却した場合には、所得税と住民税が課税されます。
株式譲渡ではなく、事業譲渡を採用した場合には、発生した利益に法人税が課税されます。
その他にも、消費税や不動産取得税、登録免許税、印紙税などの流通税が課税されるケースもあります。

役員借入金の削減対策として、債務免除、DESの実行、役員給与の減額があります。
債務免除とは、役員側が債権放棄をすることです。会社側は特別利益として債務免除益が計上されますが、繰越欠損金がある場合は相殺されます。
DESとは、債務と資本を交換することです。
DESを行うことで、会社の財務状態が改善でき、役員からの債務については、元本の返済と利息の支払い義務がなくなります。
ただし、資本金が増加すると、それに伴う税負担の増加も考えられます。
役員給与を減額する場合、減額相当分を借入金の返済として役員に支給していきます。
役員給与を減額した場合、所得税や住民税、社会保険料が減少するメリットがありますが、役員借入金の返済は経費とならないため、減額した分だけ会社には利益が計上されます。また、時間がかかることにも注意が必要です。

退職金を土地などで現物支給した場合、退職金額と土地の簿価との差額が、譲渡益になる場合には益金、譲渡損となる場合には損金となります。
注意点は、退職金として不動産を取得した場合には、不動産取得税と登録免許税がかかることです。
また、退職金を現金で支払うことを決めた後に、不動産で支払うこととした場合は、代物弁済とみなされ、消費税の課税対象となってしまうことにも注意が必要です。

役員退職金の支払によって損金が計上されると、利益が減少することによって株式評価額が下がります。
また、会社所有の土地を退職金として支給すると、税務上、土地はその支給時の時価で評価されることになります。
土地に含み損がある場合、退職金の他に、その含み損も顕在化させ、純資産と利益をともに圧縮することができ、株式評価額が下がります。

遺言書を発見した場合は、遺言書を家庭裁判所に提出し、検認を請求しなければなりません。
ただし、公正証書遺言や、法務局で保管されている、自筆証書遺言に関して交付される遺言書情報証明書は、検認の必要はありません。
検認とは、遺言書の内容を明確にし、偽造、変造を防止するための手続きで、遺言の有効や無効を判断することではありません。

自筆証書遺言保管制度とは、自筆証書遺言を法務局に保管できる制度で、保管されている遺言書は家庭裁判所の検認が不要になります。また、相続人等の中で、誰か一人でも遺言書情報証明書の交付を受けたり、遺言書の閲覧をした場合には、その他の全ての相続人に対して、遺言書が保管されている通知が届きます。
ただし、証人がいないので自筆証書遺言の内容の有効性が争われたり、代理人では保管の申請はできず、必ず本人が法務局に出向く必要があるので注意が必要です。

法定相続情報証明制度とは、被相続人と、法定相続人の関係を、法務局の登記官が認証するものです。
相続手続きでは、届け出先ごとに、相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、住民票を提出しなければなりません。
法定相続情報証明制度では、相続関係を一覧にした、法定相続情報一覧図を作成し、戸籍謄本を法務局に提出すると、認証文付きの法定相続情報一覧図の写しが交付されます。
交付された法定相続情報一覧図の写しは、相続登記の申請手続きや、被相続人名義の預金の払い戻しなど、様々な相続手続きに利用できるので、戸籍謄本を何度も提出する必要がなく、相続手続きにかかる相続人や、手続きを行う窓口、双方の負担が軽減されます。
法定相続情報一覧図は、相続手続きに必要な部数を無料で発行することができます。また、有効期限は発行から6ヶ月以内ですが、5年間の保管期間中は、一覧図の写しが再発行できます。

再転相続とは、当初の相続における相続人が、熟慮期間中に、相続放棄や単純承認をする前に死亡し、次の相続人が相続したケースのことです。
再転相続の場合、当初の相続だけを承認して、次の相続を放棄することはできません。

数次相続とは、相続が発生後、遺産分割協議が終わらないうちに、相続人の一人が亡くなり、次の相続が発生してしまうことです。
再転相続と数次相続の違いは、再転相続は、法定相続人が当初の相続を承認するか、放棄するか、選択する前に亡くなる場合ですが、数次相続は、法定相続人が当初の相続について、承認したものの、具体的な遺産分割を行う前に亡くなってしまった場合のことです。

立て続けに相続が発生し、相続税の申告義務のある者が、申告書を提出しないで亡くなった場合には、その相続人が、申告・納税義務を承継します。
申告義務を承継して申告する場合の期限は、申告書を提出しないで亡くなった人の、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

立て続けに相続が発生した場合、例えば、父親の死亡後、相続手続きを放置したまま母親が死亡したとすると、母親の相続人が相続手続きを行います。
また、このケースで母親が遺言書を作成していた場合は、母親が死亡するより前に父親が死亡しているので、遺言書の父親に該当する部分は無効になります。

配偶者居住権とは、配偶者が相続開始前から住んでいた、被相続人所有の建物は、配偶者がその建物の権利を相続しなくても、配偶者に建物の使用を認めるという制度です。
配偶者居住権の設定をしていないと、配偶者が自宅を相続した場合に、預貯金の取得割合が少なくなります。配偶者居住権を設定すると、自宅に住み続ける権利である敷地利用権と、配偶者居住権付きの敷地所有権とに分けて相続することができ、配偶者も預貯金を得ることが可能になります。
ただし、配偶者居住権には登記が必要で、譲渡ができません。配偶者が施設に移るなど、自宅に住まなくなった場合に、賃貸として賃料を得ることは可能ですが、自宅を売却して費用を捻出することはできません。

家族信託とは、将来、認知症などで判断能力が低下し、自分で自分の財産管理ができなくなってしまった時に備えて、財産の所有権のうち、管理する権利だけを信頼できる家族に移すことです。
受益権は、そのまま所有者に残しておけるので、例えば、親所有の賃貸アパートの家賃や、売却代金を老人ホームの費用に充て、その管理は子供に任せるということが可能です。

成年後見制度とは、認知症などにより、判断能力が低下してしまった人に代わって、その人の財産管理や、法律行為を行うことができる制度です。後見人は好きな相手に頼むことができますが、公正証書による契約が必要です。
後見制度には二種類あり、本人が元気なうちに、将来、認知症になった時のために、後見人を選んでおくことのできる、任意後見制度と、既に判断能力が低下してしまったあとに、後見人を家庭裁判所が選ぶ、法定後見制度があり、本人の能力に応じて、補助、補佐、後見の三段階に分類されます。

遺留分に関する民法の特例とは、一定範囲内の親族には、遺留分によって、最低限の相続財産が保障されているので、相続人が複数人存在する場合には、自社株が分散して、経営に関わる意思決定に支障をきたすおそれがあります。
遺留分に関する民法の特例を利用することで、非上場株式を遺留分の計算から除外できる、除外合意や、遺留分の計算に占める自社株の金額を、合意時の価額に固定する、固定合意を実施できます。
二つの合意を併用することで、株価の上昇を心配することなく、後継者が株式を取得できるようになります。

除外合意とは、遺留分算定基礎財産から、贈与された株式を除外するもので、合意した他の相続人は、遺留分の主張ができなくなり、相続による株式の分散を防止できます。

固定合意とは、遺留分算定基礎財産に算入する価額を、合意時の価額に固定するものです。
この合意をすると、株式の価額が上がっても、遺留分には影響しないので、想定外の遺留分の主張を防止できます。

固定する合意時の時価は、税理士、 公認会計士、弁護士などによる、合意の時における相当な価額であることの証明が必要です。

遺留分に関する民法の特例を受けるための手続は、経営者の推定相続人全員と、後継者が合意し、合意書を作成します。
次に、合意をした日から１カ月以内に、遺留分に関する民法の特例に係る確認申請書に、必要書類を添付して、経済産業大臣へ申請します。
申請後に確認書の交付を受け、確認を受けた日から、１カ月以内に家庭裁判所に申立てを行い、家庭裁判所の許可を得ます。

相続時精算課税制度とは、贈与者が60歳以上の父母または祖父母、受贈者は18歳以上で、贈与者の子や孫などに限られます。
税率は、1人の贈与者につき2,500万円を超える分の贈与は、一律20％の贈与税が課されます。
相続の際は、相続時精算課税により贈与された財産と、他の相続財産との合計額に対して相続税が計算され、贈与された財産は、贈与時より値上がりしていても、値下がりしていても、贈与時の価格で評価されます。
したがって、相続時精算課税制度による株式移転を行うと、相続発生時に株式評価額が上昇していても、贈与時の価格で評価されるので、相続税負担の軽減が期待できます。

今回の改正で、相続時精算課税制度に、年110万円の基礎控除の枠が加わります。2024年1月1日以降、相続時精算課税制度を選択した人への贈与でも、年110万円までなら、贈与税も相続税もかからず、贈与税の申告も不要になります。

生前贈与した場合は、亡くなる3年前までの贈与財産に対して、全額が相続税の課税対象となりますが、2023年度の税制改正により、2024年1月1日以降に生前贈与した場合は、亡くなる4年～7年前の贈与財産に対しては、100万円を除いた全額、亡くなる3年前までの贈与財産に対しては、全額が相続税の課税対象となります。
生前贈与加算対象期間が延長されることで、相続開始から7年以内に行われた生前贈与に対しては、相続財産に加算されることがあります。

教育資金の一括贈与の特例とは、子や孫に教育資金を贈与する場合、1人につき1,500万円までを非課税とする特例です。
適用期限は3年間延長され、2026年3月31日までとなりました。また、孫が30歳になった時点で使い残しがあれば、贈与税の課税対象となりますが、この使い残しに一般税率が適用されることとなりました。

贈与税の配偶者控除の特例を活用すると、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭の贈与を受けた場合、贈与税の基礎控除、110万円と合わせて、最高で2,110万円まで贈与税がかかりません。
ただし、不動産を取得すると不動産取得税や登録免許税がかかります。
また、同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか適用を受けることができず、配偶者が先に亡くなると相続税が増える可能性があります。

贈与税の配偶者控除の特例の要件は、夫婦の婚姻期間が、20年を過ぎたあとに贈与が行われたこと。
配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産、または、居住用不動産を取得するための金銭であること。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けた者が住んでおり、その後も引き続き住む見込みであることです。

不動産管理会社を設立するメリットは、相続税の財産評価で有利になること。
所得分散ができること。
広い範囲で経費が認められること。
相続財産をスムーズに承継できることです。

オーナーが死亡した際は、不動産ではなく、資産管理会社の株式を相続することになるので、相続税の計算上、不動産の評価よりも資産管理会社の株式の方が、低い価格で評価することができます。
また、オーナーが得るはずだった所得を管理会社が得ることで、オーナーの所得を低く抑えることができます。
家族を管理会社の役員にすることで、役員報酬という形で、会社の所得を家族に分散させることができます。
個人で不動産を保有する場合は、不動産管理に直接関係のあるものだけが、必要経費として認められますが、資産管理会社では、間接経費も経費として計上することができます。
個人で保有していた不動産を相続する場合は、登記が必要で、登記費用がかかります。生前に贈与する場合は、登記費用のほかに不動産取得税も必要になります。しかし、不動産管理会社の場合は、不動産ではなく株式を相続や贈与するので、登記の手間と費用はかかりません。

不動産管理会社を設立するデメリットは、会社を経営するための事務作業が煩雑になり、それらを、税理士や社労士などの専門家に依頼する場合は、コストもかかります。
また、法人化後すぐに相続が発生すると、キャッシュの増加により、税負担が増える可能性もあります。

不動産管理会社を設立したほうが、税負担が軽減できるのは、個人の場合、所得税の税率は、所得金額が大きくなるほど高くなる、累進課税方式となります。
不動産管理会社を設立して法人化すると、個人による所得税の課税ではなく、法人税としての課税となるため、所得金額が一定額を超えると、法人税の税率のほうが低くなります。
また、不動産管理会社から給料を受け取った場合は、収入金額から給与所得控除が計算され、税負担が軽減できます。

相続対策として不動産管理会社を活用する場合、一般的な形態として、不動産所有方式、管理会社方式、サブリース方式があります。

不動産所有方式とは、個人が所有する不動産を管理会社に売却し、管理会社が不動産を所有する形態です。
管理会社が土地と建物を所有する方法と、建物だけを管理会社が所有する方法があります。
土地、建物ともに管理会社が所有する場合には、収益がすべて管理会社に入るため、オーナーの財産が増えるのを抑える効果が大きくなります。
ただし、土地に含み益があると譲渡所得税がかかるので、注意する必要があります。
建物だけを管理会社が所有する場合には、一般的には建物に含み益は発生しても少額なので、譲渡所得税の負担はそれほど大きくありません。
ただし、土地を無償で管理会社に貸し付けると借地権の認定課税となる場合があります。借地権の認定課税が行われないように、土地の無償返還に関する届出書を提出するようにします。

借地権の認定課税を回避する方法は、管理会社がオーナーに権利金を支払う方法があります。他にも、相当の地代として、地価の6％に相当する地代を支払う方法や、管理会社とオーナーで、土地の無償返還に関する届出書を税務署に提出する方法があります。

土地の無償返還に関する届出書を、税務署に提出した土地については、自用地価額の80％で評価します。
ただし、無償返還の届出書の提出がある場合でも、使用貸借の場合は自用地評価となります。

管理会社方式とは、不動産の所有は個人のままで、管理会社に設備などの管理を委託する形態です。収益は個人に入りますが、その中から管理会社に管理費を支払うことになるので、所得の分散効果が期待できます。
管理会社方式のメリットは、不動産の売却手続きが必要なく、手続きが容易な点です。
デメリットは、不動産はオーナー個人が所有することになるので、相続税の節税効果はあまり期待できません。

サブリース方式とは、不動産の所有はオーナーのままで、管理会社に一括で貸し付ける形態です。
収益は管理会社のもとに入り、管理会社はそのうちから個人に賃料を支払います。
サブリース方式のメリットは、管理会社が空室リスクを負う仕組みになっているので、空室の有無に関わらず、個人の収益は安定することです。
また、一括貸付なので、空室があっても賃貸割合は100％で評価額を計算できることです。
デメリットは、他の形態と比べ収益性が低いことです。
サブリース方式は、不動産はオーナー個人が所有することになるので、相続税の節税効果はあまり期待できません。

非上場株式の評価方法は、会社の規模に応じて、類似業種比準方式、純資産価額方式、併用方式に分けられ、同族以外の株主が取得した場合は、例外的に、配当還元方式が用いられます。

含み損のある資産を売却することで、譲渡損失が発生し、純資産を減らすことができます。
類似業種比準方式では、帳簿上の金額を参照するので、含み損があっても簿価で計算することになります。
含み損のある資産の売却で、現金は入ってくるものの、譲渡損失の分だけ、類似業種比準方式での純資産を減らすことができます。また、譲渡損失を出したことで利益も圧縮できるようになります。
譲渡損失は純資産に限らず利益まで減らせるので、類似業種比準方式での株価対策には有効です。

金庫株とは、会社自身が発行した株式を買い戻して保有している状態です。
通常、株式を発行会社に売却した場合には、総合課税として、最高55％の税率で課税されてしまいます。しかし、株式を相続した人が、相続が発生してから3年10ヶ月以内に、その株式を発行会社に売却した場合には、本来、総合課税とされるところが、20.315％の分離課税となるので、税金コストを抑えて譲渡することが可能です。
金庫株の活用で留意する点は、剰余金の分配可能額を超えて、自社株の取得を行うことができないことです。
剰余金の分配可能額とは、累積されてきた税引後利益の合算ですが、この範囲でしか金庫株の買取はできません。また、純資産の金額が300万円を下回る際には、剰余金の配当ができないという制限があります。
実際に金庫株を買い取る際には、現金が必要になるので、会社のキャッシュフローに悪影響が出るかもしれません。

株主構成や自社株評価の現状分析が必要なのは、円滑な事業承継の実現には、自社株の算定が重要で、その算定方法が、会社規模や株主構成次第で異なるからです。
自社株の算定方法は、株式取得者が、同族株主の場合は原則的評価方式、同族株主以外は特例的評価方式で株価を算定します。

同族株主とは、株主の1人と、その同族関係者の議決権の合計数が、議決権総数の30％以上である場合の、その株主と同族関係者（株主の親族やその株主が支配している会社など）のことです。
ただし、議決権割合が50％超となる株主グループがある場合は、そのグループ以外のグループは、たとえ30％以上の議決権割合であっても、同族株主にはならず、その50％超のグループに属する株主のみが同族株主となります。

原則的評価方式は、会社の規模によって、大会社、中会社、小会社の規模に分類され、規模に応じた評価方法を使います。

比準要素数1の会社とは、類似業種比準方式の、１株当たりの配当金額、１株当たりの利益金額、１株当たりの純資産価額の、3つの比準要素のうち、評価直前期末の要素の、いずれか2つがゼロであり、かつ、評価直前々期末の要素の、いずれか2つ以上がゼロである会社のことです。

比準要素数1の会社を回避する方法は、配当をしておらず、2 期連続で利益がマイナスになるような場合で、簿価純資産が十分な会社であれば、配当を出したり、場合によっては含み益の多い資産を売却して、利益を出すことによって、回避することができます。

株式等保有特定会社とは、財産評価基本通達によって、会社の総資産価額を算出し、総資産価額に対する株式等の割合が、50パーセント以上となる場合に該当します。
株式等保有特定会社として該当した場合、該当しないケースの評価方法と比較して、評価額が高くなる傾向にあり、納めるべき税金も一般的に高く算出されることになります。

株式等保有特定会社に該当しないようにするためには、株特外しを検討します。
株特外しとは、総資産に対する株式等の比率を50%未満にして、株式等保有特定会社から外すことです。
株特外しには、借入を行い、総資産内の株式の割合を下げる方法のほか、株式ではない資産、不動産などを購入する方法があります。
ただし、税務署から課税逃れのために、株特外しを行ったと判断される場合があるので、事業を行うために資産を増やす必要があったとの、正当な理由が必要です。
また、資産の構成を無理に変えてしまい、株特外しのために、本来必要のない資産を購入し、節税効果以上の損失を出してしまわないように注意が必要です。

特例的評価方式とは、事業承継の際に、同族株主でない人物が、株式を引き継ぐ場合の株価算定方法で、事業承継を行う企業の規模に関係なく、一律に配当還元方式によって株価を算定します。

支配権とは、会社を実質的に支配する権利で、株式会社では、持株比率によって株主が行使できる権利が異なり、一定以上の持株比率を有すると、会社のあらゆる事項を、自身の一存で決定できるようになります。
事業承継では、先代の経営者から後継者に対して株式を移転します。
株式が分散していると持株比率も分散していることになり、会社の意思決定をスムーズに実行できない可能性があります。最低でも3分の２以上、可能であれば、100％の株式を経営者が保有していることが推奨されます。

経営に必要な議決権割合について、一般的には議決権のある株式の、2分の1超を所有していると、株主総会の普通決議を、自身の判断で成立させることができます。
株主総会の普通決議には、取締役、監査役の選任、役員報酬、剰余金の配当、準備金の減少などが含まれます。
また、議決権のある株式の3分の2以上を所有していると、株主総会の特別決議を成立させることができるため、実質的に会社を支配することができ、経営に必要な議決権割合を確保しているといえます。

代表者の選任は、取締役会を通じて行われます。残った取締役が3人以上いれば、取締役会で、その中から新しい代表取締役社長の選任決議をすることができます。
残った取締役が3人未満の場合には、代表取締役社長の選任はできません。
その場合には、株主総会で3人目の取締役を選任後、取締役会で代表取締役を選任する必要があります。
新たな代表取締役社長が決定した後は、2週間以内に代表取締役変更の登記を行い、後継者の選任手続きを完了させます。

代表者を選任する際に、取締役会が設置されていない場合は、原則として株主総会により代表取締役を選任します。
定款に代表取締役の定めがある場合や、取締役の互選が認められている場合は、定款に応じた手続きで選任します。

少数株主対策が必要なのは、少数株主も会社法上、株主権が認められているからです。通常時は問題にならなくても、事業承継、相続発生時など、会社として重要な意思決定をする際に、少数株主の存在により、会社運営に支障をきたす可能性があります。
少数株主対策としては、売買などによって、他の株主の保有する株式を任意に取得する方法や、スクイーズアウトを実行し、少数株主から強制的に株式を取得する方法があります。

スクイーズアウトとは、株主から個別に同意を得ることなく、金銭を対価として株式を取得することです。反対意見を持つ少数株主から、株主の地位を失わせるために行われます。
株主総会の決議では、出席株主の過半数、または、3分の2以上の合意が必要ですが、少数株主の反対意見によって、会社の迅速な意思決定や、目指すべき経営方針が阻害されることがあります。このような場合に、スクイーズアウトをおこない、少数株主の株式を取得することで、反対意見を排除することができます。

経過措置型医療法人とは、平成19年4月1日以前に設立された、持分のある医療法人のことです。 現在では持分のある医療法人を設立することはできません。医療法人における持分とは、財産権のことで、社員退社時には出資した割合に応じて、会社財産から払戻を受けることができます。

出資額限度法人とは、社員の退社に伴う出資持分の払戻しや、医療法人の解散に伴う残余財産分配の範囲について、払込出資額を限度とすることを定款で定めている法人です。
持分のある医療法人から、出資額限度法人へ移行する際は、社員総会での決議が必要となり、所管行政庁に対し、定款変更認可申請をしなければなりません。

医療法人における持分とは、財産権のことで、社員退社時には出資した割合に応じて、会社財産から払戻を受けることができます。
仮に、出資者の出資割合が50％だとすると、社員が退社する際には、医療法人の財産の50％を払戻請求することができます。
ただ、医療法人の財産には、現金以外にも医療機器や不動産などの固定資産も含まれるので、出資者から持分の払戻しを請求された場合に、すぐに動かせる現金がそれほど無いと、経営に大きな影響が出てしまいます。
また、出資者に相続が発生した場合も、医療法人からすぐに払い戻しが受けられないのに、出資者の相続人には巨額の相続税が課される可能性があり、相続人にも大きな影響があります。

認定医療法人へ移行するということは、持分のある医療法人が、持分のない医療法人へ移行するということです。移行時に生じる課税が、移行の妨げとならないよう、認定により税制上の優遇措置があります。
優遇措置の具体的な内容は、認定医療法人へ移行することで、出資者が持分を放棄したことによる、医療法人に対して課される贈与税が一旦猶予され、移行後6年経過した時点で贈与税の納税が免除されます。
また、出資持分を相続や贈与により取得した、相続人や残存出資者に対して課される、相続税・贈与税についても、持分なし医療法人へ移行した場合は免除されます。

持分なし医療法人へ移行する医療法人は、令和8年12月31日までに、移行計画を厚生労働省へ申請し、認定を受けます。
認定を受けると、持分あり医療法人の持分を、相続または遺贈により取得した場合は、移行計画の期間満了まで相続税の納税が猶予され、持分を放棄した場合は、猶予税額が免除されます。
また、出資者が持分を放棄したことにより、他の出資者の持分が増加し、贈与を受けたものとみなして、贈与税が課される場合も、納税が猶予され、持分を放棄した場合は、猶予税額が免除されます。
移行計画に基づき、持分なし医療法人へ移行した場合は、出資者の持分放棄に伴う法人贈与税は非課税となります。
ただし、移行計画の認定を受けた医療法人は、認定の日から3年以内に、持分なし医療法人へ移行することが必要です。移行しない場合は、認定が取り消され、遡及して課税されます。
また、移行完了後6年間は、毎年、持分なし医療法人の運営状況を厚生労働省へ報告することが必要です。
納税猶予期間に、出資持分の一部、または全部の払戻を受けた場合は、猶予税額は免除されず、猶予税額と利子税を併せて納付しなければなりません。

社会保険診療報酬の所得計算の特例とは、医業、または歯科医業を営む個人事業主や、医療法人は、年間の社会保険診療報酬が5,000万円以下の場合に、実際の必要経費にかかわらず、社会保険診療報酬の金額を4段階の階層に区分し、所定の割合をかけた金額を概算経費として、必要経費に算入することができるというものです。
ただし、この特例の適用が受けられるのは、その年の社会保険診療に係る収入が、5,000万円以下で、かつ、自由診療を含めた収入金額が、7,000万円以下の場合に限られます。

二世帯住宅で小規模宅地等の特例を適用できる要件は、同じ棟の建物に親と子が住んでいること。
建物の敷地の名義が親であること。
子は親に家賃を払っていないこと。
区分所有登記されていないことなどの要件を満たすことで、自宅の土地の評価額が、330㎡までは80%評価減できます。

特定居住用宅地等の特例の要件として、居住している必要があり、複数の家を保有していて、双方の家を行き来していたとしても、同時に複数の家に居住していたとはみなされません。
したがって、居住していないとみなされた家屋について、特例は適用できません。
ただし、特定居住用宅地等の特例は、同一生計の親族が居住していた場合も適用できるので、一方の宅地に被相続人、他方の宅地に同一生計親族が居住していた場合は、両方適用が可能です。
この場合の限度面積は、併せて330㎡となります。

自宅兼賃貸ビルの宅地の評価は、家屋の居住用に対応する敷地部分を、自用地評価とし、貸付部分に対応する敷地部分は、貸家建付地評価となります。
小規模宅地等の特例の適用部分は、土地全体を貸付部分と、居住部分の床面積比で按分計算します。

権利金とは、他人の土地に借地権を設定して建物を建てるときに、賃借人が地主に支払う金銭のことをいいます。
ただし、この権利金を授受する取引の慣行がある地域で、その授受が行われないときは、これらの行為があったものとみなし、課税されることになります。

権利金の認定課税を回避する方法は、借地人が地主に相当の地代を支払うか、税務署に無償返還の届出書を、借地人と地主が連名で提出すると、この認定課税を回避できます。
この場合の相当の地代とは、その土地の更地価格の6％程度の金額となります。

土地の無償返還に関する届出書を提出した場合は、将来、無償で土地を返還することになるので、借地権に価値はありません。
ただし、実際には借主が土地を使用していることを考慮して、貸宅地として評価することが可能となり、自用地評価額の80％で評価します。
また、相続税の申告では、借主である会社の株式の評価も必要になります。
会社の株式を評価するときは、自用地評価額の20％を会社の純資産価額に加算します。

土地の無償返還に関する届出書を提出していれば、貸付事業用宅地か、特定同族会社事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例が適用できます。
しかし、小規模宅地等の特例が適用できるのは、その土地が有償の賃貸借契約によって貸付けられている場合に限られます。
地代が無償であれば使用貸借契約となるため、貸宅地として評価されず、小規模宅地等の特例の対象にもなりません。

土地の無償返還に関する届出書を提出する際の留意点は、地代を無償にしないことです。
仮に無償であっても、権利金の認定課税を避けることは可能ですが、無償、もしくは固定資産税と同等の金額だと、使用貸借契約とみなされてしまいます。
使用貸借契約の場合、相続が発生した際に貸宅地とされず、相続税評価額の減額や、小規模宅地等の特例が適用できなくなります。
地代は、固定資産税の2倍～3倍以上の金額にすることが推奨されています。

ストックオプションとは、株式会社の従業員や取締役が、自社株をあらかじめ定められた価格で取得できる権利のことです。

ストックオプションの権利を行使したときは、時価が権利行使価格を上回っている場合は、給与所得となり、所得税が課税されます。
取得した株式を売却した場合は、売却価格と権利行使時の時価との差額について、譲渡所得となり、所得税が課税されます。

税制適格ストックオプションの場合は、権利行使時点では課税されません。
株式譲渡における売却価格と、権利行使価格との差額が譲渡所得となり、そこに所得税が課税されることになります。

海外在住の相続人であっても、基本的には、日本において相続税の納付義務が発生します。
日本国内の財産を相続する場合は、被相続人、相続人の一方が海外在住でも、両者とも海外在住でも、相続する財産が日本国内にあれば、日本の税制が適用されます。国籍や居住地を問わず日本の税務署で相続手続きをして、日本に相続税を納付しなければいけません。

米国不動産を個人で所有している人が亡くなると、被相続人の財産は、裁判所の管轄下で、遺産相続や分割などを行う、プロベートという法律手続きが行われます。
プロベートは、遺言の有無に関わらず必要で、期間中、相続人は相続不動産を自由に処分する事ができません。
プロベートを回避するためには、被相続人が存命中に、死亡時譲渡証書(Transfer On Death Deed)という証書を登記しておくと、プロベートを介さずに相続が可能になり、被相続人が亡くなった時点で、相続財産の所有権は、事前に指定しておいた相続人に移転します。

NISA口座に関して、つみたてNISA・一般NISAのどちらかの口座のみ開設可能だったものが、つみたて投資枠・成長投資枠のどちらも同時併用できるようになります。
年間投資枠が、つみたてNISAで40万円、一般NISAで120万円ですが、新NISAでは、つみたて投資枠で120万円、成長投資枠で240万円に拡大され、2つの投資枠合わせて最大で1,800万円まで利用することができます。
また、非課税期間が、つみたてNISAは20年間、一般NISAでは5年間でしたが、新NISAでは口座開設期間も含め無期限になります。

iDeCo＋とは、従業員が加入するiDeCoに、拠出限度額の範囲内で、加入者が拠出する掛金に上乗せして事業主が掛金を拠出できる制度です。
事業主が拠出した掛金は、全額が損金に算入されます。

iDeCo＋を実施できる要件は、従業員300人以下であること。
企業型確定拠出年金を実施していないこと。
確定給付企業年金を実施していないこと。
厚生年金基金を実施していないこと。
労使合意をすることです。