FP1級実技試験で設例を読んでメモしておくポイント【Part2編】

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公開日 2021年9月23日 最終更新日 2021年9月23日

勉強を始めても学科試験と違い、どのように勉強を進めていけばいいのか、わからない方も多いのではないでしょうか?

私も学科試験の後、自己採点で学科試験合格の手応えはありましたが、実技試験の勉強を始めたのは合格発表で確実に合格したことを確認してからでした。

しかし、実技対策問題集を開いてみたものの、何をどう勉強していいのかわからず、合格率80%以上の実技試験とはいえ自分が不合格の20%になってしまうのではないかと不安になってしまいました。

FP1級実技試験の採点基準については公表されていませんが、実施要項によると「顧客のニーズおよび問題点の把握」「問題解決策の検討・分析」「顧客の立場に立った対応」「関連業法との関係および職業上の倫理を踏まえたファイナンシャル・プランニング」といった観点から採点が行われるとあります。

合否通知書を見てみると、分野別得点として「A.顧客の問題点の把握」「B.問題解決策の検討分析」「C.顧客の側に立った対応」「D.FP倫理と法令遵守」の4分野に分けて採点されていることがわかります。

実技試験では設例を読む時間がとても重要です。

どんな内容なのか、どんな悩み、相談なのかを理解すること。次に、どのような質問が投げかけられるかを考えながら設例用紙にメモやマーカーを引きます。

何をメモしてマーカーするのかを理解していなければ、設例が頭に入らず設例を読む貴重な15分間がテンパってしまい、わかっているのに答えられないということになりかねません。

私が実技試験学習の際に作成した設例のポイントをまとめましたので紹介します。

今回は、Part2編です

A. 顧客の問題点の把握 顧客のニーズおよび問題点の把握

設例を読む15分間が過ぎると、試験官から面接室へ案内されます。

挨拶が終わると、質問者から最初の質問が投げかけられます。

Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか?
 ①Aさんから直接聞いて確認する情報は、どのようなことですか?
 ②FPであるあなた自身が調べて確認する情報は、どのようなことですか?

最初に質問されるのは、A.顧客の問題点の把握 顧客のニーズおよび問題点の把握です。

この質問はFP試験というよりも、文章力・読解力の問題です。設例をじっくり読みAさんの問題点、ニーズは何かを把握します。

Part1では、Aさんの相談内容や問題点を設例から読み取りますが、Part2では設例の内容だけではわからないことを、①Aさんから直接聞いて確認する情報と②自身で調べて確認する情報の二つに分けて答えます。

まず、①Aさんから直接聞いて確認する情報ですが、大きく分けて二つあります。

  1. 本人しか知らないこと。トラブルの理由。関係者の意向
  2. お客様に寄り添うこと、本当のニーズを引き出すこと

⒈本人しか知らないこと。トラブルの理由。関係者の意向ですが、具体的には「取得費や取得日がわかるもの、契約書等があるか。近隣の状況。今回の事例に関わる他の関係者との関係は良好か」

⒉お客様に寄り添うこと、本当のニーズを引き出すことは、「家族構成や家族の意向。遺産分割方法や持分割合、配分。費用や希望する利回り、希望収益等」が考えられます。

取得費や取得日がわかる契約書は、ほとんどの事例で確認することになると思います。

私が面接を受けた時も、あまり取得費や取得日は関係ない設例かなと思い説明しなかったのですが、質問者から指摘されてあわてて説明しました。

次に、②FP自身で調べて確認する情報ですが、こちらは五つに分けて整理していました。

  1. 現地確認 「土地・建物の物理的状況を実際に現地で確認する」【外観、近隣状況、住人】
  2. 権利関係の確認 「物件の権利状況を登記簿謄本で確認する」【法務局、登記事項証明書、公図】
  3. 法令上の制限 「用途地域・地方自治体の都市計画等を確認する」【自治体の都市計画課】
  4. 周辺環境や市場調査 「今後の開発予定や環境の変化、資産価値・収支予測を確認する」【X社からの提案は妥当か、適正か、過去の取引事例】
  5. 課税関係や非課税等の特例 「そもそも建設できるか。違法建築物ではないか、建ぺい率、容積率オーバー。用途地域の確認」【完了検査済証を得る】

実務経験がある方や、登記簿謄本等の書類を実際に見たことがある方は問題ないと思いますが、経験もなく書類も見たことがないと、突っ込んだ質問に焦ってしまい面接全体に影響します。

実際に面接で、「所有権に関する内容は、登記簿謄本のどこに記載されていますか?」といった質問をされた例もあるようです。

試験にも出てくる内容なので、知識として知っているかもしれませんが、紙の試験ではなく口頭で質問されると焦ってしまい「知っているのに答えられない。多分そうだけど自信がないから答えられない」という思考になってしまいます。

私も、「またがる用途地域の全体に建設可能ですか?」という質問が試験の前半にあったのですが、自信がなかったので

「建設可能ですが、正確には調べて回答します」と曖昧な返答をしてしまい。試験が終わった後も、ずーっと後悔しています。

表題部 不動産の基本的な事項が書かれている欄。「所在」「面積」「構造」。建物であれば「家屋番号」などが記載されており、不動産を特定することができる。
地目:「宅地」でなければ住宅は建てられません
地積:登記簿上の土地面積。実測と地積が異なっている場合は、価格が土地等に基づいているか確認。
権利部(甲区) 「所有権」に関する内容が記載。不動産の現在の所有者や過去の所有者がわかる。
現在の所有者と売主が同一であるか確認。
権利部(乙区) 「所有権以外の権利」に関する内容が記載。不動産に関して誰がどんな権利を持っているかがわかる。
所有権を制限する権利なので、売却(購入)する場合に抹消が可能かどうか確認。

B. 問題解決策の検討分析 問題解決策の検討・分析

Part1では、Aさんの相談内容や問題点を説明した項目に対して次の質問が行われますが、Part2では設例ごとに質問が異なり、2021年6月試験のFPへの質問事項⒉は以下のような質問がされています。

甲土地にX社提案の食品スーパーの店舗を建築することはできますか?《2021年6月13日》

実家を売却し、乙マンションの現在売出し中の物件を購入する場合、買換えのタイミングや2つの売買契約の条件、資金面について、Aさんにどのようなアドバイスをしますか?《2021年6月12日》

Fさんの申出(乙部分の土地を私の所有する借地権の価格を控除した底地価格で譲ってほしい)について、どのように思いますか?《2021年6月6日》

X社が乙土地も買い取りたい理由としてどのようなことが考えられますか?《2021年6月5日》

出典:一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験(個人資産相談業務) なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考:技能検定試験問題の使用について

設例ごとに質問内容が異なるので、設例を読む時間に問題解決の分析を行う必要があります。

ここで回答した内容が次の質問へとつながるので、問題点と問題点を解決する方策、方策のメリット・デメリットまでイメージできると、次の質問へも余裕持って準備することができます。

私が考えた質問に対する回答です。

甲土地にX社提案の食品スーパーの店舗を建築することはできますか?《2021年6月13日》

現状では、甲土地にX社提案の食品スーパーの店舗を建築することはできません。
甲土地は、準住居地域と第一種低層住居専用地域の異なる複数の用途地域にまたがっており、異なる複数の用途地域にまたがる敷地の場合は、敷地面積の大きい方の用途地域が敷地全体に適用されます。
甲土地の場合、敷地全体が第一種低層住居専用地域の制限を受けるため、X社提案の食品スーパーを建築することはできません。


実家を売却し、乙マンションの現在売出し中の物件を購入する場合、買換えのタイミングや2つの売買契約の条件、資金面について、Aさんにどのようなアドバイスをしますか?《2021年6月12日》

実家を売却し、乙マンションの物件を購入し、譲渡益が出た場合の特例として、「3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例」か「特定居住用財産の買換え特例」が適用できます。
買換えのタイミングは、いずれの特例も、住まなくなって3年目の年末を経過してから売却すると特例の適用ができなくなり、「特定居住用財産の買換え特例」の場合は、2021年12月31日までに実家を譲渡し、その年か翌年末までに乙マンションを取得し、取得年の翌年末までに居住開始する必要があります。

売買契約の条件は、実家を取り壊した場合で特例を適用するには1年以内の売買契約の締結が必要です。

資金面について、住宅購入には住宅ローンを利用するのが一般的ですが、住宅ローンの借入可能な申込時年齢は20歳以上70歳未満に設定されていることが多く、母親Bさんは83歳と高齢なので一括購入か、リバースモーゲージの活用をアドバイスします。


Fさんの申出(乙部分の土地を私の所有する借地権の価格を控除した底地価格で譲ってほしい)について、どのように思いますか?《2021年6月6日》

乙部分の土地にはFさん名義の住宅が建っていますが、土地の使用にあたり、契約書や権利金の支払いはなく、固定資産税・都市計画税相当額をFさんは継続してAさんに支払っていますが、固定資産税や都市計画税は通常の必要費にあたり、Fさんは乙部分の土地を無料で借りているので賃貸借ではなく使用貸借となります。
使用貸借契約では借地借家法が適用されず、借地権は発生しないので底地としての評価で譲渡する必要はありません。


X社が乙土地も買い取りたい理由としてどのようなことが考えられますか?《2021年6月5日》

乙土地を買い取ることにより、前面道路の幅員が12m以上になり、指定容積率の500%が容積率の最高限度となるためです。
乙土地を買い取らない場合は、前面道路の幅員が4mなので、4m×6/10×100%=240%となり、容積率が低くなります。
X社が建設する予定の建物の規模がわかりませんが、乙土地を買い取らないと建物の規模は小さくなります。

正しい答えかわかりませんが、私の場合は、学科試験の知識を駆使して回答を導き出すことと、⒊の質問事項も参考に回答を考えています。

C. 顧客の側に立った対応

次の質問も、Part1では回答したいくつかの問題解決策に対して、何を提案するか、理由や留意点の質問が行われますが、Part2では設例ごとに質問が異なり、2021年6月試験のFPへの質問事項⒊は以下のような質問がされています。

Aさんに対して、建設協力金方式と事業用借地権方式のどちらを勧めますか?《2021年6月13日》

母親Bさんの相続のことを考えると、今回の買換えをした場合としなかった場合とでどのような違いがありますか。相続税と不動産を譲渡した場合の所得税の観点から教えてください?《2021年6月12日》

2つの案の留意点(メリット・デメリット)を整理したうえで、Aさんは、Fさんに対して、どのように提案するのがよいか教えてください?《2021年6月6日》

Bさんが乙土地(借地権)を売らないと言った場合、どのような提案が考えられますか?《2021年6月5日》

出典:一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験(個人資産相談業務) なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考:技能検定試験問題の使用について

この質問は質問⒉の内容に関連する質問や、X社等から提案されている2案のうち、どちらを勧めるかといった質問がされます。

2案のうちどちらを勧めるかに対しては、どちらの提案の方がAさんのためになるという点はもちろん、留意点(メリット・デメリット)を整理して説明することが重要になります。

私が考えた質問に対する回答です。

Aさんに対して、建設協力金方式と事業用借地権方式のどちらを勧めますか?《2021年6月13日》

事業用定期借地権方式を勧めます。

Aさんの意向は、先祖代々の土地である甲土地を手放すことは考えておらず、納税資金の確保のために、預貯金を増やしたいとあります。

相続税の軽減対策がおこなわれているか確認する必要がありますが、借入金をしてまで土地活用する必要はないと考えます。
よって、前払地代方式の定期借地権では、賃料を一括で授受しても期間に応じた収益計上ができ、
契約期間満了時には確実に土地が更地返還されるため、今回のケースでは、事業用定期借地権方式を勧めます。

留意点は、契約期間を10年以上50年未満で定め、契約期間満了時には建物が取り壊され、土地が確実に返還されます。契約の際は、契約書を必ず公正証書で締結することが必要です。

メリットは、土地の所有権を移転せず、期間の更新もなく更地返還されること。建物投資が不要で借入金の返済リスクがなく、安定した収益をあげることができます。
デメリットは、用途が事業用に限られるため汎用性がなく、地代収入は家賃収入よりも低くなること。事業者が倒産した場合は倒産した会社の建物が残り手続きが煩雑になることです。


母親Bさんの相続のことを考えると、今回の買換えをした場合としなかった場合とでどのような違いがありますか。相続税と不動産を譲渡した場合の所得税の観点から教えてください?《2021年6月12日》

母親Bさんに相続が発生し今回の買換えをしなかった場合は、乙土地にかかる相続税に対し、弟Cさんが持ち家を持たず申告期限まで所有するなど一定条件を満たすと、乙土地700㎡のうち330㎡まで80%評価減が可能です。

譲渡した場合は、譲渡収入から取得費と譲渡費用を加えた金額を差し引き、さらに3,000万円特別控除した金額が課税譲渡所得となります。
今回のケースでは10年超所有軽減税率の特例が適用できるので、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税・住民税合わせて14.21%の税率で計算します。

買換えを行なった場合は、乙マンションを同条件で弟Cさんが相続すると小規模宅地の特例が適用できます。
マンションなどの区分所有建物の場合、小規模宅地の特例が適用できるのは敷地利用権だけで区分所有権は特例の対象になりません。
敷地利用権とは、建物と一体化した土地に対する権利のことで、敷地利用権を有する土地330㎡まで80%の評価減が可能です。

譲渡所得に関しては、「3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例」か「特定居住用財産の買換え特例」が適用されますが、併用は認められていません。
どちらを利用した方が有利になるか、税理士と連携しアドバイスします。


2つの案の留意点(メリット・デメリット)を整理したうえで、Aさんは、Fさんに対して、どのように提案するのがよいか教えてください?《2021年6月6日》

1案のAさんが乙建物を総額4,000万円で買い取る場合の留意点ですが、Fさんは希望している4,000万円の資金が工面できるが、所得税や贈与税が課税されます。
Aさんには課税されませんが、Aさんの乙建物の取得費は2,000万円となります。

乙建物の時価は2,000万円なので、Fさんは、時価2,000万円で譲渡したものとして、譲渡価額と取得費との差で譲渡益を計算し、譲渡益に対して所得税が課税されます。

譲渡価額4,000万円と時価2,000万円との差額は、AさんからFさんへの贈与として、Fさん側に贈与税が課税されます。

2案のAさんが乙建物を総額2,000万円で買い取り、G・Hに1,000万円ずつを贈与する場合の留意点ですが、Fさんに対し所得税が課税され、G・Hさんに贈与税が課税されます。

Fさんに対しては、譲渡価額の2,000万円と取得費の差で譲渡益を計算し、譲渡益に対して所得税が課税されます。

G・Hさんに1,000万円ずつを贈与すると、歴年課税を選択した場合では基礎控除額の110万円を超える部分に贈与税が課税され、相続時精算課税を選択した場合では、受け取った財産価額の累計が2,500万円以下の場合は、贈与税の課税対象にはなりませんが、Hさんは18歳なので相続時精算課税を選択することができません。

Aさんには、乙建物を総額2,000万円で買い取り、G・Hさんに教育資金の一括贈与の非課税措置を活用して1,000万円ずつ贈与することを提案します。

乙建物を買い取ることは、G・Hさんがタワーマンションでの同居を希望した場合や、将来、独立した場合にも貸家として活用でき、相続税対策にもなります。

教育資金の一括贈与は、30歳未満の子や孫の教育資金として1,500万円まで非課税で贈与できる制度です。
Fさんが希望する4,000万円には不足しますが、G・Hさんは大学生なので教育資金を援助することにより、Fさんの経済的負担も軽くなるものと考えます。

ただし、乙建物が貸家としての需要を満たす物件かどうか検討すること、Aさんが死亡した場合、教育資金として使いきれなかった部分について、G・Hさんが23歳未満である場合や、在学中などの一定の場合を除き、相続税の課税対象になるので注意が必要です。


Bさんが乙土地(借地権)を売らないと言った場合、どのような提案が考えられますか?《2021年6月5日》

X社のマンション開発事業を、借地人、地主、デベロッパーの三者による共同事業とし、Bさんの借地権と、Aさんの所有する底地の価格に応じてX社の建設するマンションと等価交換し、Bさんは借地権の価値に見合う土地とマンションの各部屋を取得することを提案します。

Bさんは、地主と借地人の権利関係が解消でき、建替承諾料や更新料、地代の支払いも不要になります。
Bさんが、マンションに住むことに抵抗がなければ、生まれ育った土地に住み続けることもできます。

甲土地だけの買取も検討するとあるが、乙土地と合わせて買い取る場合に比べ買取金額は低くなるます。
Aさんが、X社の提案に納得できるようであれば甲土地だけの買取や等価交換も検討できますが、隣にマンションが建設されるとBさんの生活にも影響が出ます。
Bさんの事情や気持ちをよく理解した上で話し合い、借地関係を解消し甲土地と乙土地を合わせて等価交換することを提案します。

正しい答えかわかりませんが、私の場合は、偏った提案・アドバイスにならず、Aさんの選択肢を示せているか。選択できるような情報(メリット・デメリット・リスク・留意点など)を提供できているかを意識します。

  • 不動産の有効活用
  • 定期借地権の種類
  • 普通借家契約・定期借家契約
  • 各種税制のポイント
  • マイホームを売った時の5つの特例

上記5つの制度は、筆記試験で出題されると間違えることはないと思いますが、自分の言葉で説明できるように、制度の内容、留意点、メリット・デメリットを整理してノートに書いたり、スマホに自分が話しているないうようを聞き返したりする練習をしていました。

D. FP理論と法令遵守 関連業法との関係および職業上の倫理を踏まえたファイナンシャル・プランニング

最後の質問はPart1の面接と同じくPart2も、お決まりの質問があります。

本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか?

FP1級実技試験の面接では、Part1、Part2それぞれに必ず質問される項目があります。

Part2では、関与すべき専門職業家が必ず質問されます。

  • 不動産の取引に関する課税上の具体的な税務相談【税理士】
  • 売買契約等における宅地建物取引業法に規定する業務【不動産業者・デベロッパー】
  • 土地の正確な測量と境界の明示、合筆する際の合筆登記【土地家屋調査士】
  • 測量に基づく適正な不動産価格の算定【不動産鑑定士】
  • 土地の所有権移転登記【司法書士】
  • 後見人の選定や家族信託に関する事項【司法書士・弁護士】
  • マンション管理組合の会計や共有部分の維持・修繕といった賃貸マンションの管理業務【国土交通省に登録済みのマンション管理業者】

回答例として「〇〇に関することは〇〇士」みたいな回答を準備していたのですが、私が受験した時は、「名前だけで結構ですので、関与すべき職業専門家をあげてください」と質問されました。

質問者によっても違うと思いますが、この項目が採点にどう影響しているのか未だに謎ですが、最後の質問ですので落ち着いて答えられるよう「「〇〇に関することは〇〇士」みたいな回答がいいかもしれませんね。

まとめ

FP1級実技試験は、とにかく緊張します。

私は、お客様対応やセミナー講師、社員研修など人前で話すことを仕事にしていますが、それでも実技試験当日は緊張しました。

合格率80%以上だから受かって当然、万が一落ちたらどうしよう。
このうちの1人か2人は落ちるのか。(試験グループを見渡して)
さっきの回答間違っていたんじゃないか。(1回目の面接を終えて)
などなど。

必要以上に余計なことを考えてしまい、準備していた直前まとめノートを見ても、あまり頭に入ってきませんでした。

かなり緊張するので、試験当日の行動が合否に直結することはほとんどないと思います。

今までの努力の積み重ねが結果に反映すると思いますので、これから受験する方は、自信を持って試験に臨んでください。

私が合格したからきっと大丈夫です。

参考になるかわかりませんが、私が実技試験の学習でメモを取っていたノートです。

たぶん、なんのことかよくわからないと思いますが、本人がわかるようにメモを取ることが重要だと思います(笑)

FP1級実技試験は、面接試験なのでインプットも大事ですがアウトプットが重要です。

アウトプットなんて学習方法や手応えがわかりにくいと思いますが、SNSで模擬面接を受験者同士で行っている方もいらっしゃいますので、話す練習をする機会が少ない方は、参加してみるのもいいかもしれませんね。

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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    Profile  

manabu

   

FP1級技能士、AFP、証券外務員、日商簿記2級。
高校卒業後セガに就職し上京。地元に戻りDTPオペレーターとして印刷会社に就職。
金融機関へ転職しお客様相談やセミナー講師、社員研修を担当。