2022年度 第1回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2022年6月4日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
賃貸アパートの収益や具体的な利回りの希望などはあるか。
戸建やマンションなど住宅に関するこだわりはあるか。
建て替えを予定している自宅やアパートは非堅固建物（木造）か。
相続税対策は検討しているかです。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　S社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、S社の提案は妥当かを確認します。

借地契約を更新し建替える場合には原則として地主の承諾が必要となります。
建て替えの承諾を得られたら、一般的には地主への承諾料を支払います。

非堅固建物（木造）から堅固建物（鉄筋コンクリート造など）に変える場合は、借地権の契約期間が変わる場合もあるため注意が必要です。

Aさんの借地権と地主Bさんが所有する底地を借地権割合で交換することで、AさんとBさんが互いに完全所有権の土地を取得できます。

交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が交換差金となり、交換差金に対して所得税が課税されます。
ただし、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例の対象となり課税されません。

交換する資産は、いずれも固定資産で、同種類の資産であること。
交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
取得する資産を、交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

地主Bさんと一緒にS社の等価交換事業に参加すると、借地権に応じたマンションの一部を取得できるので、資金負担なくマンションの所有権を得ることができます。
ただし、土地が実質共有となります。

地上3階以上の中高層の耐火共同住宅など、条件が合えば、立体買い替えの特例の適用を受けることができるので、譲渡益に係る所得税の課税を繰延べることができます。

Ⅲ案を勧めます。

I案の場合だと、自宅とアパートの建替費用は合計で8,500万円程度かかると想定され、現在保有している金融資産約4,000万円と借入金で賄うつもりですが、金融資産の減少と借入金の利用が将来、負担になる可能性があります。

Ⅱ案の場合だと、Aさんが所有する土地の面積が減少してしまうので、予定している自宅とアパートの規模が縮小されてしまう可能性があります。

Ⅲ案の場合だど、建築費用を出さずにマンションを得られることや、建物のための手続きや建設をディベロッパーがすべて行ってくれるため、Aさんは建物建築に関する費用が不要なだけでなく、手続きに時間を取られることがありません。
土地も、ディベロッパーと共有することになります。
土地は最終的にディベロッパーとの共同所有ということになるため、土地の所有権の一部を手放すことになりますが、Aさんの定年後の生活を考えると資金負担のないⅢ案を勧めます。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。