2022年度 第1回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2022年6月12日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
銀行や保証会社から抵当権抹消登記のための書類があるかどうか。
増築時の設計図や資料が残っているか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握します。

抵当権が残ったままでは、基本的に第三者への売却等はできません。

住宅ローンを完済した場合、担保として提供した不動産に設定されている抵当権は、自ら申請しない限り、法務局で抹消してくれることはありません。
抵当権が残っていると、新たにローンを組んで不動産を担保に提供することや、不動産を売却することができません。

金融機関や保証会社等の抵当権者から交付された抵当権抹消書類が手元にあるときは、そのまま使用することが原則可能です。
ただし、抵当権者が合併等により解散して現存していない場合は、追加書類の交付が必要となることがあります。

抵当権抹消書類が手元にない場合は、抵当権者に対して再交付を依頼します。
抵当権者に連絡を取り、債務を完済していることを確認の上、抵当権抹消登記に必要な書類の再交付を依頼します。

抵当権の抹消に必要な書類を揃え、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するようにアドバイスします。

増築した部分は登記されていないため、買主への所有権移転がスムーズにできないことや、住宅ローンが組めない等、買主側に大きなリスクがあります。そのため、未登記のまま物件を売るのは、登記済みの物件に比べて難しくなります。

未登記の場合、法的には誰のものか不明であり、何の権利も保証されません。
買ったあとで誰かが、所有権を主張してくる可能性があります。

役所が把握していなかった場合、後日、固定資産税の追徴があるかもしれません。
本来払わなければならなかった増築部分について、遡っての請求の可能性もあります。

増築にあたり建物に関する登記内容に変更があった場合、建物表題部変更登記を行うことが義務づけられています。したがって、建物の種類や構造、床面積などが変更した場合は増築登記をしなければなりません。

増築すると床面積が増え、建ぺい率・容積率が変わり固定資産税額の金額が変更されるため、増築登記の手続きをすることが必要です。

増築したことで建ぺい率オーバーとなります。

建ぺい率や容積率を超過してしまう場合には、監督官庁から是正命令が出たり、融資を受けられない等のデメリットが出てきてしまいます。
また、再建築をしようとした際にも、同規模の建物が建てられないといった事態も予想されます。

増築建物を解体して売却する方法をアドバイスします。
建物がなくなることで建ぺい率や容積率に関する問題も解消されます。
ただし、建物を撤去する費用が発生します。

甲建物は、5年前に高額な改修工事を行っており、Aさんも建物の価値もしっかりと評価してほしいと考えていることから、適正な不動産価格の算定を不動産鑑定士に依頼するようにアドバイスします。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。