合格率1割の難関試験、FP1級学科試験。しかし、学科試験を合格しただけではFP1級技能士の称号は与えられません。
FP1級技能士としての資質が審査される。FP1級実技試験が待っています。

実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2020年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2020年10月3日）

●設 例●
　Aさん(65歳)は、相続により取得した大都市圏X市に所在する甲土地上に、乙ビル(築30年、店舗・事務所)を建築し、不動産賃貸業を営んでいる。建築費用は、自己資金と金融機関からの借入金を充てたが、借入金は既に完済している。将来は、不動産賃貸業を地元企業に勤務する長男Cさん(39歳)に承継する予定である。

 

【甲土地および乙ビルの現況】
甲土地は、北側の幹線市道(幅員8m)に面しており、現況道路から25mの区域が商業地域(容積率500%)、25mより南側が第二種住居地域(容積率200%)に指定されている。北側の幹線市道は、約40年前に幅員が5m拡幅される都市計画決定がなされていたが、このほど駅前の再開発の進展に伴い、都市計画道路が事業決定された。

　乙ビルは、計画道路部分(I部分:延床面積200m²)と計画道路外(II部分:延床面積2,600m²)からなる一体の建物で、道路拡幅後もII部分は部分改修のうえで利用できる構造としている。II部分の賃貸面積は2,000m²で空室率は15%である。近隣の新しいビルに比べ賃料を 安くせざるを得ず、手取収入は年間3,500万円である。

　都市計画道路の事業決定に伴い、X市から道路拡幅による甲土地(計画道路内100m²)の対価補償金として5,000万円が支払われる予定である。

 

【道路拡幅後の賃貸経営】
　Aさんは、乙ビル(II部分)の建物を継続して運用(1案)する予定としているが、先日、地元の建設会社Y社から、新しいビルに建て替える案(2案)を提示された。

• 1案：乙ビル(II部分)の建物を継続して運用する。乙ビル(II部分)の部分改修、設備 の更新および大規模修繕には1億円の支出が必要であるが、対価補償金5,000万円を含む自己資金1億円を充当する。
• 2案：対価補償金5,000万円を含む自己資金2億円と金融機関からの借入金により、新しいビルに建て替える。Y社の提案内容は、以下のとおりである。

1. 1. 新しいビルに建て替えた場合、容積率の上限となる延床面積は2,400m²になり、賃貸面積は1,900m²である。建築費の単価は30年前の1割増となる見込みである。
   2. 新しいビルの賃料単価は、現在の賃料単価と比べて2割増となる見込みである。

    

　Aさんは、現在、1案・2案のどちらを選択すべきか迷っており、FPに相談することにした。Aさんは中長期的な不動産運用を重視した内容を希望している。

 

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。

   　①Aさんから直接聞いて確認する情報
   　②FPであるあなた自身が調べて確認する情報

2. 乙ビルの延床面積(I部分200m²+II部分2,600m²)、新しいビルの延床面積(2,400m²)はどのような計算の結果ですか。考え方を教えてください。

3. 1案と2案のどちらを勧めますか。推奨する案のメリットと推奨しない案の問題点をそれぞれ複数項目挙げてください。

4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

実技試験でも計算する設例があります。

そのうちの一つが、今回の設例のような、またがる地域での容積率や建蔽率の計算をする問題です。

容積率や建蔽率を計算する設例の場合、増改築後に既存不適格建築物や違反建築物になっているケースがあります。
2020年9月27日の設例では、増築した倉庫が違反建築物になり、2018年6月17日の設例では共同住宅の建築が建築基準条例に抵触する設例が出題されています。

実技試験では、詳細な計算は必要ありませんが焦ってしまうと計算ミスをしてしまうので、計算式は覚えておいた方がよさそうですね。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読んだり、二人で読み合わせをするなど、お客様に説明するように話してみるのも効果的です。

最後まで諦めずに、FP1級学科試験合格者としての実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2020年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2020年9月27日）

●設 例●
　Aさん(55歳)は、三大都市圏S市に所在する株式会社X社(非上場会社・印刷業)の2代目社長である。近年は印刷物の売上額が減少し、今期も赤字決算が見込まれ、反転の兆しは見えていない。過去の内部留保は多いものの、赤字決算が続けば、経営に大きな影響が及ぶことは必至である。X社の事務所は、亡くなった先代社長の父親が甲土地に建築した賃貸マンションの1階にあり、印刷工場は甲土地から約800m離れた準工業地域にある。

 

【甲土地と建物(事務所・賃貸マンション)の概要】

• 甲土地および建物は父親の相続により取得している。
• 私鉄沿線の最寄駅(急行停車駅)から徒歩3分程度に位置し、住宅・店舗等が混在する地域である。住宅・店舗等の賃貸需要は高い。
• 敷地面積500m²、路線価240C、近隣商業地域 ・築17年、RC(鉄筋コンクリート)造7階建て、延床面積1,500m²
  １階　　：貸店舗(雑貨店)・X社事務所・賃貸マンションの共用部分
  ２〜７階：賃貸マンション／総戸数30戸(2DK)／1戸平均月額9万円／全室賃貸中
• 建築費の総額4億5,000万円を銀行から借り入れ、現在の借入金残高は2億円である。
• 入居時に雑貨店の要請でAさんが南側部分に約20m²増築し、雑貨店が倉庫として利用している。増築部分は軽量鉄骨造の簡易な建物で、建築確認申請を行っていない。

 

【Y社の提案内容】
　Aさんは、個人の借入金返済やX社の経営改善を図るため、甲土地および建物を売却することを考え、取引銀行に相談した。後日、S市内で多数の収益物件を保有するY社から5億円にて購入を検討したいとの話があり、価格算定根拠を含め、以下の条件等が提示された。

• 購入価格は、純収益(満室想定賃料収入から諸経費を控除)に対して6%の利回りとなる金額にて算定し、購入希望価格を5億円とした。
• 増築した1階の倉庫部分に問題がある。この問題が解消されれば、5億5,000万円での購入を検討することができる。
• X社が1階事務所に引き続き入居することを前提とし、適正賃料を査定し、収入に含めた。実際の賃料は低く設定しても構わないが、購入価格はその賃料収入を基に算出することになる。

 

【Aさんの意向】
　Aさんは、借入金の返済・会社の資金繰りの改善のために、できるだけ高く売却したいと思っており、事前にできることは実行したいと考えている。なお、Aさんは、増築した倉庫部分をさほど問題とは思っておらず、Y社が購入価格を安くするために、ささいな欠点を大げさに指摘しているのではないかと疑っている。

 

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。

   　①Aさんから直接聞いて確認する情報
   　②FPであるあなた自身が調べて確認する情報

2. Y社が提案する購入価格の算出方法について説明してください。また、Y社が指摘する増築した1階の倉庫部分は、何が問題となるのですか。

3. 少しでも高く売却するために、Aさんが事前に実行できること／検討できることを教えてください。また、売却後もX社は1階部分に入居したほうがよいですか。

4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

Part2は不動産関連の問題ですが、学科試験で不動産分野を苦手にしている方も多いのではないでしょうか。
私も、学科試験直前になって本文で質問されている不動産価格の評価方法までたどり着きました。

実技試験では、詳細な計算は必要ありませんが計算式は覚えておいた方がよさそうですね。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読んだり、二人で読み合わせをするなど、お客様に説明するように話してみるのも効果的です。

最後まで諦めずに、FP1級学科試験合格者としての実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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合格率1割の難関試験、FP1級学科試験。しかし、学科試験を合格しただけではFP1級技能士の称号は与えられません。
FP1級技能士としての資質が審査される。FP1級実技試験が待っています。

実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2020年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2020年10月4日）

●設 例●
　Aさん(65歳)は、首都圏に所在するK市内の自宅で妻Bさん(65歳)と2人で暮らしている。Aさん夫妻には、一人息子の長男Cさん(35歳)がいる。大手企業に勤務する長男C さんは、妻と子1人の3人で隣県の持家に住んでいる。

 

【Aさんの資産および収入の状況】
　Aさんは、自宅のほかに、K市内の幅員12mの県道に面した甲土地を所有し、地元の建設会社に資材置場として賃貸しているが、解約の申出がある。このため、甲土地の新たな有効活用が課題となっている。Aさんの資産の概要は、以下のとおりである。

• 自宅の敷地(地積150m²、相続税評価額3,000万円)
• 自宅の建物(築30年、木造、固定資産税評価額300万円)
• 甲土地(地積1,000m²、現況:資材置場として賃貸中)
• 預貯金2,000万円、Aさん夫妻の年金収入年間300万円
• 甲土地の地代収入年間450万円(うち、固定資産税・都市計画税は年間150万円)

 

【甲土地の取得経緯とAさんの意向】
　甲土地は、Aさんの祖父が昭和30年代に購入し、その後は父親が相続し、続いて母親が相続してきた。4年前に母親の相続によりAさんが取得し、3年前から資材置場として賃貸している。Aさんの意向は、以下のとおりである。

• 新たな有効活用により、少なくとも現在の地代収入相当額(手取額)を確保したい。
• 母親の相続時に相応の税額を納付したため、現預金が心許ない。老人ホームへの入居等を考えれば、現預金を5,000万円程度に増やしておきたい。
• 甲土地の有効活用は、長男Cさんとも相談する。将来は、長男Cさんに承継する予定であるため、売却・買換えという選択肢はない。

1.  

　【X社の提案内容】
先日、X社(東証一部上場の住宅設備メーカー)から以下のような提案があった。

• 甲土地に地域の拠点となるショールーム兼事務所を開設したい。建物は、鉄骨造2階建て、延床面積700m²、建設費は1億円、建物の固定資産税・都市計画税は年間120万円を見込んでいる。
• 契約形態は、建設協力金方式または事業用定期借地権方式のどちらでも構わない。賃借期間は30年とする。
• 建設協力金方式の場合、敷金2,000万円、建設協力金1億円、1年目から20年目までの年間賃料1,250万円(建設協力金の年間均等返済500万円を含む)、21年目から30年目までの年間賃料750万円である。
• 事業用定期借地権方式の場合、①もしくは②の方法から選択できる。①賃貸開始時に保証金2,000万円を差し入れ、1年目から30年目までの年間地代を600万円とする、②賃貸 開始時に保証金2,000万円を差し入れ、年間地代とは別に30年間の前払地代3,000万円を 支払う。その場合、1年目から30年目までの年間地代は500万円となる。

 

　AさんはX社の提案を前向きに検討したいと考えているが、いずれの提案が望ましいか、判断できないでいる。

 

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。

   　①Aさんから直接聞いて確認する情報
   　②FPであるあなた自身が調べて確認する情報
   
   

2. 建設協力金方式と事業用定期借地権方式の特徴を簡潔に教えてください。契約内容についてどのようなことを確認し、X社との交渉を助言しますか。

3. Aさんに対して、建設協力金方式と事業用定期借地権方式の①・②のいずれを勧めますか。

4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

実技試験でよくある設例の一つに、相続で取得した土地など「不動産の有効活用」を相談される設例があります。

不動産の有効活用

6つの手法がありますが、実技試験でよく出題されるのは「建設協力金方式」と「事業用定期借地権方式」です。

2021年2月13日の設例では、建設協力金方式によるドラッグストアの建設、2021年6月13日の設例では食品スーパーの出店に際し建設協力金方式と事業用定期借地権のどちらを勧めるかという設例が出題されています。

今回の設例で質問されませんでしたが、2021年2月13日と2021年6月13日の設例では、そもそも甲土地に建設可能ですかという質問がされています。

建蔽率、容積率、用途地域など、X社が希望する建設計画が可能かどうかも、設例を読むときに気をつけた方が良さそうですね。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読んだり、二人で読み合わせをするなど、お客様に説明するように話してみるのも効果的です。

最後まで諦めずに、FP1級学科試験合格者としての実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2020年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2020年9月26日）

●設 例●
　Aさん(80歳)は、三大都市圏に所在するS市内の自宅で妻Bさん(75歳)と大手メーカーに勤務する長男Cさん(52歳)家族と暮らしている。同居している長男Cさんの一人息子の孫Dさん(27歳)は近々結婚の予定があり、現在、S市内の新居を探している。

 

【甲土地の概要および売却の検討】
　A家は、代々の農家であり、Aさんは先代の相続により取得したS市内の甲土地(地積:6,000m²、現況:山林)を所有している。甲土地はクヌギ・コナラなどが茂る林地であり、S市の緑地保全条例による緑地保護地区に指定(申請により解除可)され、固定資産税等は免除されている。周辺住民の苦情が多い落ち葉の清掃や、下刈り、枝払いなどの管理をAさんが行ってきたが、最近は体力的に厳しくなってきた。

　Aさんは、長男Cさんと相談のうえ、甲土地の売却を検討しているものの、以前、地元の不動産会社の社長から「甲土地は最寄りのS駅に比較的近く、戸建て住宅の用地としては適地であるが、甲土地を宅地造成するには大きな欠点がある」と言われたことがある。

 

【甲土地の形状およびその周辺の概要】
　甲土地は、高低差が約7mあり、北側から南側にかけて緩やかに傾斜している。甲土地の最有効使用は140m²程度の区画に細分化し、戸建て住宅にすることである。造成後は、南ひな壇の良好な住宅地になると思われる。

　甲土地の北側一帯は古くからの旧家が建ち並ぶ地域である。南側は、20年以上前に旧日本住宅公団が土地区画整理事業により開発した大型の住宅団地である。また、東側および西側の住宅地は、甲土地と同様の山林であったが、3年前と5年前に地元の不動産会社が開発・分譲したものである。現在では、甲土地だけが取り残されている。

　南側市道内には、市営水道管・公共下水管・雨水排水管・都市ガス管が埋設されている。他方、旧家が建ち並ぶ北側市道内には、市営水道管・雨水排水管のみが埋設されている。

 

【甲土地の南側に隣接するEさん宅】
Aさんは、先日、S駅前にあるX住宅販売店(大手不動産会社のチェーン店)の営業担当者からEさん宅が売りに出されていることを聞かされた。Eさん宅(地積:165m²、間口12.5m・奥行13.2m、築20年、延床面積130m²)の販売価格は3,500万円、建物はリフォームしたばかりで綺麗とのことである。最寄りのS駅は、Eさん宅から西側の方向に徒歩7分の位置にある。Aさんは、Eさん宅が孫Dさんの新居によいのではないかと思っている。

 

<甲土地の概要> 地積6,000m²(間口60m×奥行100m)、地目:山林
平均斜度3.2度(高低差7m、北側から南側にかけて緩やかに傾斜)
第一種低層住居専用地域、宅地造成工事規制区域
緑地保護地区(解除申請により、無条件で解除することができる)
指定建蔽率50%、指定容積率100%

<S市の開発指導要綱による規制> 公園(開発面積の3%以上)、道路幅員6m以上、最低区画120m²
20区画以上の場合、集中浄化槽の設置が必要

 

(FPへの質問事項)

1. 甲土地を宅地造成する際の大きな欠点とは何だと思いますか。それは、Eさん宅を購入することで解決することはできますか。

2. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報（確認）が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
   　①Aさんから何点か具体的に確認したいことがありますが、どのようなことですか。
   　②FPであるあなたが確認しておくべきことは、どのようなことですか。

3. 現時点において、Aさんの相続が開始した場合、甲土地の相続税評価額はどのように計算しますか。

4. Aさんにどのようなアドバイスをしますか。甲土地の売却、Eさん宅の購入の可否など、あなたの考えを教えてください。

5. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

Part2は不動産関連の問題ですが、Part1と同じように相続が関係していることも多く、人間関係を想像するのも解答のヒントになります。
振り返ってみると、私が受験した時も設例が「三大都市圏に所在する土地」でしたが、本番の面接ではかなり緊張してしまい、マーカーしていたのに面接では飛んでしまい言葉が出てこないことがありました。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読んだり、二人で読み合わせをするなど、お客様に説明するように話してみるのも効果的です。

最後まで諦めずに、FP1級学科試験合格者としての実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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