2022年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2022年10月1日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
相続税対策はしているか。
M銀行との債務保証契約の内容や、長男Eさんの会社の経営・財務状況などを確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況などを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を地元の不動産業者等で確認し、提案は妥当かを確認します。

現時点で乙-2部分をAさんの単独所有とするには、共有者それぞれの持分に応じ土地を分筆して単独所有とする方法があります。

乙土地は市街化区域内の畑となっており、市街化区域内の農地等を転用する場合は、事前に農業委員会に届出をすれば、許可を受けなくてもよいことになっています。

市街化調整区域の農地を転用する場合は、農地法第4条と第5条の規定により農業委員会に申請して、県知事の許可が必要で、4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。

姉Cさんは、乙土地の持分4分の1の代わりに、甲-5部分を取得することになるので、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例を適用して甲-5部分を単独所有とする方法があります。

交換する資産は、いずれも固定資産で、同種類の資産であること。
交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
取得する資産を、交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、保証債務を履行して借入金を肩代わりするつもりでしたが、手元資金が少ないため、土地の一部を売却しています。

保証債務を履行するために乙-2部分を売却した場合には、肩代わりをした債務のうち、回収できなくなった金額、保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額、譲渡した不動産の譲渡益の額のうち、一番低い金額を譲渡所得の計算上、所得がなかったものとする特例があります。

不動産を譲渡する時点で、保証債務契約が有効に成立していること。
保証債務の履行義務の発生後、資産の譲渡により保証債務を履行したこと。
保証債務の履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこと。
この３つの要件すべてに当てはまることが必要です。

乙土地に関しては、共有者それぞれの持分に応じて土地を分筆し単独所有とし、農地転用後に売却するようにアドバイスします。

母親Bさんが所有する乙-1部分は、野菜作りの作業に負担を感じており、これを機に乙土地での野菜作りをやめようかと考えているので、相続対策も踏まえた乙-1部分の有効活用を検討するようにアドバイスします。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、地目変更登記については土地家屋調査士に、
農地転用の申請は行政書士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。