2022年度 第1回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2022年6月5日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
相続税対策は検討しているか。
長男Cさんが希望する新築住宅の条件等を確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、売却見込み額は妥当かを確認します。

X建物は、1975年に新築した自宅で、母親Bさんの相続開始直前において空き家となっていたので、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。

一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後、3年を経過した日の属する年の12月31日までに、相続によって取得した空き家を譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる制度です。

被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしであること。
1981年5月31日以前に建築された建物とその敷地であること。
区分所有建築物でないこと。
相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないこと。
売却代金が1億円以下であることです。

譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、所有期間の開始時点はAさんが相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。

甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

また、甲土地を、相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却するなど、要件を満たした場合には、Aさんが相続した際に支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち、甲土地の相続税評価額の占める割合で計算した金額を、取得費に加算できる取得費加算の特例があります。

Aさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります

住宅取得資金の非課税特例と相続時精算課税を活用し、建築資金を長男Cさんに贈与することをアドバイスします。

新築したX建物に関して、相続時精算課税制度により贈与された財産は、贈与時の評価額で計算します。

Y建物の敷地部分に関しては、家賃や地代のやりとりなどがない使用貸借とする方法が考えられます。
使用貸借の場合、借地権はゼロとなり、土地の評価上も借地権評価額を差し引くことはできないので、土地の評価は自用地としての100％評価となります。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。