2020年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2021年2月6日）過去問解説

合格率1割の難関試験、FP1級学科試験。しかし、学科試験を合格しただけではFP1級技能士の称号は与えられません。
FP1級技能士としての資質が審査される。FP1級実技試験が待っています。

実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2020年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2021年2月6日）

●設 例●
　Aさん(77歳)は、東京都X区に所在する甲土地上の自宅において、妻Bさん(75歳)と2人で暮らしている。Aさんは、15年前に大手企業を定年退職し、現在は年金生活を送っている。2人の子は、各々結婚して隣県のY市に分譲マンションを所有し、実家である甲土地に住み替える予定はない。

　甲土地は、周辺の土地を複数所有する地主Cさん(77歳)のもので、Aさんの亡父が、地主Cさんの亡父から1950年に期間30年・非堅固建物所有目的で借地したものである。現在の自宅は、亡父が1980年に建築したもので、建替承諾料(金額不明)を支払い、当初と同様の期間・目的で更新している。Aさんは、2000年に甲土地の借地権(賃借権)および自宅建物を相続し、地主Cさんとの間で2010年に2回目の更新を同様の期間・目的で行っている。Aさんは、小中高の同級生である地主Cさんとは良好な関係を続けている。

【甲土地および自宅建物の現況】
　甲土地：地積234m²(約70坪)、土地の権利は旧借地法に基づく借地権(賃借権)である。
　　　　　権利金の支払はなく、更新料の定めもない。現在の地代は月5万円である。
　自宅建物：木造2階建て、延床面積165m²(約50坪)、築40年、建築費2,500万円

　Aさん夫妻は、老朽化した大きな家での生活に不便さを感じている。特に、運転免許証を自主返納してからは、買い物や移動に煩わしさを感じることが多くなった。Aさんは借地権と自宅建物を売却し、2人の子が住むY市内の有料老人ホームに入居することを考え、家族に相談したところ、全員から賛同を得た。そこで、Aさんが地主Cさんに「借地権と自宅を買い取ってくれないか」と申し入れたところ、地主Cさんから「資金の余裕がなく、買い取ることはできない。しかし、借地関係を次世代に承継したくないので、何らかの方策はないものかと悩んでいる」と聞かされた。
　Aさんは、自宅以外に不動産はないが、預貯金を3,000万円保有し、毎月の年金収入は夫婦2人で月額35万円あり、経常的な生活資金は確保している。他方、Aさんが希望する有料老人ホームは、終身利用権方式で夫婦2人の入居一時金3,000万円/毎月の管理費・食費等30万円の費用がかかる。Aさんは入居一時金3,000万円(2人分)を借地権と自宅建物の売却資金で賄い、預貯金をさらに増やすことができないかと考えている。Aさんが地元の信頼できる不動産業者に相談したところ、以下のような話をされた。

【地元の信頼できる不動産業者の話】
・甲土地周辺は、閑静な住宅地として人気があり、借地権付き建物の取引も散見される。
・甲土地周辺では、120m²程度の区画が最適であり、甲土地は2区画に分割することができる。その場合、相続税路線価の1.25倍程度の7,300万円で売却することができる。
・甲土地周辺において借地権を第三者に売却する場合、売却価格は更地価格(7,300万円)の40%強程度(3,150万円)である。その場合、地主に譲渡承諾料(名義書換料)を借地権譲渡対価の10%程度支払う必要がある。
・売却にあたり、築40年の自宅建物は評価されない。

（FPへの質問事項）
　1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
　①Aさんから直接聞いて確認する情報
　②FPであるあなた自身が調べて確認する情報

　2. 貸宅地(借地)を整理する方法を教えてください。どの方法がよいと思いますか。

　3. 上記2の方法により、借地権付き建物を処分した場合の課税関係を教えてください。

　4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読み、お客様に説明するように話してみるといいと思います。

最後まで諦めずに実力を発揮できるように頑張りましょう！

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最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。