2023年度 第1回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part1 (2023年6月17日) 過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として

• 将来の相続税の支払が現状の金融資産で足りるのかどうか知りたいこと。
• 所有する不動産を活用した相続対策を検討していること。
• 別荘について、一定期間の期限付きで賃貸する方法がないかを知りたいこと。
• 月極駐車場の利用形態を検討していること。
• 所得税の負担が大きくなったので、法人を設立すれば税負担を軽減できることの仕組みを詳しく知りたいこと。

問題点は、

• 納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
• 相続税が高額になるので相続税の軽減。
• 円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

別荘を貸家として活用することで土地は貸家建付地として、自用地評価×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で評価することになります。
借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、自用地の評価に比べ約18％〜21％の評価減になります。

建物については、 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（30％）×賃貸割合）で評価するので30％の評価減が設けられています。
一般的に、建物の相続税評価額は建築代金の6〜7割で評価されますが、更に貸家としての評価減があるため別荘を貸家として活用することで相続税対策になります。

契約期間を自由に決めることができる、定期借家契約で賃貸契約をする方法があります。

定期借家契約は、必ず契約書などの書面を取り交わして契約を行わなければなりません。
あわせて、契約書などとは別に「契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了すること」を書面で説明することが必要です。この説明がされなかった場合は普通借家契約となります。

定期借家契約の終了に当たって、貸主は契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に借主に契約が終了する旨の通知をする必要があります。

賃貸部分と併用している自宅の評価は、建物全体の床面積を賃貸部分と居住部分の床面積比で按分し、居住用に対応する敷地部分を自用地評価、賃貸部分に対応する敷地部分を貸家建付地として評価します。

賃貸部分と併用している自宅の場合、小規模宅地等の特例の適用部分は、土地全体を賃貸部分と居住部分の床面積比で按分し、要件を満たすことで賃貸部分は貸付事業用宅地等として50％減額され、居住部分は特定居住用宅地等として宅地の評価額が80％減額されます。

事業用定期借地権による貸付を前向きに検討してみるようにアドバイスをします。

賃貸マンションの建設には新たな借入が必要になりますが、Aさんは、新たな借入れには消極的です。
事業用定期借地権による貸付であれば建物投資が不要で借入金の返済リスクがなく、安定した収益をあげることができます。

事業用定期借地権方式とは、契約期間を10年以上50年未満で定め、契約期間満了時には建物が取り壊され、土地が確実に返還されます。
メリットは、土地の所有権を移転せず、期間の更新もなく更地返還されること。建物投資が不要で借入金の返済リスクがなく、安定した収益をあげることができます。
デメリットは、用途が事業用に限られるため汎用性がなく、地代収入は家賃収入よりも低くなること。事業者が倒産した場合は倒産した会社の建物が残り手続きが煩雑になることです。

個人と法人の税率の違いから、所得が多いと法人を設立する方が税率が低くなるからです。

個人の所得税は、所得が高いほど税率が高くなる超過累進税率で課税され、最高税率が課せられると、住民税等を含めて50％を超える税率になります。

法人を設立した場合、法人税と住民税等を含めた実効税率は高い場合でも33％前後なので、所得が多い場合は法人を設立する方が税率が低くなります。

資産管理会社の形態は、不動産所有方式、管理会社方式、サブリース方式があります。

不動産所有方式とは、所有する不動産を資産管理会社に売却し、管理会社が不動産を所有する形態です。
管理会社が土地と建物の両方を所有する形態と、建物だけを所有する形態があります。

土地と建物の両方を所有する形態では、収益がすべて管理会社に入るためオーナーの財産が増えるのを抑える効果が大きくなります。
土地を売却する場合は、売買価格が相場からかけ離れている場合は、時価との差額に課税される場合があるので注意が必要です。

建物だけを所有する形態では、土地を無償で管理会社に貸し付けると借地権の認定課税となる場合があります。

借地権の認定課税を回避する方法は、管理会社がオーナーに権利金を支払う方法。相当の地代として地価の６％に相当する地代を支払う方法。管理会社とオーナーで、土地の無償返還に関する届出書を税務署に提出する方法があります。

管理会社方式とは、不動産の所有はオーナーのままで、設備などの管理を管理会社に委託し管理費を支払う形態です。

管理会社方式のメリットは、不動産の売却手続きが不要なので手軽にできる点です。
デメリットは、不動産はオーナー個人が所有することになるので、相続税の節税効果はあまり期待できません。

サブリース方式とは、不動産の所有はオーナーのままで、管理会社に一括で貸し付ける形態です。

サブリース方式のメリットは、管理会社が空室リスクを負う仕組みになっているので、空室の有無に関わらずオーナーの収益は安定すること。
一括貸付なので、空室があっても賃貸割合は100％で評価額を計算できることです。
デメリットは、他の形態と比べ収益性は低くなります。

法人を設立し、管理会社の役員にすることをアドバイスします。

家族を会社の役員にする場合は、役員としての実態が伴っている必要があります。他の会社で勤めている人などを役員にした場合は実態がないと見なされる場合があるので注意が必要です。

⑴顧客利益の優先、⑵守秘義務の遵守、⑶顧客に対する説明義務、⑷インフォームドコンセント、⑸コンプライアンスの徹底、⑹FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

不動産を活用した相続対策は複雑で専門家の関与が必要になります。状況によって様々なパターンが考えられるので、一つ一つ制度の内容や適用効果を説明することだけでなく、ご家族と一緒に理解状況を確認しながら、わかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。