【FP1級実技試験対策】不動産の登記の基礎知識と試験によく出るポイントを解説！

公開日 2025年6月17日 最終更新日 2025年6月19日

FP1級実技試験では、「不動産の登記」に関する出題が繰り返し登場します。
特に、対抗力や公信力の違い、登記記録の読み取り方、公図・地積測量図の理解は頻出テーマです。

本記事では、これまで数多くの受験生に届けてきたメールマガジン「FP試験のポイント」の中から、不動産登記に関する重要知識をわかりやすくまとめました。

実技試験での得点力アップを目指す方、必見です。

この記事でわかること

• 不動産登記の「対抗力」と「公信力」の違い
• 借地権が登記されていない場合の注意点
• 公図と地積測量図の違いと活用法
• FP1級実技試験に向けたおすすめの勉強法

不動産登記の基本：対抗力はあるが公信力はない

不動産の登記には対抗力はありますが、公信力はありません。

これはどういうことかというと、

• 「対抗力がある」＝登記しておけば、他人に権利を主張できる
• 「公信力がない」＝登記記録を信じて取引しても、実際の権利関係と違っていた場合、保護されない

つまり、登記簿を見て「この人が所有者なんだな」と思って契約しても、もし本当の所有者が別人だった場合、買った人は守られないということです。

この点は、試験でも引っかけとしてよく出ます。

土地と建物の所有者が違う場合は？

不動産の登記記録では、土地とその上の建物の所有者が異なることがあります。

この場合、土地の登記簿に借地権の登記がなくても、実際には借地権が設定されているケースが存在します。

▶ 試験ではこう問われる

借地権の登記がされていない＝借地権が存在しない、と誤認しないように！

公図と地積測量図の違いは？

■ 公図とは？

「公図」は、不動産登記法に基づく正式な地図（地図公法）が備え付けられるまでの仮の図面です。

• 土地のおおまかな位置関係や形状を把握する資料として用いられる
• 地番が表示されているが、必ずしも正確な境界を示しているわけではない

■ 地積測量図とは？

一方、「地積測量図」は一筆の土地の正確な地積を測量した結果を記載した図面です。

• すべての土地に備え付けられているわけではない
• 測量結果が正確に記されているため、土地の面積や境界確認に有効

FP1級実技試験ではどう出題される？

FP1級実技試験（面接形式）では、以下のような観点から問われる可能性があります。

• 顧客から「この土地を購入しても問題ないか？」と相談されたケース
• 「登記情報をもとに、法的リスクをどのように伝えるべきか」
• 借地権が登記されていない物件へのアドバイス方法

つまり、単に用語を覚えるだけでは足りず、実務的な視点から、顧客対応力が求められます。

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まとめ｜不動産登記の理解が、合否を左右する！

不動産登記は、FP1級実技試験で問われる重要な論点の一つです。
特に「対抗力と公信力の違い」「登記記録の読み方」「借地権の有無」「公図と地積測量図の使い分け」は必ず押さえておきましょう。

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