2026年度 第1回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2026年6月13日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に6点あります。

1つ目は、不動産の取得時期や取得費用の把握です。
土地については『先祖伝来』とありますので 、不明であれば売却価格の5%を概算取得費としますが、Aさんの手元に過去の契約書や領収書が残っていないかを必ず直接確認いたします。
また、1980年築の乙建物についても 、当時の建築費用が分かれば譲渡所得を低く抑えられるため、取得費に関する書類の有無を確認します。

2つ目は、甲土地・乙土地以外の資産・負債の全体像です。
開示されている現預金3,000万円、甲・乙土地建物以外に、有価証券、生命保険（死亡保険金や入院保険）、あるいは隠れた負債（先代からの債務など）がないか確認します。

3つ目は、老人ホーム入居後の将来のライフプランと支出予測です。
老人ホームの年間費用360万円以外に、Aさん自身の医療費、介護保険の自己負担分、お小遣い、将来の葬儀費用など、追加で必要となる資金が年間どの程度見込まれるか確認します。

4つ目は、現在の青空駐車場の契約状況と立ち退き条件です。
駐車場全体の契約台数、解約予告期間（通常1〜3ヶ月前）、および解約にあたって利用者との間でトラブルが生じるリスクや、立ち退き費用が発生する契約になっていないか詳細を確認します。

5つ目は、長男Bさんの将来の承継・保有の意向です。
BさんはS市に戻る予定はないとのことですが、将来Aさんから甲土地（借地）を相続した際、そのまま地主として30年、40年と管理を引き継ぐ意思があるのか、あるいは早期の現金化（売却）を望んでいるのか、本音を確認します。

6つ目は、認知症リスクへの備えに対する意向です。
Aさんは現在認知能力に問題はありませんが、要介護1であり高齢です。今後ホーム入居後や借地契約中に認知能力が低下した場合に備え、家族信託や任意後見制度などを活用してBさんに財産管理を託す意思があるか確認します。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

X社の財務健全性や経営状態を調査し、20年という事業用定期借地期間中に倒産や中途解約などのリスクがないか精査します。

X社が提示する地代や、乙土地建物の買取価格が、周辺の普通商業地区の路線価や実際の取引相場と比較して妥当であるか検証します。

自宅を売却する場合に、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるか詳細なタイムラインを計算します。特に要介護認定を受けてホームに入居した際の特例要件を満たしているか税務上の実務を調査します。

入居予定の老人ホームの契約形態（利用権方式など）や、万が一Aさんが早期に退去・転院せざるを得なくなった場合における「入居一時金（2,000万円）の初期償却率や返還金（保全措置）」の規約内容を調査します。

Ａさんが老人ホーム入居後に売却する場合、税負担を劇的に軽減できる「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームの特例）」および「10年超所有の軽減税率の特例」の適用が可能です。

Aさんが老人ホームに入居して自宅に「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

Aさんの相続発生後、長男Bさんが乙土地・建物を相続して売却する場合、要件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）」が適用されます。

乙建物は1980年（昭和55年）築であり、法律の基準である「昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）」の要件をクリアしています。

本来、相続直前に被相続人が一人で暮らしていたことが条件ですが、Aさんのように要介護認定等を受けて老人ホームに入居していた場合でも、「入居直前まで一人暮らしだったこと」「入居後に家屋を貸付けや他の者の居住の用に供していないこと」等の要件を満たせば、相続直前までAさんが住んでいたものとみなされ、特例の対象となります。

提案③（乙土地・建物を売却し、甲土地のみ事業用定期借地とするプラン）を勧めます。

Aさんの年間必要額は、老人ホーム費用360万円と長男への贈与110万円の合計470万円です。
設例の前提条件に基づき、各提案の収支を比較すると自宅（乙土地・建物）を2,300万円で売却するため、そこから老人ホームの入居一時金2,000万円を全額支払っても、手元に300万円の現金が残ります。

年間の収支も、甲土地の地代収入750万円から、甲土地の固都税200万円を差し引いた手取り額は550万円となり（乙土地は売却したため固都税は0円）ここから年間必要額470万円を支払っても、「毎年80万円の黒字」となり、3つの提案の中で最も手元にお金が残る健全な家計を構築できるからです。

また、乙土地・乙建物を現状有姿で2,300万円で購入するということなので、Aさん自身が老人ホームに入居して自宅に「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却すれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」が確実に適用されます。

さらに、設例には「現状有姿での市場価格は2,200万円程度」と記載されているため 、X社の提示する2,300万円は相場よりも高く買ってくれる非常に有利な取引であり、経済的合理性が極めて高いです。

一人息子の長男Bさんは隣県にマイホームを持って暮らしており、S市に戻る予定はありません。
今のうちに自宅（乙土地）を売却して現金化し、老人ホーム費用というAさん自身の生前生活費として綺麗に消費しておくことは、将来の相続財産をスリム化し、Bさんが引き継ぐ財産を甲土地と現預金だけに集約できるため、財産管理の観点からも最もスマートです。

2024年（令和6年）1月1日以降の税制改正により、暦年課税贈与における相続前持ち戻し（生前贈与加算）の期間が、従来の「3年」から「7年」へと段階的に延長されています。

Aさんは現在80歳であり、長男Bさんに対してこれから毎年110万円の暦年贈与を行ったとしても、将来Aさんの相続が発生した際には、亡くなった日から遡って最大7年間に受け取った贈与財産が、Aさんの相続財産に加算されて相続税の課税対象になってしまいます。

毎年の「贈与税」こそ基礎控除内で無税になりますが、Aさんの年齢と延長された持ち戻し期間を考慮すると、Aさんが期待されているほど、将来の相続税の引き下げ効果は得られない可能性が高い点に注意が必要です。

税理士。
自宅を生前売却する際、「居住用財産の3,000万円特別控除」および「10年超所有の軽減税率の特例」を確実に適用するための税務申告書の作成。
長男Bさんへの毎年110万円の贈与について、令和6年税制改正を踏まえた「新・相続時精算課税制度」を選択した際の手続き、または孫や嫁へ分散贈与した際の「7年持ち戻しルール」の適用関係の精査を依頼します。

弁護士。
大手ドラッグストアX社との間で交わす、20年間の「事業用定期借地契約書」のリーガルチェック、中途解約条項や地代改定特約に地主側が一方的に不利な条件がないかの検証を依頼します。

司法書士。
乙土地・建物をX社へ現状有姿で売却した際の「所有権移転登記」の手続き。
甲土地に設定する借地期間20年の「事業用定期借地権設定登記」の申請代行。

不動産鑑定士。
X社から提示されている乙土地・建物の現状有姿買取価格「2,300万円」や、甲土地の地代（月額62.5万円など）が、周辺の普通商業地区の相場に照らして真に適正であるかを評価・裏付けするレポートの作成を依頼します。

土地家屋調査士。
甲土地・乙土地の境界が未確定の場合、隣地や市道・県道との「境界確定測量」の実施。
X社が引き渡し後に古い乙建物を解体した際、登記簿を閉鎖するために必要となる「建物滅失登記」の現況調査および申請手続きを依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。