2026年度 第1回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2026年6月7日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に3点あります。

1つ目は、地権者5人の資産背景と相続税対策の現状です。
Aさんは82歳とご高齢であるため、自身の相続税対策（納税資金の有無や生前贈与の意向）がどの程度切実であるか。
反対しているBさん（46歳）を含め、他の地権者（Cさん、Dさん、Eさん）の現在の職業、収入、資金繰りの状況、および将来の世代交代（相続）の見通しを確認します。

2つ目は、X社の条件に対する地権者ごとの許容度と不満の深さです。
道路拡幅のために無償提供する敷地がBさんやAさんに偏っており、C・D・Eさんは面積が減少しません。この不公平感について、Bさん以外の地権者はどのように感じているか。
地区外道路買収等のための「1億2,000万円の無利息借入（30年均等・毎年400万円返済）」について、各地権者が毎年の賃料収入から返済していく負担感（資金繰り）をどう捉えているかを確認します。

3つ目は、過去のK市への賃貸時における「賃料分配」のルールです。
小学校時代にK市から得ていた賃料（1,200円/㎡）や、固定資産税（300円/㎡）の負担について、これまでは単に「地積割合（構成割合）」だけで一律に按分していたのか、それとも道路の有無などによる格差をつけていたのか、過去の実例を確認します。

まず、現地に赴き、土地の物理的状況、および周辺環境を直接確認します。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさんになっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

甲土地は「市街化調整区域」に所在するため、原則として建物の建築は制限されています。
X社の言う「特別積合せ貨物配送センター」が、都市計画法において、本当にK市から建築確認および開発許可を得られるかどうかの確実な裏付けを調査します。
また、西側・南側の市道を幅員9mに拡幅し、地区外買収地を経て県道14mに接続した後の、道路の帰属関係（K市に寄付して公道化するのか、私道のまま共同管理するのか）を確認します。

道路用地として無償提供（後退）した部分（1,150㎡）について、所得税や贈与税、固定資産税の非課税措置（公衆用道路としての免税）が受けられるかどうかの税務上の取扱いを調査します。

X社から「無利息」で融資を受ける（保証金として預かる）ことによる利息相当額の経済的利益について、各地権者に所得税（不動産所得の総収入金額への算入）や贈与税（みなし贈与）が課されるリスクの有無を税理士と連携し確認します。

甲土地全体の相続税評価額の精査（地権者ごとの格差検証）について、現在は不動産鑑定士により一体で36,300円/㎡と評価されていますが、相続税評価（路線価方式または倍率方式）において、道路に面していない「無道路地（甲-3、甲-4、甲-5）」と、道路に面している「甲-1、甲-2」の評価格差が実際どの程度あるかを確認します。（Bさんの主張の正当性を数理的に検証するため）。

最後に、周辺の事業用定期借地権の賃料相場とX社の信用調査を行います。
K市周辺の市街化調整区域における、物流倉庫や配送センターの事業用定期借地権の地代相場（年間1,800円/㎡・NOI利回りの妥当性）の検証。
30年間の超長期にわたり賃料を支払い続ける大手物流会社X社の財務健全性・企業信用力を調査します。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されているため、原則として建物の建築やそれにともなう開発行為は厳しく制限されています。
しかし、例外的に建築が認められる建物や、開発行為の制限を受けない法律上の「適用除外（例外）」が設けられています。

市街化調整区域内であっても、「農林漁業用の建築物」「公益上必要な建築物」「都市計画事業や土地区画整理事業などの施行として行うもの」「通常の管理行為、軽微な行為」などは、都道府県知事等の開発許可を受けることなく例外的に建築が可能となります。

また、開発許可が原則不要となるケースに該当しなくても、周辺の市街化を促進するおそれがなく、やむを得ないと認められる一定の要件を満たせば「農林水産物の処理・貯蔵・加工施設」「日常生活に必要な物品の小売業等の店舗」などは、例外的に許可されます。

したがって、今回X社から提案された「特別積合せ貨物配送センター」は、「公益上必要な特定の建築物」に該当し、都道府県知事等の開発許可を受けることなく例外的に建築が可能となります。

NOIとは「Net Operating Income（運営純利益）」の略で、NOI利回りとは、不動産から得られる総収入から、実際に発生する「年間運営費用（諸経費）」を差し引いた「真の純利益」をベースに算出する実質的な利回り（純利回り）のことです。

「年間の純営業利益（NOI）」を「物件の購入価格（または総投資額）」で割って、100を掛けたものです。

長老格であるAさんがまとめ役となり、Bさんの不満を完全に解消しつつ地権者5人全員の合意を得るために、賃料分配を「拡幅後の面積」ではなく「元の構成割合」にすること、「道路提供手当（接道貢献料）」を傾斜配分すること、返済金の負担割合を調整することを提案いたします。

賃料分配を「拡幅後の面積」ではなく「元の構成割合」にします。
X社の提示は「有効面積当たり年間1,800円/㎡」です 。これを単純に道路拡幅後の地積で分配してしまうと、Bさんの面積は3,600㎡から2,988㎡に減るため、年間の賃料収入が約110万円も減少してしまいます。
X社から入る賃料の総額を、拡幅後の面積ではなく、拡幅前の「元の構成割合」の比率で一括按分して分配するルールを5人で結びます。
これにより、Bさんの土地の有効面積は減っても、全員が一律で有効活用の恩恵（1㎡あたり実質1,685円の収入）を享受できるため、Bさんの「賃料が減るのは納得いかない」という不満を完全に解消できます。

Bさんの「道路沿いの土地と無道路地の賃料が同額なのはおかしい」という主張に基づき、格差配分を導入します。
AさんとBさんの道路提供がなければ、奥のC・D・Eさんの土地（無道路地）の価値は著しく低く、配送センターとしての有効活用は100%不可能でした。
そこで、総賃料収入の中から一定割合を「道路提供（接道貢献）手当」としてプールし、敷地を提供したAさんとBさんの2人に優先的に傾斜配分し、残りの金額を5人で按分する契約を締結します。
道路沿い地主としてのプライドと実利を法的に評価してあげることで、Bさんの納得感と合意へのハードルは劇的に下がります。

地区外道路買収費等の1億2,000万円（毎年400万円の返済）について、負担に差をつけます。
この毎年400万円の返済金について、土地を1㎡も減らさずに無道路地が解消するCさん、Dさん、Eさんの3人に、本来の構成割合よりも少し多めに返済原資を負担してもらう、あるいはA・Bさんの負担を軽減する調整を行います。
土地を提供した側（A・B）と、恩恵を受けた側（C・D・E）の間で、ギブ・アンド・テイクのフェアな利害調整が成立します。

Bさんに対し、「無償で提供して道路になった敷地（612㎡）については、K市に寄付するか、公衆用道路として手続きを行うことで、今後の固定資産税・都市計画税（300円/㎡）は完全に『免税（一円もかからない）』になります」と説明し、維持管理コストの不安を払拭します。

不動産鑑定士。
道路拡幅前後の各地権者の土地の適正な経済価値の評価、およびBさんの主張に沿った「接道貢献度（適正な賃料格差・手当の額）」を数理的に算出してもらうために一線を画して関与を依頼します。

弁護士。
地権者5人間の将来のトラブルを防ぐため、「賃料の傾斜配分ルール」や「1億2,000万円の返済負担割合」を明記した、法的に拘束力のある「地権者間合意書（または共同事業組合契約書）」の文案作成を依頼します。

税理士。
X社から無利息で借り入れる1億2,000万円（保証金）にともなう各地権者の税務上の取扱い（経済的利益の課税関係）や、毎年の不動産所得の確定申告、高齢であるAさんの相続税対策の指導を依頼します。

土地家屋調査士・司法書士。
道路後退部分（1,150㎡）の正確な分筆測量と登記、およびX社との間の「事業用定期借地権設定登記」の実行のために連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。