2025年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2026年2月15日）過去問解説

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、大きく分けて以下の3つの観点から確認が必要です。

まず、売主Cさんの「意思能力」と「生活実態」に関する詳細を確認します。
本設例で最も懸念されるのは、契約の有効性です。Aさんが感じた違和感を深掘りする必要があります。
Cさんが認知症について医師の診断を受けているか、また介護保険の要介護認定を受けているかを確認します。
近くに身の回りの世話をしている人や、財産管理をサポートしている親族・専門家（地域包括支援センター等）が関与していないか確認します 。
母親に言われて相談に来たという発言の真意や、売却後の移転先（アパート等）が具体的に決まっているか、本人の意思で生活費の工面を望んでいるのかを改めて聞き取ります。

2つ目は、乙土地の「権利関係」と「価格」の妥当性です。
登記簿上の情報とCさんの主張に相違がないか、また取引の安全性を確認します。
登記簿にある4,000万円の抵当権について、現在の借入残高がいくらあり、5,000万円の売却代金で完済・抹消が可能かどうかを確認します。
兄Dさんの遺族（代襲相続人となる可能性がある方々）との交流があるか、また今回の売却について彼らが知っているかを確認します。
相場より安い5,000万円という価格が、どのような理由で設定されたのかをCさんに直接確認します。

3つ目は、Aさんの「購入後の事業計画」と「資金計画」です。
事務所の新設や二世帯住宅の建築について、いつ頃までに、どのような規模で考えているのか詳細を伺います。
購入主体を「個人」とする予定ですが、将来的に経営する会社（建設業）の事務所として利用する場合、法人での購入や法人への賃貸も検討の余地があるか確認します。
「個人での購入資金に問題はない」とのことですが、5,000万円の支払いのほか、解体費用や建築費用を含めた総予算の把握が必要です。

FP自身が調べて確認する情報は、取引の安全性確保と、Aさんの購入後の利便性を検証するため、主に「権利関係」「物件状況」「法令制限」の3点から調査を行います。

まず、権利関係および登記詳細の調査のため、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、正確な状況を把握します。
登記簿にある4,000万円の抵当権について、債権者、設定受付日、および現在の債務の状況（残債が売却価格5,000万円を下回っているか等）を調査します。

Cさんには家族がなく、唯一の兄弟である兄Dさんも亡くなっているとの情報があります。
もし将来的にCさんの意思能力が否定され、契約が取り消された場合などに備え、兄Dさんの子（代襲相続人）が何名いるかなどの親族関係をあらかじめ推認しておきます。


2つ目は、物件の市場価格（時価）と環境の調査を行い、「5,000万円という希望価格が相場より安い」という懸念を解消します。
近隣の公示地価、基準地価、および実際の取引事例を確認し、乙土地の適正な市場価格を算出します。
著しく安価な場合は「みなし贈与」等の税務リスクも考慮する必要があるためです。

公図や地積測量図を確認し、甲土地と乙土地の境界が確定しているか、また建物や樹木、工作物の越境がないかを確認します。

3つ目は、都市計画法・建築基準法上の制限調査です。
Aさんは「一体での事務所新設や二世帯住宅の建築」を希望されています。
乙土地は第一種住居地域、建蔽率60％、容積率200％ですが、甲・乙土地を合筆または一体利用した場合の建築可能面積を算出します。

側の市道8mと東側の市道4mへの接道状況を確認し、建築基準法上の道路種別や、セットバックの要否、角地緩和の適用の有無を調査します。

最後に、過去の利用状況を確認し、解体・建築時に予期せぬ費用が発生するリスクがないかを確認します。

Aさんが乙土地の購入を進めるにあたっては、非常に魅力的な話である反面、法的なリスクが複数存在するため、慎重に進めるよう、「Cさんの意志能力の確認」「抵当権の状況確認と抹消手続き」「適正価格による取引の実施」「専門家の介在（直接取引の回避）」の4点についてアドバイスいたします。

最も重要なのは、Cさんの認知症の疑いに対する対応です。
徘徊や同じ話を繰り返すなどの症状が見られ、すでに亡くなっている母親からの指示で相談に来たという発言もあることから、Cさんには契約に必要な意思能力が欠けている可能性があります。
そのまま直接売買契約を結んでしまうと、後になって契約が無効となるリスクが高いため、まずは医師の診断を促す必要があります。
その上で、意思能力が不十分であると判断された場合は、家庭裁判所に申し立てて「法定後見制度（成年後見人・保佐人・補助人）」を利用し、選任された後見人等と契約交渉を進めるべきだとアドバイスします。

登記簿上にある「かなり前に設定された4,000万円の抵当権」について、実態を調査する必要があります。
すでに借入金は完済されているものの抵当権の抹消登記が行われていない「休眠抵当権」である可能性もありますが、万が一残債がある場合は購入後に競売にかけられるリスクがあります。
売買契約においては、引き渡し時までに（あるいは引き渡しと同時に）確実に抵当権が抹消されることを条件とするよう助言します。

希望価格の5,000万円が相場より安いという点にも注意が必要です。
著しく低い価額で取引を行った場合、税務上「みなし贈与」としてAさんに贈与税が課税される恐れがあります。
また、Cさんには亡き兄Dさんの子ども（甥）が2人おり、将来Cさんが亡くなった際に法定相続人となります。不当に安く買い叩いたとみなされると、後日この相続人たちとトラブルになるリスクがあります。
そのため、不動産鑑定士や宅地建物取引業者に依頼して乙土地の適正な時価を算出し、相場に基づいた公正な価格で取引を行うべきです。

これら複雑な権利関係や意思能力の問題があるため、Aさん個人が直接Cさんと売買契約を締結することは避けるべきです。
宅地建物取引業者に仲介に入ってもらうか、弁護士や司法書士などの専門家を交えて、安全かつ確実なスキームで取引を進めるよう強くお勧めします。

Cさんと契約した時点で、すでにCさんが重度の認知症と診断されていた場合、その売買契約は法律上「無効」となります。

民法では、「意思能力」を欠く状態で行われた行為は、無効であると定められています。重度の認知症と診断されている状態であれば、この意思能力がなかったとみなされる可能性が極めて高くなります。
契約が無効となった場合、最初から契約は存在しなかったことになります。
したがって、仮にAさんがすでに代金を支払い、所有権移転登記まで済ませていたとしても、乙土地の所有権はAさんに移転しません。
Aさんは不動産を返還し、Cさん側は受け取った代金を返還する義務（不当利得返還義務）が生じますが、もしCさんが代金をすでに使ってしまっていたり紛失したりしていた場合、資金の回収をめぐって深刻なトラブルに発展する大きなリスクがあります。

成年後見制度の活用が考えられます。
家庭裁判所により成年後見人が選任され、その後見人が本人の利益を考慮して売却を行う場合、適法に売買契約を締結できます。

今回の乙土地と建物はCさんの「住まい」ですので、成年後見人がこれを売却するには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。
裁判所が「生活費の工面」という売却理由の妥当性や売却価格の適正さを審査し、許可が下りることで、初めて有効に売買を行うことができます。

Aさんが強引に直接契約を進めることは、将来的にCさんの親族から契約無効を訴えられる可能性が非常に高く、極めて危険であることをアドバイスします。

Ａさんが乙土地を購入する主なメリットは、「土地の一体利用による建築の自由度と効率の向上」「事業・生活環境の充実と将来への備え」「資産価値の向上」です。

合計約718㎡の広大な敷地となることで、大型の二世帯住宅と事務所を理想的な配置で建設できるようになり、土地のポテンシャルを最大限に引き出せます。
また、北側の幅員8mの広い市道に接することで、事務所への大型車両の出入りが容易になり、事業の利便性と資産価値が向上します。
さらに、角地緩和により、指定60%から70%へ10%緩和される可能性や、幅員8mの前面道路に接することで、容積率制限をより有利に受けられ、大規模な建築が可能となります。

Aさんの現在の家族構成や仕事の状況に合致したメリットがあります。
現在、Aさん夫妻、長男夫妻、孫2人の計6人で暮らしていますが、敷地が倍増することで、プライバシーを確保しつつゆとりのある二世帯住宅を建築できます。
経営する建設業の事務所を自宅敷地内に新設することで、職住接近による業務効率の向上や、法人の経費（地代家賃等）としての活用も検討できます。
広い敷地を活かし、来客用や工事車両用の駐車場、あるいは孫たちが遊べる庭を十分に確保することが可能になります。

隣地を買い増して一体化することで、土地の形状が整い、単独の土地として所有している時よりも平米単価（坪単価）としての市場価値が高まることが期待できます。
仮に乙土地を第三者が購入し、コンビニのような商業施設や高い建物が建った場合、住環境が悪化する恐れがあります。Aさんが購入することで、自らの住環境を将来にわたって守ることができます。

司法書士。
乙土地・乙建物の売買に伴う所有権移転登記の手続きを依頼します。
また、登記簿上にある4,000万円の抵当権抹消手続きや、成年後見制度の申し立てに関する書類作成・手続きのサポートを依頼します。

税理士。
売却価格が相場より安い（5,000万円）ことによる「みなし贈与」の判定や、Aさんが乙土地を購入した後の税務申告についてアドバイスを仰ぎます。
また、将来的な二世帯住宅建築時における小規模宅地等の特例の適用可否など、相続税対策の試算を依頼します。

宅地建物取引業者。
Cさんとの直接取引を避け、安全に取引を進めるための媒介（仲介）を依頼します。
物件の適正な時価の調査や、重要事項説明、売買契約書の作成などの実務を担ってもらいます。

不動産鑑定士。
親族外の第三者との取引において、価格の妥当性を客観的に証明する必要がある場合（特に後見人が選任され、裁判所の許可を得る際など）、適正な時価の鑑定評価を依頼します。

弁護士。
Cさんの意思能力をめぐる法的判断や、将来的にDさんの子（甥）などの親族から契約の無効を訴えられるといったトラブルを防ぐための法的助言を依頼します。

医師（精神科医等）。
Cさんの現在の認知機能の状態を診断し、意思能力の有無や、成年後見制度の申し立てに必要となる診断書の作成を依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。