【FP1級実技試験対策】土地の有効活用5つの代表手法と具体事例をわかりやすく解説

土地活用は、FPとして顧客に提案するうえで重要な知識のひとつ。特にFP1級実技試験では、不動産分野で頻出のテーマです。

この記事では、代表的な土地活用の5つの手法を、具体的な事例とともにわかりやすく解説し、試験対策や実務で役立つポイントをまとめました

実技試験での得点力アップを目指す方、必見です。

この記事でわかること

• 土地の有効活用5つの代表的手法と特徴
• それぞれの活用事例と導入のメリット・注意点
• FP1級実技試験ではどう出題される？
• FP1級実技試験に向けたおすすめの勉強法

建設協力金方式｜初期費用を抑えて建物を建てる

建設協力金方式は、将来的に建物を借りるテナントなどから建設協力金（保証金）を受け取り、それを建設費用に充てる方式です。

事例：駅前にある土地を有効活用し、ドラッグストアを誘致

• 土地所有者Aさんは、空き地のまま放置していた駅前の土地にドラッグストアチェーンを誘致。
• 建設協力金として5,000万円を受け取り、それを元手に建物を建設。
• 毎月の賃料から返済を行い、将来的に家賃収入で安定収益を確保。

メリットと注意点

• 初期費用が抑えられる
• 土地は貸家建付地、建物は貸家として評価され、評価額が低くなる可能性がある
• 建設協力金は、相続税の計算において債務控除の対象となる場合がある
• 建物はオーナーの所有物となるため、固定資産税はオーナーの負担となる
• 建物の修繕費や将来の建物の解体費用もオーナーの負担となる
• 事業主が撤退した場合、建物の活用方法を検討する必要がある
• テナントの信用力と契約内容がリスク管理の鍵

等価交換方式｜土地を提供し資産価値を得る

等価交換方式は、土地の一部を提供し、その代わりに建物の一部を取得する方式です。

事例：築古アパートを解体し、分譲マンションに

• 土地所有者Bさんは、老朽化したアパートを取り壊し、不動産会社に土地の一部を提供。
• 開発会社が建てた分譲マンションの1階部分（店舗3区画）を取得。
• 家賃収入で毎月の収入を確保しつつ、相続対策にも活用。

メリットと注意点

• 資金負担なしで新築物件を取得可能
• 要件を満たすと「立体買換えの特例」により、譲渡所得税を繰延られる
• 土地は貸家建付地、建物は借家権割合を差し引いて評価され、評価額が低くなる可能性がある
• 部屋数や床面積に応じて分割することができ、遺産分割協議が円滑に進む可能性がある
• 提供した土地の所有権が失われる
• 交換であっても、不動産取得税や登録免許税などが課税される
• 価値の査定や共有部分の管理ルールに注意

定期借地権方式｜安定収入を得ながら土地を守る

定期借地権方式は、土地の所有権を移転せず、一定期間だけ土地を貸し出す仕組みです。

事例：50年間の定期借地で大手ハウスメーカーと契約

• 相続で取得した土地所有者Cさんが、大手住宅メーカーに50年の定期借地。
• 借り入れをせずに土地活用が始められた。
• 地代は月額20万円、更新なしの契約で安定収入を得る。

メリットと注意点

• 一定期間で土地を返還してもらえる
• 長期間安定した地代収入を得られる
• 建物の建築費用が不要
• 宅地の定期借地の場合、相続税の課税時期における残存期間に応じて、土地の評価額が減額される
• 土地が宅地として活用されていると、固定資産税や都市計画税が軽減される
• 維持管理費用・手間が不要
• 存続期間中は土地を返還してもらえない
• 返還時の整地義務や契約条件に注意

土地信託方式｜プロに任せて安定運用

土地信託方式では、土地を信託銀行などに名義移転し、プロに管理・運用を任せる形になります。

事例：高齢の土地所有者が信託で賃貸ビル運営

• 相続を見据えたDさんが信託銀行に土地信託を依頼。
• 信託銀行がテナントビルを開発・運用、収益はDさんに配分。
• 相続開始後は、信託財産としてスムーズに相続対応。

メリットと注意点

• 専門的運用で収益最大化を図れる
• 賃貸型は契約期間終了後、土地だけでなく建てた建築物もセットになって返還される
• ノウハウがなくても土地活用できる
• 建物の建築費用が不要
• 信託受益権を売却できる
• 仲介手数料（信託報酬）が発生する
• 配当金が得られない場合がある
• 損失があった場合は土地所有者が負担する

サブリース方式｜空室リスクを軽減できる

サブリース方式は、不動産業者に一括で賃貸し、転貸によって家賃収入を得る方式です。

事例：地方都市でアパート経営に初挑戦

• Eさんが相続した空き地にアパートを建築。
• 管理の手間を減らすため、地元不動産会社とサブリース契約。
• 空室時でも一定の賃料を得られ、安心して運用できた。

メリットと注意点

• 管理不要で安定収入が得られる
• 土地は賃貸割合が常に100％の貸家建付地として評価され、評価額が低くなる可能性がある
• 一度契約すると、オーナー都合での解約が難しい場合がある
• サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が受けられなくなる可能性がある
• 契約更新時の賃料見直しや途中解約リスクに注意

FP1級実技試験ではどう出題される？

FP1級実技試験（面接形式）では、以下のような観点から問われる可能性があります。

• 各手法の特徴とリスク比較
• 顧客のニーズに合った活用提案
• 所得税・相続税との関連性
• 建設協力金方式と事業用定期借地権方式のどちらを提案するか

つまり、単に用語を覚えるだけでは足りず、実務的な視点から、顧客対応力が求められます。

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◆ まとめ｜土地活用の知識はFP試験でも実務でも武器になる！

土地の有効活用は、資産の最大化・相続対策・安定収入の確保に欠かせないテーマです。
FP1級試験対策としても、実務スキルとしても、「わかる」から「説明できる」へ知識をレベルアップさせましょう！

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