2024年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2025年2月16日）過去問解説

合格率1割の難関試験、FP1級学科試験。しかし、学科試験を合格しただけではFP1級技能士の称号は与えられません。
FP1級技能士としての資質が審査される。FP1級実技試験が待っています。

実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、大きめの書店でもテキストを見かけることは滅多にありません。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

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2024年度 第3回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2025年2月16日）

●設 例●

　Ａさん（55歳）は、２年前に父Ｂさんから相続した甲土地を所有している。甲土地は40年前に父Ｂさんが知人のＣさん（75歳）に賃貸した土地であり、その土地上には現在もＣさん所有の甲建物がある。Ｃさんは甲建物の１階で妻と飲食店を営み、２階に居住していたが、２年前に、妻が亡くなり、自分も高齢になり体力に自信がなくなったことから昨年飲食店を閉店し、現在は１人で２階で暮らし、１階は物置になっている。

　１週間ほど前、ＣさんがＡさんのもとを訪ねてきて、「甲土地の借地権を譲渡したい。譲渡予定先である不動産業者から、Ａさんから譲渡承諾、条件変更承諾、建替承諾をもらう必要があると言われたのでお願いにきた」と相談を受けた。

　Ａさんとしては、固定資産税・都市計画税の水準を考えれば、現在の甲土地の地代が安いこと（収益性が極めて低いこと）、不動産業者に譲渡されるとおそらくマンションに建て替えられて、この先、何十年も借地権の解約ができないと思われること、甲土地は利便性が高い場所に立地していることから、完全な所有権であれば、相応の価格で売却できるであろうし、自ら有効活用することもできると考え、できれば借地権を買い取りたいと思っている。

　Ｃさんによると、甲土地に係る固定資産税・都市計画税は、マンションに建て替えられたほうが今より安くなると不動産業者が話しているそうだが、その理由はＡさんにはわからない。

　Ａさんは、買取価格については、今まで低廉な地代で貸しており、権利金も受け取っていないことから、甲建物の取壊し費用相当くらいの金額が妥当ではないかと考えている。

このような状況で、ＡさんからＦＰであるあなたに相談があった。

 

【甲土地・甲建物と借地契約の概要】

• 甲土地 ：地積180㎡、最寄駅から徒歩３分、固定資産税評価額9,400万円、固定資産税・都市計画税715,900円／年

• 甲建物 ：木造２階建て、延べ面積150㎡（店舗用部分80㎡、居住用部分70㎡）、1985年４月竣工、建物登記あり。固定資産税評価額300万円、１階は物置であり２階はＣさんの居宅として使用

• 借地契約：旧借地法による借地（賃借権）。20年前に合意更新し、今年が更新時期にあたる。現行の地代は月額83,000円。権利金の授受はない。非堅固の建物所有目的。更新料については、更新時期に「協議して定める額を更新料として支払う」旨の合意がある。

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
   　①Aさんから直接聞いて確認する情報
   　②FPであるあなた自身が調べて確認する情報

2. 譲渡承諾、条件変更承諾、建替承諾とはどのようなもので、承諾料は一般にどのように算定しますか。また、Ａさんは承諾しなければなりませんか。

3. 不動産業者が話している甲建物をマンションに建て替えたほうが甲土地に係る固定資産税・都市計画税が安くなるとはどういうことですか。

4. 甲土地の借地権の買取りと価格について、Ａさんにどのようなアドバイスをしますか。

5. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

(注)設例に関し、詳細な計算を行う必要はない。

 

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1 級実技試験（資産相談業務）2025年2月　参考：技能検定試験問題の使用について

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今回は、借地権の売却、店舗併用住宅の固定資産税、権利金と地代に関する設例でした。

借地関係の解消は実技試験でよく出題されます。

借地関係の解消には、4つの方法があります。

• 借地権と底地の一部交換によって土地を二分割し、完全所有権化する。
• 借地人に底地を買い取ってもらう。
• 地主が借地人の借地権を買い取る。
• 地主と借地人が協力して第三者に売却する。

それぞれの、メリットデメリットや適用できる課税上の特例などを整理して覚えましょう。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読んだり、二人で読み合わせをするなど、お客様に説明するように話してみるのも効果的です。

最後まで諦めずに、FP1級学科試験合格者としての実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Xにてお知らせください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。この記事が、FP1級技能士試験のご参考になれば幸いです。