それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に4点あります。

1つ目は、Aさん夫妻の資産・負債の全体像と相続税の現状です。
甲土地以外の財産（自宅不動産、現預金、有価証券など）の有無、および具体的な金額や、 現在までに相続税の具体的な試算を行ったことがあるか、また他の相続税対策（生前贈与など）を行っているかを確認します。

2つ目は、Aさん夫妻の老後生活と資金に関する意向です。
将来必要となる老後生活費や医療・介護費の具体的なイメージがあるか、前払地代（4億2,000万円）からマンション2戸の購入費用や所得税等の納税額を差し引いた残額について、どのように管理・運用したいかを確認します。

3つ目は、子どもたち（長男Cさん・長女Dさん）の真の意向と資金状況です。
完成後のマンションに「住みたい」という希望が、一時的なものか、あるいは将来にわたり永住する前提なのか。 
また、子どもたち自身の現在の収入、資産状況、および将来的にマイホームとしてこのマンション（借地権付建物）を買い取る、あるいは相続する意思があるかを確認します。 

4つ目は、親族関係の状況です。
長男Cさん、長女Dさんそれぞれの家族（配偶者やその親族）との関係に、将来の遺産分割協議で火種となるような問題はないかを確認します。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

周辺の不動産市場の動向として、M市および最寄駅周辺における分譲・賃貸マンションの需給バランス、および将来的な人口動態。 
X社の提示している条件が、周辺の定期借地権付マンションの相場と比較して妥当であるかを確認します。

デベロッパーX社の信用力について、X社の財務健全性、経営状態、および過去の定期借地権付マンションの開発・管理実績、70年という超長期契約に耐えうる企業かを確認します。

税務・法務上の取扱いについて、前払地代を一括受領した場合の、Aさんの所得税（不動産所得）の一時的な税負担。 
親族へ固定資産税・都市計画税程度で賃貸した場合の、贈与税（みなし贈与）や所得税、将来の相続税評価に関する税務署の判断傾向などを専門家と連携して確認します。

権利金とは、土地を借りて建物を建てるという「借地権の設定」そのものの対価として支払われる、原則として返還不要の一時金です。
地代とは別に、契約時に一括して授受されます。

前払地代とは、将来にわたる借地期間全体の地代の全部または一部を、契約時に一括して前払いする一時金です。

前払地代として受け取った金銭は、いったん貸借対照表上の「前受収益（負債）」として計上します。
その上で、借地期間に応じて、各年の不動産所得の総収入金額に算入していきます。

一括受領した年に全額が課税されるわけではないため、所得税の超累進税率による爆発的な増税を回避でき、毎年の税負担を平準化しながら老後の安定したキャッシュフローとして受け取ることができます。

前払地代を受け取った後に亡くなった場合、未経過分の地代（前受収益）はそのまま地主の相続財産として扱われます。
相続発生時点で、まだ経過していない前払地代の残額について、相続税の計算上、遺産総額から差し引く「債務控除」にすることは認められません。

Aさんが購入したマンション2戸を、長男Cさんと長女Dさんに「固定資産税・都市計画税程度」の家賃で居住させた場合、Aさんの相続開始時における当該住戸の家屋部分は、残念ながらAさんが相続時に有利かもしれないと期待されているような「貸家」としての評価減は認められず、「自用家屋（通常の固定資産税評価額の100%）」として評価されます。

通常、他人に賃貸している「貸家」であれば、借家権割合（30%）の控除が受けられるため、自用家屋評価額の70%に減額されます。
しかし、今回のケースでは近隣の類似マンションの家賃相場が「月額20万円」であるのに対し、「固定資産税・都市計画税程度」という極めて低額な家賃設定は、税務上、対価性のある経済的な「賃貸借契約」とは認められず、実質的に無償で貸している「使用貸借」と同等に扱われます。
そのため、Aさんがいつでも自由に処分できるものとみなされ、借家権割合（30%）の控除は一切適用できず、自用家屋（100%）として高く評価されてしまいます。

長男Cさんと長女DさんにX社のマンションを取得させる方法としては、Aさんが購入した上で、生前贈与または将来の相続で子どもに引き継ぐ方法が考えられます。

Ａさんは、相続対策と子どもたちへの援助も兼ねて、マンション購入を検討しています。
不動産は、現金や預貯金などと比べて相続税評価額を圧縮しやすいという性質があります。
さらに、子どもたちから適正な家賃を徴収して賃貸借契約を成立させておけば、貸家建付地、および貸家として扱われ、評価をさらに引き下げることができます。

ただし、令和8年度の税制改正大綱では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得・新築した一定の貸付用不動産は、原則として「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」もしくは、「取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％」に相当する金額によって評価することができるとされているので注意が必要です。

都度贈与を活用するようにアドバイスします。

一括贈与の特例が終了しても、「扶養義務者相互間における生活費や教育費の贈与で、通常必要と認められるもの」は、時期を問わずいつでも非課税です。
入学金、授業料、教材費、留学費用などが必要になった「その都度」、Aさんが直接、学校の指定口座へ振り込みを行う、あるいは領収書と引き換えに実額を親（Cさん・Dさん）に交付します。

ただし、数年分の学費を「まとめて一括で」孫や親の口座に振り込んでしまうと、その時点で贈与税の課税対象となってしまいます。
必ず「必要な都度、直接支払う」という実務を徹底し、振込明細や領収書を保管しておくようアドバイスします。

税理士。
前払地代（4億2,000万円）を一括受領した際の、不動産所得（期間按分）の具体的な所得税・住民税の確定申告書の作成および納税予測。
マンション2戸を購入・賃貸した場合の、将来の相続税評価額の試算（自用家屋評価か貸家評価か）。
自宅土地と甲土地（底地）における「小規模宅地等の特例」の具体的な調整計算と有利選択のシミュレーション。
孫への教育資金としての都度贈与・暦年贈与の適切な運用の指導を依頼します。

司法書士。
デベロッパーX社との間で締結する「一般定期借地権設定登記」の手続き。
既存の店舗建物を取り壊した際の「建物滅失登記」の申請代行（土地家屋調査士と連携）。
Aさんが購入するマンション2戸の「所有権保存登記」、および将来子どもたちへ引き継ぐ際（生前贈与や相続）の「所有権移転登記」の申請代行を依頼します。

弁護士。
X社という企業を相手に70年間という超長期の契約を結ぶにあたり、Aさん側に圧倒的に不利な特約がないかなど、一般定期借地契約書のリーガルチェックを依頼します。

土地家屋調査士。
甲土地にマンションを建築するにあたり、隣地や市道（前面道路8m）との「境界確定測量」の実施。
既存の店舗建物（300㎡）の取り壊しにともなう「建物滅失登記」における床面積や構造の現地調査・表題部変更手続きを依頼します。

不動産鑑定士
X社から提示されている「地代月額100万円」や「前払地代4億2,000万円」という条件が、市場相場に照らして本当に適正かどうかを客観的に判定するための賃料鑑定。
子どもたちにマンションを貸し出す際、税務署から「低額賃貸（使用貸借）」と難癖をつけられないための、適正な「周辺世間相場家賃（月額20万円など）」の根拠となる鑑定評価レポートの作成を依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんの相談内容と問題点は大きく分けて、生前の税金・資金援助に関するものと、将来の相続・遺産分割に関するものの2つに整理できます。

生前の税金・資金援助に関しては、毎年の不動産所得が3,000万円を超えており、税負担が非常に重いこと。
自宅の建て替え（二世帯住宅）か敷地内への別棟新築か。また、Aさんが建築資金を全額負担する意向ですが、建物の名義をどうするか。
長女Cさんから教育資金の援助を期待されており、贈与税の手間や負担をかけずに効果的に資金を渡す方法についてです。

将来の相続・遺産分割に関しては、長女Cさんが相続する財産が、他の兄弟に比べて大きな格差が生じ、長女Cさんの遺留分を侵害する可能性があること。
高額な相続税と納税資金の不足。
米国マンションの日米双方での課税関係や、現地の不動産を他人に貸し出した場合の現地での確定申告義務など、複雑な税務リスクが内在しています。

不動産管理会社の設立（法人化）を提案します。

個人の所得税・住民税の最高税率は55%に達します。
一方、法人の実効税率は約30%です。
したがって、個人と法人の「税率差」を活用するために、不動産管理会社の設立を提案します。

また、妻Bさんや長女Cさん、長男Dさんを法人の役員とすることで、Aさんに集中している不動産所得を家族に分散させ、支給された家族側では「給与所得控除」が適用できるため、世帯全体での所得税・住民税の負担を大きく軽減できます。

ただし、家族への役員報酬の金額は、職務実態に見合った「適正な額」でなければ税務上否認されるリスクがあります。

二世帯住宅にする場合、最大のメリットは、相続時に自宅敷地について小規模宅地等の特例を適用しやすくなる点です。長男Dさんが同居親族としてこの土地を相続すれば、大幅な相続税の節税が可能になります。

また、構造（完全同居や一部共有など）にもよりますが、別棟を2棟建てるよりも建築費や水道光熱費などのランニングコストを抑えやすくなります。

Aさんが建築資金を全額負担するため、建物の名義を長男Dさんにしてしまうと多額の贈与税が課されてしまいます。そのため、建物の名義はAさん単独名義にする必要があります。

二世帯住宅にする場合、建物を「区分所有登記」にしてしまうと、長男Dさんが居住する部分の土地に小規模宅地等の特例が適用できなくなります。必ず「単独登記」または「共有登記」にするという税務上の留意点があります。

別棟の新居を建てる場合、生活空間が完全に独立するため、長男Dさんの新しいお嫁さんを含め、お互いに気兼ねなく生活することができます。
また、将来、家族のライフステージが変わった際にも、独立した一戸建てとして他人に賃貸したり、売却したりといった融通が利きやすくなります。

デメリットは、同一敷地内であっても、別棟に住む場合は「別居」扱いとなります。Aさんが亡くなった際、長男Dさんの新居が立つ部分の土地については、小規模宅地等の特例が受けられず、相続税負担が重くなってしまいます。

Aさんの「相続税総額が約1億7,000万円と高く、現預金だけでは納税資金が不足する」という現状を考慮すると、財産評価を大きく下げられる「二世帯住宅（区分所有登記をしないもの）」の建築が、税務・財務の観点からは極めて望ましいと考えます。
ただし、生活面の満足度も重要ですので、提案にあたっては長男Dさんご夫妻の意向も十分にヒアリングした上で、最終的な判断をサポートいたします。

「直系尊属から教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税特例」は、2026年3月31日をもって適用期限が終了いたしました。
そのため、都度贈与（扶養義務者相互間における生活費・教育費の非課税）の徹底活用と、不動産管理法人からの「役員報酬」を通じた資金移転を提案します。

通常、必要な教育費をその都度支払う形であれば、金額の多寡にかかわらず贈与税は全額非課税となります。一括贈与の特例のような信託銀行等での面倒な開設手続きや、将来の残額に対する相続税課税のリスクもありません。
ただし、あくまで「必要な時に必要な分だけ」支払う必要があります。
あらかじめ数年分をまとめて長女Cさんの預金口座に振り込んでしまうと、通常の贈与とみなされ贈与税の対象となるため、実務上は資金の使途を明確にしておくようアドバイスいたします。

Aさんのおおまかな分割案（現預金は均等、国内賃貸は妻と長男、米国マンションは二女）のままでは、長女Cさんの取得財産が非常に少なくなり、遺留分を侵害して将来の紛争（争族）に発展するリスクが極めて高いと考えられます。

遺留分を考慮した「遺言書の作成」と「付言（ふげん）事項」の活用が考えられます。

Aさんが希望されている遺言書の作成にあたり、長女Cさんの遺留分を侵害しないような財産配分へと修正します。
また、遺言書の中に「付言事項」を設け、長女Cさんに対して生前に教育資金の援助を多く行ったことへの経緯や、家族円満への強い願いなど、Aさんの「感謝と想い」を言葉として残すようアドバイスします。

Aさんが所有されている米国のマンションの相続時の取扱いについては、主に「日本の相続税」、「米国の遺産税（二重課税）」、そして「現地での法的手続き（プロベート）」の3つの観点から整理して考える必要があります。

日本の相続税法においては、被相続人であるAさんが日本国内に住所を有している状態で相続が発生した場合、相続人の居住地や海外滞在期間に関わらず、その相続人は一律で「無制限納税義務者（全世界課税の対象）」として扱われます。
そのため、二女Eさんが相続する予定の米国のマンションは、引き続き日本の相続税の課税対象に含まれることになります。

米国の遺産税については、マンションが米国に所在するため、米国の法律に基づき、米国の連邦遺産税の課税対象にもなります。
Aさんは、米国非居住者です。非居住外国人の場合、連邦遺産税の基礎控除額は6万ドルと非常に低く設定されています。そのため、評価額3,000万円のマンションであれば、米国側で遺産税が発生する可能性が極めて高いです。
そのため、日米双方で税金がかかる「二重課税」の状態になりますが、これについては日本の相続税の計算において「外国税額控除」を適用することで、米国で支払った遺産税を日本の相続税額から一定の範囲内で差し引くことができます。

現地での法的手続きについてですが、米国では不動産の所有者が亡くなった場合、遺言書の有無にかかわらず、原則として「プロベート（Probate）」と呼ばれる裁判所の監督下で行われる遺産清算・名義移転手続きを経る必要があります。

Aさんは二女Eさんの独立後に「他人に貸し出そう」と考えておられますが、その場合は米国での不動産所得について、米国での確定申告（非居住者としての申告）が必要になります。
また、日本でも全世界所得として確定申告を行い、所得税の外国税額控除を適用することになります。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

今回の設例では、「二世帯住宅か別棟かによる小規模宅地等の特例の適用の可否」や、「米国のプロベート（遺産割当手続）の負担」など、一般の方には非常に分かりにくく複雑な専門的論点が数多く含まれています。
各方策のメリットだけでなく、内在するリスクやデメリットまでAさんに分かりやすく丁寧に説明し、Aさんご自身が完全に納得・同意した上で、主体的に次のステップを選択していただくことが不可欠だからです。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に4点あります。

1つ目は、退職後の具体的な生活設計と必要とする手取り額です。
来年退職された後の年金見込額や、リタイア後の生活を「安泰」と送るために、甲土地から最低限確保したい月々の手取り収入を確認します。

2つ目は、甲土地以外の資産背景と退職金の使い道です。
現在の現預金額、自宅マンションの保有状況、および来年支給される退職金の見込額。これにより、仮に一時的な空室期間や修繕費用の支出が発生した場合の資金的な許容量（リスク耐性）を把握します。

3つ目は、親戚のDさんおよび紹介されたY社との関係性です。
工務店を経営する親戚のDさんに対する信頼度や、Dさんを介して提案のあったY社への印象。また、将来建物が老朽化した際の修理やメンテナンスを、親戚であるDさんの工務店に実務として委託・相談できる環境にあるかを確認します。

4つ目は、将来の相続に対する意向と一人息子の考えです。
将来、甲土地を一人息子にどのような形で引き継ぎたいか。また、息子さん自身が将来この土地や賃貸事業を承継・管理していく意思や能力があるかを確認します。

FPである私自身が調査・確認すべき事項については、主に4点あります。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

X社との「事業用定期借地契約書」の精査として、残り約5年の期間を残して中途解約されるにあたり、契約書上に「中途解約違約金（残存期間の地代相当額など）」の定めがあるか。
敷金10ヶ月分の返還時期の確認、および建物の解体・収去費用をX社が負担する約定になっているかの再確認。
X社が建てた建物を、解体せずにAさんへ無償譲渡、あるいは有償で買い取る「建物譲渡特約」のような条項が含まれていないか、または合意書で切り替えられるかを確認します。

企業信用力と提示賃料の市場相場妥当性として、Y社の財務健全性、店舗展開の成功度を調査し、3年間の契約期間中、あるいはそれ以降も安定して経営を継続できるか。
Y社の提示する賃料が、周辺の近隣商業地域における建物賃貸借の相場と比較して適正であるかの検証を行います。

建物（現コンビニ店舗）の物理的コンディションと法的状況として、築15年の鉄骨造建物の減価償却残高、および今後の大規模修繕が必要となる時期と費用の概算予測。
建物の新耐震基準への適合性、構造上の安全性、および内部造作の撤去（スケルトン化）にかかる具体的な工事費用の見積もりを確認します。

建物賃貸借への変更にともなう税務上の取扱いの変化として、土地の賃貸（非課税）から、建物の賃貸（課税）に変更されることで、Aさんに消費税の納税義務（課税事業者化）が発生するかどうかの判定。
土地を事業用定期借地（底地）として評価していた相続税評価額が、建物をAさんが所有して貸し出すことで「貸家建付地」および建物自体の「貸家」としての評価に変わり、将来の相続税負担がどのように変化するかを税理士と連携して確認します。

X社は本来、建物を収去して更地で返還する義務があり、これには多額の解体費用がかかります。
一方でY社はスケルトン状態での入居を希望しています。
そこでX社に対し、「建物を無償譲渡してくれれば解体義務は免除する。その代わり、浮いた解体費用の一部を使って、内部の造作撤去（スケルトン化）まではX社の負担で行ってほしい」と交渉します。
これはX社にとってもトータルの退去コストを大幅に削減できる合理的な提案であるため、合意に至る可能性は非常に高いと考えます。

契約内容については、X社に土地を賃貸する場合は、事業用定期借地契約なので、期間満了（2031年7月）とともに契約は確実に終了し、一切の更新が認められません。

また、期間満了時、または中途解約時は、借地人（X社）の費用と負担で建物を完全に取り壊し、土地を「更地」にして返還する義務を負っています。

Ｙ社に建物を賃貸する場合は、普通建物賃貸借契約で、契約期間は3年間となっていますが、期間が満了してもY社が更新を希望すれば自動的に更新されます。
Aさん側から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、法律上の厳しい「正当事由」が必要となります。

また、Y社が退去する際は、あくまで「建物内部の造作（内装等）」を撤去するだけであり、建物はAさんの資産として土地の上に残り続けます。

土地を貸す場合と、建物を貸す場合とでは、消費税の扱いや必要経費の引き出しが異なります。


X社に土地を賃貸する場合は、土地の賃貸借は、事業用であっても原則として「非課税」です。したがって、月額65万円の地代に消費税はかかりません。

Ｙ社に建物を賃貸する場合は、建物の賃貸借のうち、「事業用店舗（コンビニ・販売店等）」の賃貸は、原則として「課税（消費税10%）」となります。Y社の提示している「月額70万円（消費税込）」という賃料は、本体価格が約63.6万円、消費税が約6.4万円という内訳になります。

将来Aさんの相続が発生した際、X社に土地を賃貸する場合は、甲土地は「事業用定期借地権の目的となっている宅地（底地）」として評価され、残存期間に応じた一定の借地権価額が自用地評価から差し引かれます。

Ｙ社に建物を賃貸する場合は、土地は貸家建付地として評価され、建物自体も貸家として評価されます。

Aさんに対して「Y社が提案する『普通建物賃貸借契約』をそのまま受け入れることには強く反対します」とアドバイスします。

建物を貸す形態をとる場合、民法および借地借家法の原則として、建物の修繕義務は貸主であるAさんに発生します。
築15年の店舗であれば遠からず大規模修繕が必要となり、Aさんの退職後の手取りが修繕費で消えるリスクがあります。

また、3年更新の普通建物賃貸借契約は、Y社の権利が非常に強く、期間満了時にAさんから解約を申し入れるには「正当事由」と多額の立退料が必要になるなど、事実上、一度貸すとコントロールが利かなくなるためです。

どうしても建物を貸す形態をとる場合は、契約を「定期建物賃貸借契約」に変更し、Aさんが主導権を握れるようにします。
さらに、契約書内に「経年劣化を含め、建物の一切の維持・修繕費用はY社の負担とする修繕義務免除特約という条項を必ず盛り込むように条件交渉すべきだとアドバイスします。

X社と交渉して、建物を無償でAさんに譲渡してもらいます（同時にスケルトン工事もX社負担で行わせます）。
その後、Aさんはその建物をY社に売却（または譲渡）してY社を建物オーナーとし、甲土地についてはAさんとY社の間で新たに事業用定期借地契約を公正証書で締結します。
これにより、建物の維持管理・修繕義務はすべてY社のものとなり、Aさんはノーリスクで地代だけを受け取る安泰な経営に戻ることができます。

もしくは、X社が撤退する前に、X社が持っている「借地権（残り約5年）」と「建物の所有権」をセットで直接Y社に売却・譲渡させ、地主であるAさんはそれを「承諾（借地権譲渡承諾）」するという形をとります。
X社は解体費を払わずに撤退でき、Y社は初期費用を抑えて出店でき、Aさんは現在の安全な借地契約のまま地代をもらい続けられるという「三方よし」の解決策になります。

税理士。
X社から建物本体を無償譲渡された場合、その時価がAさんの不動産所得において「経済的利益」として課税されるリスクの検証と、必要経費との相殺・平準化スキームの構築。
Y社への店舗賃貸化にともない、月額70万円（税込）の賃料が課税売上となることへの対応、およびインボイス制度の損得シミュレーション。
甲土地（西側240D・南側180Dの角地）の「側方路線影響加算」を考慮した適正な自用地価額の算出、および「貸家建付地」や「事業用定期借地（底地）」への変更による将来の相続税額への影響の試算を依頼します。

弁護士。
現借地人であるX社との間で、中途解約違約金の清算、敷金10ヶ月分（650万円）の返還スケジュール、および建物の無償譲渡やスケルトン工事の範囲を法的に確定させる「合意解約（契約終了）合意書」の作成・リーガルチェック。
Y社との間で結ぶ定期建物賃貸借への変更、または建物を売却した上での事業用定期借地契約などにおける、「修繕義務免除特約」や「中途解約禁止条項」などのリーガルチェックを依頼します。

司法書士。
X社からAさんへ、建物の所有権を移転する「建物所有権移転登記」の申請代行。
建物をY社に売却し、土地を貸すスキームを採用した場合における、Y社への建物所有権移転登記、および甲土地への事業用定期借地権設定登記の申請代行を依頼します。

不動産鑑定士。
X社から引き継ぐ築15年の鉄骨造建物の現在の「適正な時価（残存価値）」の算定。
Y社が提示している賃料（月額70万円）が、近隣商業地域の周辺相場（不相当に高すぎないか、または低すぎないか）に照らして妥当であるかの評価レポート作成を依頼します。

土地家屋調査士。
準幹線道路に面した甲土地（540㎡）の境界が未確定の場合、隣地や市道との「境界確定測量」の実施。
X社からの建物引き継ぎにともない、建物の表題部変更登記（所有者変更等）が必要となった場合の現況調査を依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に6点あります。

1つ目は、不動産の取得時期や取得費用の把握です。
土地については『先祖伝来』とありますので 、不明であれば売却価格の5%を概算取得費としますが、Aさんの手元に過去の契約書や領収書が残っていないかを必ず直接確認いたします。
また、1980年築の乙建物についても 、当時の建築費用が分かれば譲渡所得を低く抑えられるため、取得費に関する書類の有無を確認します。

2つ目は、甲土地・乙土地以外の資産・負債の全体像です。
開示されている現預金3,000万円、甲・乙土地建物以外に、有価証券、生命保険（死亡保険金や入院保険）、あるいは隠れた負債（先代からの債務など）がないか確認します。

3つ目は、老人ホーム入居後の将来のライフプランと支出予測です。
老人ホームの年間費用360万円以外に、Aさん自身の医療費、介護保険の自己負担分、お小遣い、将来の葬儀費用など、追加で必要となる資金が年間どの程度見込まれるか確認します。

4つ目は、現在の青空駐車場の契約状況と立ち退き条件です。
駐車場全体の契約台数、解約予告期間（通常1〜3ヶ月前）、および解約にあたって利用者との間でトラブルが生じるリスクや、立ち退き費用が発生する契約になっていないか詳細を確認します。

5つ目は、長男Bさんの将来の承継・保有の意向です。
BさんはS市に戻る予定はないとのことですが、将来Aさんから甲土地（借地）を相続した際、そのまま地主として30年、40年と管理を引き継ぐ意思があるのか、あるいは早期の現金化（売却）を望んでいるのか、本音を確認します。

6つ目は、認知症リスクへの備えに対する意向です。
Aさんは現在認知能力に問題はありませんが、要介護1であり高齢です。今後ホーム入居後や借地契約中に認知能力が低下した場合に備え、家族信託や任意後見制度などを活用してBさんに財産管理を託す意思があるか確認します。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

X社の財務健全性や経営状態を調査し、20年という事業用定期借地期間中に倒産や中途解約などのリスクがないか精査します。

X社が提示する地代や、乙土地建物の買取価格が、周辺の普通商業地区の路線価や実際の取引相場と比較して妥当であるか検証します。

自宅を売却する場合に、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるか詳細なタイムラインを計算します。特に要介護認定を受けてホームに入居した際の特例要件を満たしているか税務上の実務を調査します。

入居予定の老人ホームの契約形態（利用権方式など）や、万が一Aさんが早期に退去・転院せざるを得なくなった場合における「入居一時金（2,000万円）の初期償却率や返還金（保全措置）」の規約内容を調査します。

Ａさんが老人ホーム入居後に売却する場合、税負担を劇的に軽減できる「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームの特例）」および「10年超所有の軽減税率の特例」の適用が可能です。

Aさんが老人ホームに入居して自宅に「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

Aさんの相続発生後、長男Bさんが乙土地・建物を相続して売却する場合、要件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）」が適用されます。

乙建物は1980年（昭和55年）築であり、法律の基準である「昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）」の要件をクリアしています。

本来、相続直前に被相続人が一人で暮らしていたことが条件ですが、Aさんのように要介護認定等を受けて老人ホームに入居していた場合でも、「入居直前まで一人暮らしだったこと」「入居後に家屋を貸付けや他の者の居住の用に供していないこと」等の要件を満たせば、相続直前までAさんが住んでいたものとみなされ、特例の対象となります。

提案③（乙土地・建物を売却し、甲土地のみ事業用定期借地とするプラン）を勧めます。

Aさんの年間必要額は、老人ホーム費用360万円と長男への贈与110万円の合計470万円です。
設例の前提条件に基づき、各提案の収支を比較すると自宅（乙土地・建物）を2,300万円で売却するため、そこから老人ホームの入居一時金2,000万円を全額支払っても、手元に300万円の現金が残ります。

年間の収支も、甲土地の地代収入750万円から、甲土地の固都税200万円を差し引いた手取り額は550万円となり（乙土地は売却したため固都税は0円）ここから年間必要額470万円を支払っても、「毎年80万円の黒字」となり、3つの提案の中で最も手元にお金が残る健全な家計を構築できるからです。

また、乙土地・乙建物を現状有姿で2,300万円で購入するということなので、Aさん自身が老人ホームに入居して自宅に「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却すれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」が確実に適用されます。

さらに、設例には「現状有姿での市場価格は2,200万円程度」と記載されているため 、X社の提示する2,300万円は相場よりも高く買ってくれる非常に有利な取引であり、経済的合理性が極めて高いです。

一人息子の長男Bさんは隣県にマイホームを持って暮らしており、S市に戻る予定はありません。
今のうちに自宅（乙土地）を売却して現金化し、老人ホーム費用というAさん自身の生前生活費として綺麗に消費しておくことは、将来の相続財産をスリム化し、Bさんが引き継ぐ財産を甲土地と現預金だけに集約できるため、財産管理の観点からも最もスマートです。

2024年（令和6年）1月1日以降の税制改正により、暦年課税贈与における相続前持ち戻し（生前贈与加算）の期間が、従来の「3年」から「7年」へと段階的に延長されています。

Aさんは現在80歳であり、長男Bさんに対してこれから毎年110万円の暦年贈与を行ったとしても、将来Aさんの相続が発生した際には、亡くなった日から遡って最大7年間に受け取った贈与財産が、Aさんの相続財産に加算されて相続税の課税対象になってしまいます。

毎年の「贈与税」こそ基礎控除内で無税になりますが、Aさんの年齢と延長された持ち戻し期間を考慮すると、Aさんが期待されているほど、将来の相続税の引き下げ効果は得られない可能性が高い点に注意が必要です。

税理士。
自宅を生前売却する際、「居住用財産の3,000万円特別控除」および「10年超所有の軽減税率の特例」を確実に適用するための税務申告書の作成。
長男Bさんへの毎年110万円の贈与について、令和6年税制改正を踏まえた「新・相続時精算課税制度」を選択した際の手続き、または孫や嫁へ分散贈与した際の「7年持ち戻しルール」の適用関係の精査を依頼します。

弁護士。
大手ドラッグストアX社との間で交わす、20年間の「事業用定期借地契約書」のリーガルチェック、中途解約条項や地代改定特約に地主側が一方的に不利な条件がないかの検証を依頼します。

司法書士。
乙土地・建物をX社へ現状有姿で売却した際の「所有権移転登記」の手続き。
甲土地に設定する借地期間20年の「事業用定期借地権設定登記」の申請代行。

不動産鑑定士。
X社から提示されている乙土地・建物の現状有姿買取価格「2,300万円」や、甲土地の地代（月額62.5万円など）が、周辺の普通商業地区の相場に照らして真に適正であるかを評価・裏付けするレポートの作成を依頼します。

土地家屋調査士。
甲土地・乙土地の境界が未確定の場合、隣地や市道・県道との「境界確定測量」の実施。
X社が引き渡し後に古い乙建物を解体した際、登記簿を閉鎖するために必要となる「建物滅失登記」の現況調査および申請手続きを依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に3点あります。

1つ目は、地権者5人の資産背景と相続税対策の現状です。
Aさんは82歳とご高齢であるため、自身の相続税対策（納税資金の有無や生前贈与の意向）がどの程度切実であるか。
反対しているBさん（46歳）を含め、他の地権者（Cさん、Dさん、Eさん）の現在の職業、収入、資金繰りの状況、および将来の世代交代（相続）の見通しを確認します。

2つ目は、X社の条件に対する地権者ごとの許容度と不満の深さです。
道路拡幅のために無償提供する敷地がBさんやAさんに偏っており、C・D・Eさんは面積が減少しません。この不公平感について、Bさん以外の地権者はどのように感じているか。
地区外道路買収等のための「1億2,000万円の無利息借入（30年均等・毎年400万円返済）」について、各地権者が毎年の賃料収入から返済していく負担感（資金繰り）をどう捉えているかを確認します。

3つ目は、過去のK市への賃貸時における「賃料分配」のルールです。
小学校時代にK市から得ていた賃料（1,200円/㎡）や、固定資産税（300円/㎡）の負担について、これまでは単に「地積割合（構成割合）」だけで一律に按分していたのか、それとも道路の有無などによる格差をつけていたのか、過去の実例を確認します。

まず、現地に赴き、土地の物理的状況、および周辺環境を直接確認します。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさんになっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

甲土地は「市街化調整区域」に所在するため、原則として建物の建築は制限されています。
X社の言う「特別積合せ貨物配送センター」が、都市計画法において、本当にK市から建築確認および開発許可を得られるかどうかの確実な裏付けを調査します。
また、西側・南側の市道を幅員9mに拡幅し、地区外買収地を経て県道14mに接続した後の、道路の帰属関係（K市に寄付して公道化するのか、私道のまま共同管理するのか）を確認します。

道路用地として無償提供（後退）した部分（1,150㎡）について、所得税や贈与税、固定資産税の非課税措置（公衆用道路としての免税）が受けられるかどうかの税務上の取扱いを調査します。

X社から「無利息」で融資を受ける（保証金として預かる）ことによる利息相当額の経済的利益について、各地権者に所得税（不動産所得の総収入金額への算入）や贈与税（みなし贈与）が課されるリスクの有無を税理士と連携し確認します。

甲土地全体の相続税評価額の精査（地権者ごとの格差検証）について、現在は不動産鑑定士により一体で36,300円/㎡と評価されていますが、相続税評価（路線価方式または倍率方式）において、道路に面していない「無道路地（甲-3、甲-4、甲-5）」と、道路に面している「甲-1、甲-2」の評価格差が実際どの程度あるかを確認します。（Bさんの主張の正当性を数理的に検証するため）。

最後に、周辺の事業用定期借地権の賃料相場とX社の信用調査を行います。
K市周辺の市街化調整区域における、物流倉庫や配送センターの事業用定期借地権の地代相場（年間1,800円/㎡・NOI利回りの妥当性）の検証。
30年間の超長期にわたり賃料を支払い続ける大手物流会社X社の財務健全性・企業信用力を調査します。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されているため、原則として建物の建築やそれにともなう開発行為は厳しく制限されています。
しかし、例外的に建築が認められる建物や、開発行為の制限を受けない法律上の「適用除外（例外）」が設けられています。

市街化調整区域内であっても、「農林漁業用の建築物」「公益上必要な建築物」「都市計画事業や土地区画整理事業などの施行として行うもの」「通常の管理行為、軽微な行為」などは、都道府県知事等の開発許可を受けることなく例外的に建築が可能となります。

また、開発許可が原則不要となるケースに該当しなくても、周辺の市街化を促進するおそれがなく、やむを得ないと認められる一定の要件を満たせば「農林水産物の処理・貯蔵・加工施設」「日常生活に必要な物品の小売業等の店舗」などは、例外的に許可されます。

したがって、今回X社から提案された「特別積合せ貨物配送センター」は、「公益上必要な特定の建築物」に該当し、都道府県知事等の開発許可を受けることなく例外的に建築が可能となります。

NOIとは「Net Operating Income（運営純利益）」の略で、NOI利回りとは、不動産から得られる総収入から、実際に発生する「年間運営費用（諸経費）」を差し引いた「真の純利益」をベースに算出する実質的な利回り（純利回り）のことです。

「年間の純営業利益（NOI）」を「物件の購入価格（または総投資額）」で割って、100を掛けたものです。

長老格であるAさんがまとめ役となり、Bさんの不満を完全に解消しつつ地権者5人全員の合意を得るために、賃料分配を「拡幅後の面積」ではなく「元の構成割合」にすること、「道路提供手当（接道貢献料）」を傾斜配分すること、返済金の負担割合を調整することを提案いたします。

賃料分配を「拡幅後の面積」ではなく「元の構成割合」にします。
X社の提示は「有効面積当たり年間1,800円/㎡」です 。これを単純に道路拡幅後の地積で分配してしまうと、Bさんの面積は3,600㎡から2,988㎡に減るため、年間の賃料収入が約110万円も減少してしまいます。
X社から入る賃料の総額を、拡幅後の面積ではなく、拡幅前の「元の構成割合」の比率で一括按分して分配するルールを5人で結びます。
これにより、Bさんの土地の有効面積は減っても、全員が一律で有効活用の恩恵（1㎡あたり実質1,685円の収入）を享受できるため、Bさんの「賃料が減るのは納得いかない」という不満を完全に解消できます。

Bさんの「道路沿いの土地と無道路地の賃料が同額なのはおかしい」という主張に基づき、格差配分を導入します。
AさんとBさんの道路提供がなければ、奥のC・D・Eさんの土地（無道路地）の価値は著しく低く、配送センターとしての有効活用は100%不可能でした。
そこで、総賃料収入の中から一定割合を「道路提供（接道貢献）手当」としてプールし、敷地を提供したAさんとBさんの2人に優先的に傾斜配分し、残りの金額を5人で按分する契約を締結します。
道路沿い地主としてのプライドと実利を法的に評価してあげることで、Bさんの納得感と合意へのハードルは劇的に下がります。

地区外道路買収費等の1億2,000万円（毎年400万円の返済）について、負担に差をつけます。
この毎年400万円の返済金について、土地を1㎡も減らさずに無道路地が解消するCさん、Dさん、Eさんの3人に、本来の構成割合よりも少し多めに返済原資を負担してもらう、あるいはA・Bさんの負担を軽減する調整を行います。
土地を提供した側（A・B）と、恩恵を受けた側（C・D・E）の間で、ギブ・アンド・テイクのフェアな利害調整が成立します。

Bさんに対し、「無償で提供して道路になった敷地（612㎡）については、K市に寄付するか、公衆用道路として手続きを行うことで、今後の固定資産税・都市計画税（300円/㎡）は完全に『免税（一円もかからない）』になります」と説明し、維持管理コストの不安を払拭します。

不動産鑑定士。
道路拡幅前後の各地権者の土地の適正な経済価値の評価、およびBさんの主張に沿った「接道貢献度（適正な賃料格差・手当の額）」を数理的に算出してもらうために一線を画して関与を依頼します。

弁護士。
地権者5人間の将来のトラブルを防ぐため、「賃料の傾斜配分ルール」や「1億2,000万円の返済負担割合」を明記した、法的に拘束力のある「地権者間合意書（または共同事業組合契約書）」の文案作成を依頼します。

税理士。
X社から無利息で借り入れる1億2,000万円（保証金）にともなう各地権者の税務上の取扱い（経済的利益の課税関係）や、毎年の不動産所得の確定申告、高齢であるAさんの相続税対策の指導を依頼します。

土地家屋調査士・司法書士。
道路後退部分（1,150㎡）の正確な分筆測量と登記、およびX社との間の「事業用定期借地権設定登記」の実行のために連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんの相談内容は、
賃貸不動産の取得が相続対策に有効と勧められたものの、その具体的な仕組みやメリット・デメリットがよく分かっていないこと。
NISA制度の拡充について内容を理解し、自身の相続対策や今後の資産運用にどのように活用できるかを知りたいこと。
老朽化した自宅を長女Dさん家族との二世帯住宅へ建て替えるにあたり、妻Bさんのために建物名義の一部を妻Bさん名義にしたいこと。
また、建築費を全額負担するつもりですが、妻Bさん名義にするための原資として、Aさんが妻Bさん名義で長年積み立ててきた預金を充てたいこと。
4人の孫への教育資金援助を相続対策も兼ねて行いたいことです。

問題点は、妻Bさん名義の積立預金は、Aさんが資金・通帳を管理しており、妻Bさんに贈与の認識がないため、名義預金とみなされる可能性があること。
また、これをそのまま妻Bさんの名義で二世帯住宅の建築資金に充ててしまうと、Aさんから妻Bさんへの実質的な贈与とみなされ、妻Bさんに高額な贈与税が課される危険性があること。

現在、長男Cさんと長女Dさんの関係は良好ですが、Aさんは長男CさんにX社株式を相続時精算課税制度で贈与済みなので、実質的な遺産分割において長女Dさんとの間に大きな不公平が生じ、遺留分や分割をめぐる問題に発展するリスクがあります。

納税資金の不足はありませんが、現預金のまま保有し続けると1円も評価が下がらないため、二世帯住宅の建替えによる小規模宅地等の特例の最大活用や、賃貸不動産の購入、生前贈与などを組み合わせた有効な評価減対策を行わなければ、多額のキャッシュが税金として失われてしまう点が問題です。

賃貸不動産による相続対策の仕組みは、現預金の場合、相続時に「1億円の現金＝1億円の評価」として時価の100%に対して1円も下がらずに課税されます。
これに対し、現預金を「賃貸不動産」に組み替えることで、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」、土地は、時価（公示価格等）の約80%の水準である「路線価」で評価されます。さらに、賃貸住宅の敷地（貸家建付地）となることで、評価額を引き下げるのが基本的な仕組みです。

メリットは、相続税負担の軽減として、Aさんの3億2,000万円の現預金の一部を不動産に変えるだけで、資産全体の相続税評価額が大きく減少し、1億5,800万円と見積もられている高額な相続税を直接的に引き下げることができます。
さらに、毎月、安定した家賃収入が入るため、Aさんご夫妻の今後の老後資金としてだけでなく、将来の納税原資、あるいは長女Dさん家族の生活費や教育費のサポート資金として、新しいキャッシュフローを生み出すことができます。

デメリットは、不動産は購入して終わりではなく、空室リスク、家賃滞納リスク、経年劣化にともなう将来の大規模修繕費の負担といった「経営者としてのリスク」を負うことになります。

また、令和8年（2026年）税制改正において、行き過ぎた不動産節税を是正するため、令和9年（2027年）1月1日以降に発生する相続において、「相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産」の相続税評価は、従来の路線価や固定資産税評価額ではなく、「実際の取得価格か、取得価格を基にした価格の8割」で評価する新ルールが創設されました。
アパート等を購入しても、購入から5年以内に万が一相続が発生した場合、相続税評価額の引き下げ効果は一切得られず、「買った金額の80%」という高い評価のまま相続税を課されるため、節税対策としては効果がなくなってしまうリスクがあります。

これまでのNISA制度がさらに拡充され、18歳未満の未成年者を対象とした新しい非課税投資枠（通称「こどもNISA」）が新設されることになりました。

かつてのジュニアNISA（18歳まで原則引き出し不可）とは異なり、お孫様本人が同意し、使い道が「お孫様（子供）のため」であれば、12歳以降はいつでも非課税で途中で払い出すことができます。
また、お孫様が18歳に達すると、こどもNISAの資産は自動的に通常のNISA口座における、つみたて投資枠に移行され、生涯にわたる資産形成へバトンタッチできます。

Ａさんは、教育資金の一括贈与が廃止されたことを知り、相続対策も兼ねた援助の出立てが他にないかと考えています。
Aさん自身の資産運用に活用することはできませんが、4人のお孫様の「こどもNISA」口座に対して、毎年、投資上限額（※大綱等に基づき年間60万円等）を上限に、生前贈与を行うことをアドバイスします。

相続対策としては、毎年4人分（計240万円等）の現預金が確実にAさんの手元から次世代へ移転するため、1億5,800万円と見積もられている高額な相続税の節税効果があります。

さらに、お孫様への生前贈与は、Aさんが亡くなった際の「相続前持ち戻し（加算計算）」の対象外（法定相続人ではないため）となるため、贈与した分は確実にAさんの財産から切り離され、高い節税効果を発揮します。

ただし、Aさん自身の資産運用に活用することはできません。
今回の「妻Bさん名義の積立預金」のように、Aさんが通帳、印鑑、暗証番号、スマホアプリのパスワードなどをすべて自分で管理してしまうと、税務署から「実質的にはAさんの名義預金であり、贈与は成立していない」とみなされるリスクがあります。
口座の管理・運用手続きは必ず親権者であるCさんやDさんが行い、毎期「贈与契約書」を適切に作成・保管する実務を徹底するよう、税理士とともにアドバイスします。

妻Bさん名義の積立預金は、Aさんが資金や通帳等を管理しており、Bさんに贈与の認識がないことから、税務上は名義預金（実質的なAさんの財産）とみなされます。
この預金をそのまま妻Bさんの出資として二世帯住宅の建築資金に充て、建物の名義をBさんに設定してしまうと、Aさんから妻Bさんへの実質的な贈与があったとみなされ、贈与税が課される可能性があります。
したがって、この積立預金は、いったんAさん自身の財産として戻し、建替えの建築費用はすべてAさん名義の現預金から直接支払うようアドバイスします。

Aさんが建築費を全額負担した上で、贈与税を課されずに建物名義の一部を妻Bさんに移すため、「贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）」の活用を提案します。

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）とは、婚姻期間が20年以上の配偶者から、居住用不動産（またはその取得資金）の贈与を受けた場合、基礎控除110万円とは別に、最大2,000万円まで贈与税が非課税となる制度です。
AさんとBさんは長年連れ添われており、要件を満たしている可能性が高いと考えます。

ただし、不動産取得税や登録免許税などの流通税は別途発生する点、および将来の相続発生時に配偶者の税額軽減を考慮すると、生前に移転させるメリットが本当にあるかは、税理士と事前に詳細な試算を行うようにアドバイスします。

公正証書遺言の作成を最優先とします。
長女Dさんへの配慮として、Aさんを被保険者、長女Dさんを死亡保険金受取人とする終身保険への加入、長女Dさんに対しても相続時精算課税制度を活用した生前贈与などが有効です。

長男Cさんに対しては、遺留分に関する民法特例の活用などが有効です。

長男Cさんと、他の推定相続人全員との間で合意を形成し、経済産業大臣の認定と家庭裁判所の許可を受けることで、除外合意を適用します。
これにより、将来Aさんの相続がいつ発生したとしても、この1億円の自社株について長女Dさん側から遺留分を主張されるリスクが法的にゼロになります。
長男Cさんは、後継者として将来の紛争を恐れることなく、100%の経営権を維持してX社の事業経営に専念することができるようになります

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

本設例には、名義預金の取扱い 、二世帯住宅の登記方法による小規模宅地等特例の適否、新設されるこどもNISAの仕組み、さらには民法特例など、一般の方には判断が極めて難しい高度な専門論点が多数含まれています。
各対策のメリットだけでなく、名義預金のまま処理することの危険性や、登記の仕方といったデメリット・留意点を正しく認識されないまま手続きを進めることは非常に危険です。
専門的な仕組みやリスクを分かりやすく視覚化して説明し、Aさんご自身が完全に納得・同意した上で、主体的に家族の未来を選択できるように導くことが不可欠だからです。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんの相談内容と問題点は、
現在「事業承継税制の特例措置」の適用を受けているX社株式について、Cさんの存命中に他社への譲渡をした場合に、どのような課税関係が生じるのか把握できていないこと。
現在の状況のまま父親Cさんが亡くなった場合、納税猶予されている贈与税は免除されるものの、それが「相続税」の対象になるのか、またその場合の仕組みや税負担がどうなるのかが分からないこと。
M&Aについて、仲介業者から「できるだけ早く基本合意契約を結びたい」と急かされていること。
Aさんがすでに株式贈与を受けているため、母親や妹との間で財産配分に著しい不公平が生じ、遺留分を侵害するなどの親族間トラブルに発展するリスクがあること。
父親Ｃさんの所有財産、相続税評価額が高額なこと。
納税資金が不足する可能性があることです。

父親Cさんの存命中に特例対象株式を譲渡することは、事業承継税制における「猶予取消事由」に該当します。
そのため、これまで猶予されていた贈与税の全額を、原則として一時に全額納税しなければなりません。
さらに、2020年の贈与の期限の翌日から、猶予取り消しにともなう納税の日までの期間に応じた「利子税」が上乗せされます。

また、M&Aによる株式売却にともない、Aさんが受け取る譲渡対価から、X社株式の取得費および譲渡費用を差し引いた「株式譲渡所得」に対して、一律20.315%（所得税15.315%、住民税5%）の申告分離課税が課されます。

現在の状況のまま父親Cさんが亡くなった場合、納税猶予されている贈与税は全額免除されますが、その対象となっていたX社株式は「相続税」の課税対象となります。

ただし、父親Cさんの死亡時において、Aさんが引き続き事業承継税制の要件（後継者として社長業を継続していることなど）を満たしている場合は、一定の手続きを経ることで「相続税の特例事業承継税制（特例措置）」へ切り替えることが可能です。

特例措置の適用により、相続税についても対象株式の100%の税額が納税猶予されます。
したがって、切り替え手続きを適正に行う限りにおいては、Cさん死亡時におけるX社株式に対する直接的な相続税の金銭負担はゼロとなります。

贈与から5年間は「経営承継期間」として非常に厳しい縛りがありますが、5年を経過した後は、代表権の維持要件、雇用維持要件、行政への報告・届出頻度が大幅に要件が緩和されます。

代表権の維持要件として、5年経過前は、原則として、Aさんは代表取締役の地位を維持し続ける必要がありますが、5年経過後は、Aさんが社長を退任して代表権を外れ、信頼できる親族外の幹部社員などに社長の座を譲ったとしても、納税猶予はそのまま継続します。

雇用維持要件として、5年経過前は、5年間の平均で、贈与時の雇用の「8割」を維持する義務があり、都道府県知事への毎年1回の報告が必要ですが、5年経過後は、雇用維持の要件そのものが消滅します。現在のX社のように業況が悪化し、やむを得ず人員整理や組織のスリム化を行ったとしても、それによって猶予が取り消されるリスクは一切なくなります。

行政への報告・届出頻度が、5年経過前は、毎年、都道府県知事への「年次報告」と、税務署への「継続届出書」の双方を提出する重い事務負担がありますが、5年経過後は、都道府県への報告義務は終了し、税務署への「継続届出書」の提出も「3年に1回」に頻度が激減します。

5年経過後に株式譲渡や廃業を行う場合、「業況悪化による株価下落を反映した免除規定」が適用できるかどうかに違いがあります。

5年経過前に株式譲渡をした場合は、理由を問わず一発で納税猶予の全部が取り消しとなります。
税額は、現在の下がってしまった株価ではなく、過去の贈与時の高い時価（5億6,000万円）をベースに計算され、さらに巨額の「利子税」を上乗せされた金額を、一時に現金で全額納付しなければなりません。

特例措置では、猶予されていた贈与税額（または将来の相続税額）を、事業承継時の株価を基に算出された税額ではなく、「譲渡時の株価」を基に再計算するので、実際の売却額との差額分（過去の高かった株価との差額）の税金は免除されます。

父親Cさん名義の本社土地について、M&AによってX社株式を第三者に譲渡した場合、土地の貸借関係自体は継続するものの、小規模宅地等の特例について影響が生じます。

現状では、将来父親Cさんの相続が発生した際、この本社土地について「特定同族会社事業用宅地等」の特例を適用することで、400㎡までの部分について評価額を80%減額できる計算になっています。
しかし、M&Aにより株式を第三者に売却すると、CさんやAさん一族の持株比率は「100%」から「0%」になります。 これにより、X社は「被相続人の親族が過半数の株式を保有する法人」という特例の絶対要件を満たさなくなり、特定同族会社事業用宅地等の特例は一切適用できなくなります。

M&A後は、完全に他人の会社となったX社に対して土地を貸し付けている状態（第三者への不動産賃貸業）へと性質が変化します。
将来の相続時に、要件を満たせば「貸付事業用宅地等」の特例を適用できる可能性は残りますが、その場合は「200㎡まで・50%減額」へと効果が大幅に縮小されてしまいます。

父親Cさんが所有する3つの土地（自宅、X社本社土地、賃貸アパート）に対する「小規模宅地等の特例」の適用については、まず、3つの土地がそれぞれどの区分に該当し、要件を満たしているかを整理します。

自宅の土地建物は築20年の二世帯住宅です。建物の登記が「区分所有登記」ではなく、一棟の建物として二世代で居住している状態（または共有登記）であれば、敷地全体について、330㎡まで80%減額となります。

X社本社土地について、X社はAさんが100%の株式を保有する同族会社です。
また、土地の無償返還届出書を提出して通常の地代を支払っているため、適正な有償賃貸借が成立しています。
したがって、Aさんが将来この土地を相続し、申告期限まで法人が事業を継続すれば、400㎡まで80%減額となります。

賃貸アパートは、年間800万円の安定した家賃収入があり、継続した貸付事業を行っています。適用できれば、200㎡まで50%減額となります。

小規模宅地等の特例では、どの土地を組み合わせて適用するかによって全体の減額効果（節税効果）が大きく異なります。
平成27年（2015年）以降の税制改正により、「特定居住用宅地等（330㎡）」と「特定同族会社事業用宅地等（400㎡）」は、お互いの限度面積を削り合うことなく、最大730㎡まで「完全併用」することが認められています。
もし減額率が50%と低い「貸付事業用宅地等」を1㎡でも選択に混ぜてしまうと、厳しい調整計算式が適用され、特定居住用や特定同族会社事業用の限度面積が大幅に削られてしまいます。

3つの土地の1㎡あたりの単価を比較すると、自宅（20万円/㎡）と本社土地（20万円/㎡）が同等に高く、減額率もともに80%で最大です。
したがって、アパート土地（貸付事業用）への適用は一切行わず、「自宅土地（特定居住用）」と「本社土地（特定同族会社事業用）」の2つに絞って完全併用するのが、最も節税効果が高くなります。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

Aさんが「今M&Aを実行した場合の税金」と「将来お父様の相続を待ってから動いた場合の税金」の損益分岐点を正しく理解していないと、重大な経営判断を誤ってしまいます。
各選択肢のメリットだけでなく、内在するリスクやペナルティの金額までを分かりやすく視覚化して説明し、Aさんご自身が完全に納得・同意した上で、主体的に会社と家族の未来を選択できるようサポートすることが不可欠だからです。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんの相談内容と問題点は、会社の先行きに強い危機感を抱かれていること。
従業員持株会の設立を検討されていますが、その具体的な仕組みやメリット・デメリットを整理できていないこと。
後継者決定の難航と親族内承継への不安。親族内承継だけでなくM&Aを視野に入れるべきか、決断がついていないこと。
納税資金が不足していること。
相続税評価額が高額なこと。
仮に長女Cさんが後継者として株式を引き継いだ場合、長男Dさんとの間で財産配分に大きな偏りが生じ、将来の紛争に発展するリスクがあることです。

従業員持株会は、従業員に自社株を取得・保有させることで、経営参画意識を高めるとともに、オーナー経営者にとっては自社株対策（安定株主の確保・納税資金対策など）としても有効な手法です。

従業員が毎月給与や賞与から一定額を拠出し、持株会がその資金をまとめてAさん等の既存株主や会社から株式を買い取ります。
会社の株主名簿上の名義は1つの大口株主としてまとめられ、従業員個々の持分は、持株会内部の口座で管理されます。
また、会社が配当を実施した場合は、持株会を通じて従業員のそれぞれの持分（拠出額）に応じて分配されます。
なお、現在のX社は配当を実施していませんが、設立後はモチベーションアップのために配当を検討することが一般的です。

会社やAさん側のメリットは、信頼できる自社の従業員に株式を持たせることで、実質的にAさんの経営権を脅かさない「安定株主」を構築できます。
また、Aさんが保有する自社株を、持株会へは「配当還元価額」で売却できるので、Aさんの財産総額を効果的に引き下げ、相続税を圧縮できます。
従業員持株会に株式が移るかわりに、Aさんは、売買代金を受けることになり、現在不足している約7,300万円の相続税の納税資金を確保することが可能になります。
さらに、業績が上がれば従業員自身の資産が増えるため、モチベーションアップや優秀な人材の定着につながります。

従業員側のメリットは、非上場株式であっても、少額の給与天引きで自社の資産形成に参加できます。
また、会社側が「拠出額の10%」などを奨励金として上乗せしてあげることで、従業員は有利に株式を購入することができます。

会社やAさん側のデメリットは、従業員が退職する際には、持株会を退会することになり、退職者が保有していた持分を、原則として現金で買い戻さなければなりません。将来、退職者が重なった場合に会社の資金繰りを圧迫するリスクがあります。
また、規約の作成、理事会の運営、配当や持分の管理など、事務負担が毎年発生します。
これらは妻Ｂさんが統括する管理部門の新たな業務負担となるため、妻Ｂさんや長女Cさんの負担感にも配慮が必要です。

従業員側のデメリットは、上場株式と異なり、原則として「退職時」などの特定の事由がなければ、自由に売却して現金化することができません。

Aさんは長女Cさんの経営者意識の乏しさを懸念されていますが、Cさんは現在、専務である妻Bさんのもとで実務をしっかり担われています。
まずはCさんの不安を解消し、経営者としての自覚を促す仕組みを作ります。

また、長男Dさんの将来の医療の道に専念する意志が固いことを明確に確認します。
Dさんが継がないことが確定すれば、長女Cさんも「自分が継がねばならない」という当事者意識を持ちやすくなります。

大手チェーンからの業界再編の波や薬価改定による利益率低下を考慮すると、長女Cさんに無理に経営を押し付けることは、会社にとってもCさんにとってもリスクとなります。
仲介会社からの提案に対し、単に拒絶するのではなく、まずは、企業価値評価の試算を進めます。
Ｍ＆Ａを選択した場合、幹部社員や薬剤師が育っているX社であれば、大手の傘下に入ることで処遇が向上したり、調剤薬局としての基盤が安定したりするメリットもあります。
長女Cさんが経営者を拒んだ場合のセカンドプランとして、条件の比較検討を進めるようアドバイスします。

Aさんの意思を明確にするため、必ず公正証書遺言を作成します。
長女Cさんに経営権（X社株式）と事業基盤（本社土地）を相続させ、長男Dさんには自宅不動産や現預金、あるいは後述する代償金を配分する内容とします。

また、遺言書の中に「付言事項」を添え、「長女Cさんに多く財産を遺すのは、会社の維持と従業員50人の雇用を守る重い責任を負わせるためであること」「長男Dさんには医師としての独立を応援し、別途金銭的な配慮（代償金等）をしたこと」など、Aさんの親としての公平な想いと感謝を言葉で遺すことで、長男Dさんの心情的な納得感を高めます。

遺留分に関する民法特例を活用します。
Aさんの生前に、長女Cさんと長男Dさんを含む推定相続人全員の合意（書面）の上で、家庭裁判所の許可等を経て「除外合意」または「固定合意」の手続きを行います。

これにより、長女Cさんは将来の自社株高騰による遺留分請求の怯えから解放され、長男Dさんにとっても現在の価値に基づいた公平な話し合いが生前にできるため、双方の納得感が非常に高まります。

Aさんが保有する自社株を直接譲渡して創業者利益（現金）を得る場合、それは「株式譲渡所得」となり、売却益に対して一律20.315%（所得税15.315%、住民税5%）の申告分離課税が課されます。

M&Aの実行前に、Aさんが社長を退任する形をとり、会社から適正額の「役員退職金」を支給する場合は、退職所得控除が適用でき、勤続年数に応じた多額の控除が差し引けます。
控除後の金額をさらに2分の1にした上で、他の所得と完全に分離して課税されるため、実質的な税率を大幅に引き下げることができます。

また、会社が退職金を支出することで、会社の純資産が減少し、譲渡する自社株の価値そのものを意図的に引き下げることができます。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

Aさんが仕組みを気にされている「従業員持株会」の導入をはじめ、「M&A（株式譲渡）に伴う税効果の比較」、「経営承継円滑化法（民法の遺留分特例）」の活用など、一般の経営者には判断が難しい極めて高度で専門的な論点が数多く含まれています。
表面的なメリットだけでなく、持株会における将来の退職金・買い戻しリスクや、長女Cさんの管理部門での事務負担増加といったデメリット・留意点までを分かりやすく丁寧に説明し、Aさんご自身がすべてを正しく理解し、納得・同意した上で主体的に決断できるようサポートすることが不可欠だからです。

ありがとうございました。失礼いたします。

現状では、甲土地にX社提案の食品スーパーの店舗を建築することはできません。
甲土地は、準住居地域と第一種低層住居専用地域の異なる複数の用途地域にまたがっており、異なる複数の用途地域にまたがる敷地の場合は、敷地面積の大きい方の用途地域が敷地全体に適用されます。
甲土地の場合、敷地全体が第一種低層住居専用地域の制限を受けるため、X社提案の食品スーパーを建築することはできません。

実家を売却し、乙マンションの物件を購入し、譲渡益が出た場合の特例として、「3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例」か「特定居住用財産の買換え特例」が適用できます。
買換えのタイミングは、いずれの特例も、住まなくなって3年目の年末を経過してから売却すると特例の適用ができなくなり、「特定居住用財産の買換え特例」の場合は、2021年12月31日までに実家を譲渡し、その年か翌年末までに乙マンションを取得し、取得年の翌年末までに居住開始する必要があります。

売買契約の条件は、実家を取り壊した場合で特例を適用するには1年以内の売買契約の締結が必要です。

資金面について、住宅購入には住宅ローンを利用するのが一般的ですが、住宅ローンの借入可能な申込時年齢は20歳以上70歳未満に設定されていることが多く、母親Bさんは83歳と高齢なので一括購入か、リバースモーゲージの活用をアドバイスします。

乙部分の土地にはFさん名義の住宅が建っていますが、土地の使用にあたり、契約書や権利金の支払いはなく、固定資産税・都市計画税相当額をFさんは継続してAさんに支払っていますが、固定資産税や都市計画税は通常の必要費にあたり、Fさんは乙部分の土地を無料で借りているので賃貸借ではなく使用貸借となります。
使用貸借契約では借地借家法が適用されず、借地権は発生しないので底地としての評価で譲渡する必要はありません。

乙土地を買い取ることにより、前面道路の幅員が12m以上になり、指定容積率の500％が容積率の最高限度となるためです。
乙土地を買い取らない場合は、前面道路の幅員が4mなので、4m×6/10×100%=240%となり、容積率が低くなります。
X社が建設する予定の建物の規模がわかりませんが、乙土地を買い取らないと建物の規模は小さくなります。

事業用定期借地権方式を勧めます。

Aさんの意向は、先祖代々の土地である甲土地を手放すことは考えておらず、納税資金の確保のために、預貯金を増やしたいとあります。

相続税の軽減対策がおこなわれているか確認する必要がありますが、借入金をしてまで土地活用する必要はないと考えます。
よって、前払地代方式の定期借地権では、賃料を一括で授受しても期間に応じた収益計上ができ、
契約期間満了時には確実に土地が更地返還されるため、今回のケースでは、事業用定期借地権方式を勧めます。

留意点は、契約期間を10年以上50年未満で定め、契約期間満了時には建物が取り壊され、土地が確実に返還されます。契約の際は、契約書を必ず公正証書で締結することが必要です。

メリットは、土地の所有権を移転せず、期間の更新もなく更地返還されること。建物投資が不要で借入金の返済リスクがなく、安定した収益をあげることができます。
デメリットは、用途が事業用に限られるため汎用性がなく、地代収入は家賃収入よりも低くなること。事業者が倒産した場合は倒産した会社の建物が残り手続きが煩雑になることです。

母親Bさんに相続が発生し今回の買換えをしなかった場合は、乙土地にかかる相続税に対し、弟Cさんが持ち家を持たず申告期限まで所有するなど一定条件を満たすと、乙土地700㎡のうち330㎡まで80％評価減が可能です。

譲渡した場合は、譲渡収入から取得費と譲渡費用を加えた金額を差し引き、さらに3,000万円特別控除した金額が課税譲渡所得となります。
今回のケースでは10年超所有軽減税率の特例が適用できるので、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分は所得税・住民税合わせて14.21%の税率で計算します。

買換えを行なった場合は、乙マンションを同条件で弟Cさんが相続すると小規模宅地の特例が適用できます。
マンションなどの区分所有建物の場合、小規模宅地の特例が適用できるのは敷地利用権だけで区分所有権は特例の対象になりません。
敷地利用権とは、建物と一体化した土地に対する権利のことで、敷地利用権を有する土地330㎡まで80％の評価減が可能です。

譲渡所得に関しては、「3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例」か「特定居住用財産の買換え特例」が適用されますが、併用は認められていません。
どちらを利用した方が有利になるか、税理士と連携しアドバイスします。

1案のAさんが乙建物を総額4,000万円で買い取る場合の留意点ですが、Fさんは希望している4,000万円の資金が工面できるが、所得税や贈与税が課税されます。
Aさんには課税されませんが、Aさんの乙建物の取得費は2,000万円となります。

乙建物の時価は2,000万円なので、Fさんは、時価2,000万円で譲渡したものとして、譲渡価額と取得費との差で譲渡益を計算し、譲渡益に対して所得税が課税されます。

譲渡価額4,000万円と時価2,000万円との差額は、AさんからFさんへの贈与として、Fさん側に贈与税が課税されます。

2案のAさんが乙建物を総額2,000万円で買い取り、G・Hに1,000万円ずつを贈与する場合の留意点ですが、Fさんに対し所得税が課税され、G・Hさんに贈与税が課税されます。

Fさんに対しては、譲渡価額の2,000万円と取得費の差で譲渡益を計算し、譲渡益に対して所得税が課税されます。

G・Hさんに1,000万円ずつを贈与すると、歴年課税を選択した場合では基礎控除額の110万円を超える部分に贈与税が課税され、相続時精算課税を選択した場合では、受け取った財産価額の累計が2,500万円以下の場合は、贈与税の課税対象にはなりませんが、Hさんは18歳なので相続時精算課税を選択することができません。

Aさんには、乙建物を総額2,000万円で買い取り、G・Hさんに教育資金の一括贈与の非課税措置を活用して1,000万円ずつ贈与することを提案します。

乙建物を買い取ることは、G・Hさんがタワーマンションでの同居を希望した場合や、将来、独立した場合にも貸家として活用でき、相続税対策にもなります。

教育資金の一括贈与は、30歳未満の子や孫の教育資金として1,500万円まで非課税で贈与できる制度です。
Fさんが希望する4,000万円には不足しますが、G・Hさんは大学生なので教育資金を援助することにより、Fさんの経済的負担も軽くなるものと考えます。

ただし、乙建物が貸家としての需要を満たす物件かどうか検討すること、Aさんが死亡した場合、教育資金として使いきれなかった部分について、G・Hさんが23歳未満である場合や、在学中などの一定の場合を除き、相続税の課税対象になるので注意が必要です。

X社のマンション開発事業を、借地人、地主、デベロッパーの三者による共同事業とし、Bさんの借地権と、Aさんの所有する底地の価格に応じてX社の建設するマンションと等価交換し、Bさんは借地権の価値に見合う土地とマンションの各部屋を取得することを提案します。

Bさんは、地主と借地人の権利関係が解消でき、建替承諾料や更新料、地代の支払いも不要になります。
Bさんが、マンションに住むことに抵抗がなければ、生まれ育った土地に住み続けることもできます。

甲土地だけの買取も検討するとあるが、乙土地と合わせて買い取る場合に比べ買取金額は低くなるます。
Aさんが、X社の提案に納得できるようであれば甲土地だけの買取や等価交換も検討できますが、隣にマンションが建設されるとBさんの生活にも影響が出ます。
Bさんの事情や気持ちをよく理解した上で話し合い、借地関係を解消し甲土地と乙土地を合わせて等価交換することを提案します。