それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に4点あります。

1つ目は、Aさん夫妻の資産・負債の全体像と相続税の現状です。
甲土地以外の財産（自宅不動産、現預金、有価証券など）の有無、および具体的な金額や、 現在までに相続税の具体的な試算を行ったことがあるか、また他の相続税対策（生前贈与など）を行っているかを確認します。

2つ目は、Aさん夫妻の老後生活と資金に関する意向です。
将来必要となる老後生活費や医療・介護費の具体的なイメージがあるか、前払地代（4億2,000万円）からマンション2戸の購入費用や所得税等の納税額を差し引いた残額について、どのように管理・運用したいかを確認します。

3つ目は、子どもたち（長男Cさん・長女Dさん）の真の意向と資金状況です。
完成後のマンションに「住みたい」という希望が、一時的なものか、あるいは将来にわたり永住する前提なのか。 
また、子どもたち自身の現在の収入、資産状況、および将来的にマイホームとしてこのマンション（借地権付建物）を買い取る、あるいは相続する意思があるかを確認します。 

4つ目は、親族関係の状況です。
長男Cさん、長女Dさんそれぞれの家族（配偶者やその親族）との関係に、将来の遺産分割協議で火種となるような問題はないかを確認します。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

周辺の不動産市場の動向として、M市および最寄駅周辺における分譲・賃貸マンションの需給バランス、および将来的な人口動態。 
X社の提示している条件が、周辺の定期借地権付マンションの相場と比較して妥当であるかを確認します。

デベロッパーX社の信用力について、X社の財務健全性、経営状態、および過去の定期借地権付マンションの開発・管理実績、70年という超長期契約に耐えうる企業かを確認します。

税務・法務上の取扱いについて、前払地代を一括受領した場合の、Aさんの所得税（不動産所得）の一時的な税負担。 
親族へ固定資産税・都市計画税程度で賃貸した場合の、贈与税（みなし贈与）や所得税、将来の相続税評価に関する税務署の判断傾向などを専門家と連携して確認します。

権利金とは、土地を借りて建物を建てるという「借地権の設定」そのものの対価として支払われる、原則として返還不要の一時金です。
地代とは別に、契約時に一括して授受されます。

前払地代とは、将来にわたる借地期間全体の地代の全部または一部を、契約時に一括して前払いする一時金です。

前払地代として受け取った金銭は、いったん貸借対照表上の「前受収益（負債）」として計上します。
その上で、借地期間に応じて、各年の不動産所得の総収入金額に算入していきます。

一括受領した年に全額が課税されるわけではないため、所得税の超累進税率による爆発的な増税を回避でき、毎年の税負担を平準化しながら老後の安定したキャッシュフローとして受け取ることができます。

前払地代を受け取った後に亡くなった場合、未経過分の地代（前受収益）はそのまま地主の相続財産として扱われます。
相続発生時点で、まだ経過していない前払地代の残額について、相続税の計算上、遺産総額から差し引く「債務控除」にすることは認められません。

Aさんが購入したマンション2戸を、長男Cさんと長女Dさんに「固定資産税・都市計画税程度」の家賃で居住させた場合、Aさんの相続開始時における当該住戸の家屋部分は、残念ながらAさんが相続時に有利かもしれないと期待されているような「貸家」としての評価減は認められず、「自用家屋（通常の固定資産税評価額の100%）」として評価されます。

通常、他人に賃貸している「貸家」であれば、借家権割合（30%）の控除が受けられるため、自用家屋評価額の70%に減額されます。
しかし、今回のケースでは近隣の類似マンションの家賃相場が「月額20万円」であるのに対し、「固定資産税・都市計画税程度」という極めて低額な家賃設定は、税務上、対価性のある経済的な「賃貸借契約」とは認められず、実質的に無償で貸している「使用貸借」と同等に扱われます。
そのため、Aさんがいつでも自由に処分できるものとみなされ、借家権割合（30%）の控除は一切適用できず、自用家屋（100%）として高く評価されてしまいます。

長男Cさんと長女DさんにX社のマンションを取得させる方法としては、Aさんが購入した上で、生前贈与または将来の相続で子どもに引き継ぐ方法が考えられます。

Ａさんは、相続対策と子どもたちへの援助も兼ねて、マンション購入を検討しています。
不動産は、現金や預貯金などと比べて相続税評価額を圧縮しやすいという性質があります。
さらに、子どもたちから適正な家賃を徴収して賃貸借契約を成立させておけば、貸家建付地、および貸家として扱われ、評価をさらに引き下げることができます。

ただし、令和8年度の税制改正大綱では、課税時期前5年以内に対価を伴う取引により取得・新築した一定の貸付用不動産は、原則として「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」もしくは、「取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80％」に相当する金額によって評価することができるとされているので注意が必要です。

都度贈与を活用するようにアドバイスします。

一括贈与の特例が終了しても、「扶養義務者相互間における生活費や教育費の贈与で、通常必要と認められるもの」は、時期を問わずいつでも非課税です。
入学金、授業料、教材費、留学費用などが必要になった「その都度」、Aさんが直接、学校の指定口座へ振り込みを行う、あるいは領収書と引き換えに実額を親（Cさん・Dさん）に交付します。

ただし、数年分の学費を「まとめて一括で」孫や親の口座に振り込んでしまうと、その時点で贈与税の課税対象となってしまいます。
必ず「必要な都度、直接支払う」という実務を徹底し、振込明細や領収書を保管しておくようアドバイスします。

税理士。
前払地代（4億2,000万円）を一括受領した際の、不動産所得（期間按分）の具体的な所得税・住民税の確定申告書の作成および納税予測。
マンション2戸を購入・賃貸した場合の、将来の相続税評価額の試算（自用家屋評価か貸家評価か）。
自宅土地と甲土地（底地）における「小規模宅地等の特例」の具体的な調整計算と有利選択のシミュレーション。
孫への教育資金としての都度贈与・暦年贈与の適切な運用の指導を依頼します。

司法書士。
デベロッパーX社との間で締結する「一般定期借地権設定登記」の手続き。
既存の店舗建物を取り壊した際の「建物滅失登記」の申請代行（土地家屋調査士と連携）。
Aさんが購入するマンション2戸の「所有権保存登記」、および将来子どもたちへ引き継ぐ際（生前贈与や相続）の「所有権移転登記」の申請代行を依頼します。

弁護士。
X社という企業を相手に70年間という超長期の契約を結ぶにあたり、Aさん側に圧倒的に不利な特約がないかなど、一般定期借地契約書のリーガルチェックを依頼します。

土地家屋調査士。
甲土地にマンションを建築するにあたり、隣地や市道（前面道路8m）との「境界確定測量」の実施。
既存の店舗建物（300㎡）の取り壊しにともなう「建物滅失登記」における床面積や構造の現地調査・表題部変更手続きを依頼します。

不動産鑑定士
X社から提示されている「地代月額100万円」や「前払地代4億2,000万円」という条件が、市場相場に照らして本当に適正かどうかを客観的に判定するための賃料鑑定。
子どもたちにマンションを貸し出す際、税務署から「低額賃貸（使用貸借）」と難癖をつけられないための、適正な「周辺世間相場家賃（月額20万円など）」の根拠となる鑑定評価レポートの作成を依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に4点あります。

1つ目は、退職後の具体的な生活設計と必要とする手取り額です。
来年退職された後の年金見込額や、リタイア後の生活を「安泰」と送るために、甲土地から最低限確保したい月々の手取り収入を確認します。

2つ目は、甲土地以外の資産背景と退職金の使い道です。
現在の現預金額、自宅マンションの保有状況、および来年支給される退職金の見込額。これにより、仮に一時的な空室期間や修繕費用の支出が発生した場合の資金的な許容量（リスク耐性）を把握します。

3つ目は、親戚のDさんおよび紹介されたY社との関係性です。
工務店を経営する親戚のDさんに対する信頼度や、Dさんを介して提案のあったY社への印象。また、将来建物が老朽化した際の修理やメンテナンスを、親戚であるDさんの工務店に実務として委託・相談できる環境にあるかを確認します。

4つ目は、将来の相続に対する意向と一人息子の考えです。
将来、甲土地を一人息子にどのような形で引き継ぎたいか。また、息子さん自身が将来この土地や賃貸事業を承継・管理していく意思や能力があるかを確認します。

FPである私自身が調査・確認すべき事項については、主に4点あります。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

X社との「事業用定期借地契約書」の精査として、残り約5年の期間を残して中途解約されるにあたり、契約書上に「中途解約違約金（残存期間の地代相当額など）」の定めがあるか。
敷金10ヶ月分の返還時期の確認、および建物の解体・収去費用をX社が負担する約定になっているかの再確認。
X社が建てた建物を、解体せずにAさんへ無償譲渡、あるいは有償で買い取る「建物譲渡特約」のような条項が含まれていないか、または合意書で切り替えられるかを確認します。

企業信用力と提示賃料の市場相場妥当性として、Y社の財務健全性、店舗展開の成功度を調査し、3年間の契約期間中、あるいはそれ以降も安定して経営を継続できるか。
Y社の提示する賃料が、周辺の近隣商業地域における建物賃貸借の相場と比較して適正であるかの検証を行います。

建物（現コンビニ店舗）の物理的コンディションと法的状況として、築15年の鉄骨造建物の減価償却残高、および今後の大規模修繕が必要となる時期と費用の概算予測。
建物の新耐震基準への適合性、構造上の安全性、および内部造作の撤去（スケルトン化）にかかる具体的な工事費用の見積もりを確認します。

建物賃貸借への変更にともなう税務上の取扱いの変化として、土地の賃貸（非課税）から、建物の賃貸（課税）に変更されることで、Aさんに消費税の納税義務（課税事業者化）が発生するかどうかの判定。
土地を事業用定期借地（底地）として評価していた相続税評価額が、建物をAさんが所有して貸し出すことで「貸家建付地」および建物自体の「貸家」としての評価に変わり、将来の相続税負担がどのように変化するかを税理士と連携して確認します。

X社は本来、建物を収去して更地で返還する義務があり、これには多額の解体費用がかかります。
一方でY社はスケルトン状態での入居を希望しています。
そこでX社に対し、「建物を無償譲渡してくれれば解体義務は免除する。その代わり、浮いた解体費用の一部を使って、内部の造作撤去（スケルトン化）まではX社の負担で行ってほしい」と交渉します。
これはX社にとってもトータルの退去コストを大幅に削減できる合理的な提案であるため、合意に至る可能性は非常に高いと考えます。

契約内容については、X社に土地を賃貸する場合は、事業用定期借地契約なので、期間満了（2031年7月）とともに契約は確実に終了し、一切の更新が認められません。

また、期間満了時、または中途解約時は、借地人（X社）の費用と負担で建物を完全に取り壊し、土地を「更地」にして返還する義務を負っています。

Ｙ社に建物を賃貸する場合は、普通建物賃貸借契約で、契約期間は3年間となっていますが、期間が満了してもY社が更新を希望すれば自動的に更新されます。
Aさん側から更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、法律上の厳しい「正当事由」が必要となります。

また、Y社が退去する際は、あくまで「建物内部の造作（内装等）」を撤去するだけであり、建物はAさんの資産として土地の上に残り続けます。

土地を貸す場合と、建物を貸す場合とでは、消費税の扱いや必要経費の引き出しが異なります。


X社に土地を賃貸する場合は、土地の賃貸借は、事業用であっても原則として「非課税」です。したがって、月額65万円の地代に消費税はかかりません。

Ｙ社に建物を賃貸する場合は、建物の賃貸借のうち、「事業用店舗（コンビニ・販売店等）」の賃貸は、原則として「課税（消費税10%）」となります。Y社の提示している「月額70万円（消費税込）」という賃料は、本体価格が約63.6万円、消費税が約6.4万円という内訳になります。

将来Aさんの相続が発生した際、X社に土地を賃貸する場合は、甲土地は「事業用定期借地権の目的となっている宅地（底地）」として評価され、残存期間に応じた一定の借地権価額が自用地評価から差し引かれます。

Ｙ社に建物を賃貸する場合は、土地は貸家建付地として評価され、建物自体も貸家として評価されます。

Aさんに対して「Y社が提案する『普通建物賃貸借契約』をそのまま受け入れることには強く反対します」とアドバイスします。

建物を貸す形態をとる場合、民法および借地借家法の原則として、建物の修繕義務は貸主であるAさんに発生します。
築15年の店舗であれば遠からず大規模修繕が必要となり、Aさんの退職後の手取りが修繕費で消えるリスクがあります。

また、3年更新の普通建物賃貸借契約は、Y社の権利が非常に強く、期間満了時にAさんから解約を申し入れるには「正当事由」と多額の立退料が必要になるなど、事実上、一度貸すとコントロールが利かなくなるためです。

どうしても建物を貸す形態をとる場合は、契約を「定期建物賃貸借契約」に変更し、Aさんが主導権を握れるようにします。
さらに、契約書内に「経年劣化を含め、建物の一切の維持・修繕費用はY社の負担とする修繕義務免除特約という条項を必ず盛り込むように条件交渉すべきだとアドバイスします。

X社と交渉して、建物を無償でAさんに譲渡してもらいます（同時にスケルトン工事もX社負担で行わせます）。
その後、Aさんはその建物をY社に売却（または譲渡）してY社を建物オーナーとし、甲土地についてはAさんとY社の間で新たに事業用定期借地契約を公正証書で締結します。
これにより、建物の維持管理・修繕義務はすべてY社のものとなり、Aさんはノーリスクで地代だけを受け取る安泰な経営に戻ることができます。

もしくは、X社が撤退する前に、X社が持っている「借地権（残り約5年）」と「建物の所有権」をセットで直接Y社に売却・譲渡させ、地主であるAさんはそれを「承諾（借地権譲渡承諾）」するという形をとります。
X社は解体費を払わずに撤退でき、Y社は初期費用を抑えて出店でき、Aさんは現在の安全な借地契約のまま地代をもらい続けられるという「三方よし」の解決策になります。

税理士。
X社から建物本体を無償譲渡された場合、その時価がAさんの不動産所得において「経済的利益」として課税されるリスクの検証と、必要経費との相殺・平準化スキームの構築。
Y社への店舗賃貸化にともない、月額70万円（税込）の賃料が課税売上となることへの対応、およびインボイス制度の損得シミュレーション。
甲土地（西側240D・南側180Dの角地）の「側方路線影響加算」を考慮した適正な自用地価額の算出、および「貸家建付地」や「事業用定期借地（底地）」への変更による将来の相続税額への影響の試算を依頼します。

弁護士。
現借地人であるX社との間で、中途解約違約金の清算、敷金10ヶ月分（650万円）の返還スケジュール、および建物の無償譲渡やスケルトン工事の範囲を法的に確定させる「合意解約（契約終了）合意書」の作成・リーガルチェック。
Y社との間で結ぶ定期建物賃貸借への変更、または建物を売却した上での事業用定期借地契約などにおける、「修繕義務免除特約」や「中途解約禁止条項」などのリーガルチェックを依頼します。

司法書士。
X社からAさんへ、建物の所有権を移転する「建物所有権移転登記」の申請代行。
建物をY社に売却し、土地を貸すスキームを採用した場合における、Y社への建物所有権移転登記、および甲土地への事業用定期借地権設定登記の申請代行を依頼します。

不動産鑑定士。
X社から引き継ぐ築15年の鉄骨造建物の現在の「適正な時価（残存価値）」の算定。
Y社が提示している賃料（月額70万円）が、近隣商業地域の周辺相場（不相当に高すぎないか、または低すぎないか）に照らして妥当であるかの評価レポート作成を依頼します。

土地家屋調査士。
準幹線道路に面した甲土地（540㎡）の境界が未確定の場合、隣地や市道との「境界確定測量」の実施。
X社からの建物引き継ぎにともない、建物の表題部変更登記（所有者変更等）が必要となった場合の現況調査を依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に6点あります。

1つ目は、不動産の取得時期や取得費用の把握です。
土地については『先祖伝来』とありますので 、不明であれば売却価格の5%を概算取得費としますが、Aさんの手元に過去の契約書や領収書が残っていないかを必ず直接確認いたします。
また、1980年築の乙建物についても 、当時の建築費用が分かれば譲渡所得を低く抑えられるため、取得費に関する書類の有無を確認します。

2つ目は、甲土地・乙土地以外の資産・負債の全体像です。
開示されている現預金3,000万円、甲・乙土地建物以外に、有価証券、生命保険（死亡保険金や入院保険）、あるいは隠れた負債（先代からの債務など）がないか確認します。

3つ目は、老人ホーム入居後の将来のライフプランと支出予測です。
老人ホームの年間費用360万円以外に、Aさん自身の医療費、介護保険の自己負担分、お小遣い、将来の葬儀費用など、追加で必要となる資金が年間どの程度見込まれるか確認します。

4つ目は、現在の青空駐車場の契約状況と立ち退き条件です。
駐車場全体の契約台数、解約予告期間（通常1〜3ヶ月前）、および解約にあたって利用者との間でトラブルが生じるリスクや、立ち退き費用が発生する契約になっていないか詳細を確認します。

5つ目は、長男Bさんの将来の承継・保有の意向です。
BさんはS市に戻る予定はないとのことですが、将来Aさんから甲土地（借地）を相続した際、そのまま地主として30年、40年と管理を引き継ぐ意思があるのか、あるいは早期の現金化（売却）を望んでいるのか、本音を確認します。

6つ目は、認知症リスクへの備えに対する意向です。
Aさんは現在認知能力に問題はありませんが、要介護1であり高齢です。今後ホーム入居後や借地契約中に認知能力が低下した場合に備え、家族信託や任意後見制度などを活用してBさんに財産管理を託す意思があるか確認します。

まず、現地に赴き、土地・建物の物理的状況、および周辺環境を直接確認いたします。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさん単独になっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

X社の財務健全性や経営状態を調査し、20年という事業用定期借地期間中に倒産や中途解約などのリスクがないか精査します。

X社が提示する地代や、乙土地建物の買取価格が、周辺の普通商業地区の路線価や実際の取引相場と比較して妥当であるか検証します。

自宅を売却する場合に、「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えるか詳細なタイムラインを計算します。特に要介護認定を受けてホームに入居した際の特例要件を満たしているか税務上の実務を調査します。

入居予定の老人ホームの契約形態（利用権方式など）や、万が一Aさんが早期に退去・転院せざるを得なくなった場合における「入居一時金（2,000万円）の初期償却率や返還金（保全措置）」の規約内容を調査します。

Ａさんが老人ホーム入居後に売却する場合、税負担を劇的に軽減できる「居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームの特例）」および「10年超所有の軽減税率の特例」の適用が可能です。

Aさんが老人ホームに入居して自宅に「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

Aさんの相続発生後、長男Bさんが乙土地・建物を相続して売却する場合、要件を満たすと「空き家に係る譲渡所得の特別控除（空き家特例）」が適用されます。

乙建物は1980年（昭和55年）築であり、法律の基準である「昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）」の要件をクリアしています。

本来、相続直前に被相続人が一人で暮らしていたことが条件ですが、Aさんのように要介護認定等を受けて老人ホームに入居していた場合でも、「入居直前まで一人暮らしだったこと」「入居後に家屋を貸付けや他の者の居住の用に供していないこと」等の要件を満たせば、相続直前までAさんが住んでいたものとみなされ、特例の対象となります。

提案③（乙土地・建物を売却し、甲土地のみ事業用定期借地とするプラン）を勧めます。

Aさんの年間必要額は、老人ホーム費用360万円と長男への贈与110万円の合計470万円です。
設例の前提条件に基づき、各提案の収支を比較すると自宅（乙土地・建物）を2,300万円で売却するため、そこから老人ホームの入居一時金2,000万円を全額支払っても、手元に300万円の現金が残ります。

年間の収支も、甲土地の地代収入750万円から、甲土地の固都税200万円を差し引いた手取り額は550万円となり（乙土地は売却したため固都税は0円）ここから年間必要額470万円を支払っても、「毎年80万円の黒字」となり、3つの提案の中で最も手元にお金が残る健全な家計を構築できるからです。

また、乙土地・乙建物を現状有姿で2,300万円で購入するということなので、Aさん自身が老人ホームに入居して自宅に「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売却すれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」が確実に適用されます。

さらに、設例には「現状有姿での市場価格は2,200万円程度」と記載されているため 、X社の提示する2,300万円は相場よりも高く買ってくれる非常に有利な取引であり、経済的合理性が極めて高いです。

一人息子の長男Bさんは隣県にマイホームを持って暮らしており、S市に戻る予定はありません。
今のうちに自宅（乙土地）を売却して現金化し、老人ホーム費用というAさん自身の生前生活費として綺麗に消費しておくことは、将来の相続財産をスリム化し、Bさんが引き継ぐ財産を甲土地と現預金だけに集約できるため、財産管理の観点からも最もスマートです。

2024年（令和6年）1月1日以降の税制改正により、暦年課税贈与における相続前持ち戻し（生前贈与加算）の期間が、従来の「3年」から「7年」へと段階的に延長されています。

Aさんは現在80歳であり、長男Bさんに対してこれから毎年110万円の暦年贈与を行ったとしても、将来Aさんの相続が発生した際には、亡くなった日から遡って最大7年間に受け取った贈与財産が、Aさんの相続財産に加算されて相続税の課税対象になってしまいます。

毎年の「贈与税」こそ基礎控除内で無税になりますが、Aさんの年齢と延長された持ち戻し期間を考慮すると、Aさんが期待されているほど、将来の相続税の引き下げ効果は得られない可能性が高い点に注意が必要です。

税理士。
自宅を生前売却する際、「居住用財産の3,000万円特別控除」および「10年超所有の軽減税率の特例」を確実に適用するための税務申告書の作成。
長男Bさんへの毎年110万円の贈与について、令和6年税制改正を踏まえた「新・相続時精算課税制度」を選択した際の手続き、または孫や嫁へ分散贈与した際の「7年持ち戻しルール」の適用関係の精査を依頼します。

弁護士。
大手ドラッグストアX社との間で交わす、20年間の「事業用定期借地契約書」のリーガルチェック、中途解約条項や地代改定特約に地主側が一方的に不利な条件がないかの検証を依頼します。

司法書士。
乙土地・建物をX社へ現状有姿で売却した際の「所有権移転登記」の手続き。
甲土地に設定する借地期間20年の「事業用定期借地権設定登記」の申請代行。

不動産鑑定士。
X社から提示されている乙土地・建物の現状有姿買取価格「2,300万円」や、甲土地の地代（月額62.5万円など）が、周辺の普通商業地区の相場に照らして真に適正であるかを評価・裏付けするレポートの作成を依頼します。

土地家屋調査士。
甲土地・乙土地の境界が未確定の場合、隣地や市道・県道との「境界確定測量」の実施。
X社が引き渡し後に古い乙建物を解体した際、登記簿を閉鎖するために必要となる「建物滅失登記」の現況調査および申請手続きを依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に3点あります。

1つ目は、地権者5人の資産背景と相続税対策の現状です。
Aさんは82歳とご高齢であるため、自身の相続税対策（納税資金の有無や生前贈与の意向）がどの程度切実であるか。
反対しているBさん（46歳）を含め、他の地権者（Cさん、Dさん、Eさん）の現在の職業、収入、資金繰りの状況、および将来の世代交代（相続）の見通しを確認します。

2つ目は、X社の条件に対する地権者ごとの許容度と不満の深さです。
道路拡幅のために無償提供する敷地がBさんやAさんに偏っており、C・D・Eさんは面積が減少しません。この不公平感について、Bさん以外の地権者はどのように感じているか。
地区外道路買収等のための「1億2,000万円の無利息借入（30年均等・毎年400万円返済）」について、各地権者が毎年の賃料収入から返済していく負担感（資金繰り）をどう捉えているかを確認します。

3つ目は、過去のK市への賃貸時における「賃料分配」のルールです。
小学校時代にK市から得ていた賃料（1,200円/㎡）や、固定資産税（300円/㎡）の負担について、これまでは単に「地積割合（構成割合）」だけで一律に按分していたのか、それとも道路の有無などによる格差をつけていたのか、過去の実例を確認します。

まず、現地に赴き、土地の物理的状況、および周辺環境を直接確認します。

次に、法務局で公図や地積測量図を請求し、敷地の正確な境界線、形状、および隣家からの越境物の有無を法的な観点から確認します。
また、現在の名義人が間違いなくAさんになっているか、金融機関の抵当権や第三者の権利設定が残っていないかを精査します。

自治体の都市計画課で用途制限、および景観条例などの独自の規制がないかを精査します。
また、今後の道路拡幅計画や土地区画整理事業、大型商業施設の出店予定、あるいは駅周辺の再開発計画などがないかを自治体の開発担当部署でヒアリングします。

甲土地は「市街化調整区域」に所在するため、原則として建物の建築は制限されています。
X社の言う「特別積合せ貨物配送センター」が、都市計画法において、本当にK市から建築確認および開発許可を得られるかどうかの確実な裏付けを調査します。
また、西側・南側の市道を幅員9mに拡幅し、地区外買収地を経て県道14mに接続した後の、道路の帰属関係（K市に寄付して公道化するのか、私道のまま共同管理するのか）を確認します。

道路用地として無償提供（後退）した部分（1,150㎡）について、所得税や贈与税、固定資産税の非課税措置（公衆用道路としての免税）が受けられるかどうかの税務上の取扱いを調査します。

X社から「無利息」で融資を受ける（保証金として預かる）ことによる利息相当額の経済的利益について、各地権者に所得税（不動産所得の総収入金額への算入）や贈与税（みなし贈与）が課されるリスクの有無を税理士と連携し確認します。

甲土地全体の相続税評価額の精査（地権者ごとの格差検証）について、現在は不動産鑑定士により一体で36,300円/㎡と評価されていますが、相続税評価（路線価方式または倍率方式）において、道路に面していない「無道路地（甲-3、甲-4、甲-5）」と、道路に面している「甲-1、甲-2」の評価格差が実際どの程度あるかを確認します。（Bさんの主張の正当性を数理的に検証するため）。

最後に、周辺の事業用定期借地権の賃料相場とX社の信用調査を行います。
K市周辺の市街化調整区域における、物流倉庫や配送センターの事業用定期借地権の地代相場（年間1,800円/㎡・NOI利回りの妥当性）の検証。
30年間の超長期にわたり賃料を支払い続ける大手物流会社X社の財務健全性・企業信用力を調査します。

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されているため、原則として建物の建築やそれにともなう開発行為は厳しく制限されています。
しかし、例外的に建築が認められる建物や、開発行為の制限を受けない法律上の「適用除外（例外）」が設けられています。

市街化調整区域内であっても、「農林漁業用の建築物」「公益上必要な建築物」「都市計画事業や土地区画整理事業などの施行として行うもの」「通常の管理行為、軽微な行為」などは、都道府県知事等の開発許可を受けることなく例外的に建築が可能となります。

また、開発許可が原則不要となるケースに該当しなくても、周辺の市街化を促進するおそれがなく、やむを得ないと認められる一定の要件を満たせば「農林水産物の処理・貯蔵・加工施設」「日常生活に必要な物品の小売業等の店舗」などは、例外的に許可されます。

したがって、今回X社から提案された「特別積合せ貨物配送センター」は、「公益上必要な特定の建築物」に該当し、都道府県知事等の開発許可を受けることなく例外的に建築が可能となります。

NOIとは「Net Operating Income（運営純利益）」の略で、NOI利回りとは、不動産から得られる総収入から、実際に発生する「年間運営費用（諸経費）」を差し引いた「真の純利益」をベースに算出する実質的な利回り（純利回り）のことです。

「年間の純営業利益（NOI）」を「物件の購入価格（または総投資額）」で割って、100を掛けたものです。

長老格であるAさんがまとめ役となり、Bさんの不満を完全に解消しつつ地権者5人全員の合意を得るために、賃料分配を「拡幅後の面積」ではなく「元の構成割合」にすること、「道路提供手当（接道貢献料）」を傾斜配分すること、返済金の負担割合を調整することを提案いたします。

賃料分配を「拡幅後の面積」ではなく「元の構成割合」にします。
X社の提示は「有効面積当たり年間1,800円/㎡」です 。これを単純に道路拡幅後の地積で分配してしまうと、Bさんの面積は3,600㎡から2,988㎡に減るため、年間の賃料収入が約110万円も減少してしまいます。
X社から入る賃料の総額を、拡幅後の面積ではなく、拡幅前の「元の構成割合」の比率で一括按分して分配するルールを5人で結びます。
これにより、Bさんの土地の有効面積は減っても、全員が一律で有効活用の恩恵（1㎡あたり実質1,685円の収入）を享受できるため、Bさんの「賃料が減るのは納得いかない」という不満を完全に解消できます。

Bさんの「道路沿いの土地と無道路地の賃料が同額なのはおかしい」という主張に基づき、格差配分を導入します。
AさんとBさんの道路提供がなければ、奥のC・D・Eさんの土地（無道路地）の価値は著しく低く、配送センターとしての有効活用は100%不可能でした。
そこで、総賃料収入の中から一定割合を「道路提供（接道貢献）手当」としてプールし、敷地を提供したAさんとBさんの2人に優先的に傾斜配分し、残りの金額を5人で按分する契約を締結します。
道路沿い地主としてのプライドと実利を法的に評価してあげることで、Bさんの納得感と合意へのハードルは劇的に下がります。

地区外道路買収費等の1億2,000万円（毎年400万円の返済）について、負担に差をつけます。
この毎年400万円の返済金について、土地を1㎡も減らさずに無道路地が解消するCさん、Dさん、Eさんの3人に、本来の構成割合よりも少し多めに返済原資を負担してもらう、あるいはA・Bさんの負担を軽減する調整を行います。
土地を提供した側（A・B）と、恩恵を受けた側（C・D・E）の間で、ギブ・アンド・テイクのフェアな利害調整が成立します。

Bさんに対し、「無償で提供して道路になった敷地（612㎡）については、K市に寄付するか、公衆用道路として手続きを行うことで、今後の固定資産税・都市計画税（300円/㎡）は完全に『免税（一円もかからない）』になります」と説明し、維持管理コストの不安を払拭します。

不動産鑑定士。
道路拡幅前後の各地権者の土地の適正な経済価値の評価、およびBさんの主張に沿った「接道貢献度（適正な賃料格差・手当の額）」を数理的に算出してもらうために一線を画して関与を依頼します。

弁護士。
地権者5人間の将来のトラブルを防ぐため、「賃料の傾斜配分ルール」や「1億2,000万円の返済負担割合」を明記した、法的に拘束力のある「地権者間合意書（または共同事業組合契約書）」の文案作成を依頼します。

税理士。
X社から無利息で借り入れる1億2,000万円（保証金）にともなう各地権者の税務上の取扱い（経済的利益の課税関係）や、毎年の不動産所得の確定申告、高齢であるAさんの相続税対策の指導を依頼します。

土地家屋調査士・司法書士。
道路後退部分（1,150㎡）の正確な分筆測量と登記、およびX社との間の「事業用定期借地権設定登記」の実行のために連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。