それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、主に5点あります。

1つ目は、長男Cさんの意思と就業能力です。
Cさんは現在無職ですが、新たに設立するZ社の代表取締役および株主として、実際に不動産管理の実務に従事する意思と能力があるかを確認します。
実態のない役員報酬や管理実務は、税務署から否認されるリスク（同族会社における行為計算の否認等）があるためです。

2つ目は、不動産賃貸経営の詳細と現状です。
所有している共同住宅や貸駐車場の所在地、築年数、入居率、大規模修繕の履歴や今後の予定を確認します。
これらは、年間650万円という管理報酬が、社会通念上妥当な金額（適正な実務実態があるか）を判断するために不可欠です。

3つ目は、管理会社Y社との現在の契約内容です。
現在、年間150万円で委託している業務の具体的な範囲（清掃、巡回、集金代行など）を確認します。
Z社が新たに行う「入居者管理やトラブル対応」の負荷が、追加の500万円（650万－150万）の報酬に見合うものかを検証するためです。

4つ目は、Aさん夫妻のライフプランと将来のキャッシュフローです。
早期退職後の生活費の充足状況や、公的年金の見込み額を確認します。
所得の分散によりAさん個人の手取り額は減少するため、生活に支障がないかを確認する必要があります。

5つ目は、将来の相続に関する考え方です。
今回の対策は所得税軽減が主目的ですが、将来AさんからCさんへの相続を見据えた資産移転の意向があるかを確認します。
CさんがZ社の株主となることは、将来の相続税対策（自社株評価）にも繋がるためです。

最後に、他の資産や負債の状況です。
不動産以外の上場株式や現預金の有無、および相続時に引き継いだ債務や借入金の有無を確認し、総合的な資産形成のアドバイスに役立てます。

FPである私自身が調査・確認すべき事項について、以下の3つの観点からお答えいたします。

まず、税務・社会保険制度に関する調査として、Aさんの現在の所得税額と、Z社設立後のAさんの所得税、Bさん・Cさんの所得税、およびZ社の法人税等の合計額と、BさんとCさんがZ社から役員報酬を受け取ることで、新たに健康保険や厚生年金保険の被保険者となる場合、その会社負担分および本人負担分のコストが節税メリットを上回らないかを、税理士や社会保険労務士と試算し、実質的な減税効果を確認します。

次に、親族が経営する管理会社への管理報酬が「不当に高額」として否認された過去の事例や、税務当局が認める報酬水準の目安を調査します。

3点目は、Dさんの提案する約19%（650万円÷3,400万円）が社会通念上妥当か判断するため、X市における不動産管理報酬の市場相場として、対象物件と同規模の賃貸共同住宅や駐車場において、入居者管理やトラブル対応を含む管理報酬の一般的な料率（賃料収入の何％程度か）を調査します。

また、今後も年間3,400万円の家賃収入が維持できるか、空室リスクや家賃下落の可能性を周辺の競合物件の状況から調査します 。

最後に、法的規制および権利関係の調査として、Aさんが相続した物件の正確な所在地、構造、面積、および抵当権の設定状況などを不動産登記簿謄本（全部事項証明書）で確認し、経営の安定性を把握すること。

将来の建て替えや有効活用を検討する際、容積率や用途地域などの制限がどのようになっているか都市計画法・建築基準法等の公的規制を調査すること。

現在の管理委託契約書を確認し、Z社への管理業務の一部移管や再委託が可能か、法的な問題がないか不動産管理会社（Y社）の再委託に関する条件を確認します。

最大の理由は、「超過累進税率」の活用です。
Aさん一人の高い所得を、妻Bさんと長男Cさんの「給与所得」として分散することで、適用される税率をより低いレンジに下げることができます。

また、BさんとCさんが新たに「給与所得控除」を適用できるため、世帯全体での課税標準そのものが減少します。

対策前はBさんやCさんに所得がないため、それらの人的控除を十分に活用できていない可能性がありますが、分散により各人が自身の所得から控除を適用できるようになり、合算した納税額が抑制されます。

ただし、これらのメリットがある一方で、Z社自身の法人税等の負担や、社会保険料の増加、また管理報酬額が実態に見合わない場合の税務リスクについても慎重に検討する必要があります。

大きく分けて3つあります。

1つ目は賃料徴収や収支報告などの事務管理業務です。
収支管理、管理費支払、収支報告書作成などが挙げられます。

2つ目は入居者対応や契約更新などの対人管理業務です。
入居者募集、契約締結、家賃管理、滞納対応、退去精算などを行ないます。

3つ目は清掃や設備の保守点検などの建物・設備管理業務です。
清掃、設備点検、修繕手配、法定点検対応があります。

Z社設立後は、Z社が対人管理を行い、ハード面の管理をY社に再委託する計画となっています。

はい、管理報酬が「不当に高額である」とみなされ、経費算入を否認されるリスクがあります。

管理報酬が賃料収入（3,400万円）の約19％に達し、一般的な管理報酬の相場（5〜10％）を大きく逸脱しています。

現在、Y社が150万円（約4.4％）で主要な実務を行っているにもかかわらず、実態として「入居者管理やトラブル対応」を追加するだけで500万円も報酬が増えるのは、実態を伴わない利益移転と疑われ社会通念上不相当とみなされる可能性が極めて高いです。

「同族会社等の行為計算の否認」の規定に抵触しないよう、業務内容に見合った適正な報酬額（時価）であるか再検討が必要です。

Cさんが実際に管理実務に従事していない場合、役員報酬そのものが否認されるリスクがあります。
現在「無職」のCさんが100％出資し、実務を担うという点に実効性があるかの確認が必要です。

また、BさんとCさんに年間123万円ずつの報酬を支払うことで、彼らが所得税・住民税の納税義務者となり、かつ社会保険（健康保険・厚生年金）の被保険者となることによるコスト増（会社負担分含む）を考慮しているかを確認します。

Dさんの提案を鵜呑みにせず、中立的な専門家の意見を仰ぎ、対策を実行する前には、業務内容の詳細な棚卸しを行い、適正な報酬水準を再検討する必要があることをAさんに強くお伝えします。

税理士。
Aさんの不動産所得の確定申告、およびZ社設立後の法人税等の申告業務を行います。
Dさんの提案における管理報酬額が、税務上の「適正な経費」として認められるかどうかの判断や、世帯全体の税負担軽減効果の正確な試算を依頼します。

司法書士。
不動産管理会社であるZ社の設立登記申請業務を担います。
商号や目的の定款への記載など、法人設立に関する法的実務の代行を依頼します。

社会保険労務士。
Z社における妻Bさんや長男Cさんの社会保険（健康保険・厚生年金保険）の加入手続や、労働保険に関するアドバイスを行ないます。
役員報酬を支払うことによる社会保険料の負担増と、手取り額の変化について具体的な試算を依頼します。

弁護士。
AさんとZ社、あるいはZ社とY社との間で締結する「不動産管理委託契約書」の法的チェック（リーガルチェック）を行います。
親族間取引であっても、後のトラブルや税務調査に備え、契約内容の適法性と明確性を担保するために必要に応じて助言を仰ぎます。

不動産鑑定士。
Aさんが支払う年間650万円の管理報酬が、市場価格と比較して妥当であるかどうかの鑑定や意見書の作成を検討します。
税務上の「不当に高額」という指摘を回避するための、客観的なエビデンス（適正賃料・管理料の判定）を得る際に協力が必要となる場合があります。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、は主に4点あります。

まず、ワンルームマンションの正確な「取得費」や「取得時期」を確認します。

次に、Aさんのライフプランに関する意向として、今後の居住予定、老後生活資金の考え方、資産運用に対するリスク許容度を確認します。

3点目に資産・負債の詳細として、金融資産の内訳、借入金や保証債務の有無、将来の大きな支出予定を確認します。

さらに、家族関係および資産承継の意向として、誰にどの財産を承継させたいか、生前贈与の実施状況、長男Cさん夫妻には、将来取得したい一戸建ての具体的な希望時期やエリアを直接確認します。

FP自身が調べて確認する情報は、客観的情報として次の事項を調査します。

まず、現地確認です。ワンルームマンションや甲マンションについて、人通りや交通量はどのくらいあるのか、商業施設、公共交通機関などの利便性、騒音、周辺住人などの物理的状況を、実際に現地で確認します。

次に、権利関係として、法務局で登記事項証明書や公図を請求し、不動産の権利状況等を確認します。

さらに、法令上の制限として、自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化を確認します。

また、市場調査として、周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、路線価や実勢価格などの評価額を確認します。

最後に、契約関係として賃貸借契約や担保設定の有無を確認し、金融機関の融資条件や市場動向についても調査します。

はい、取得をお勧めします。 理由は3点あります。

1点目は、Aさんは1億5,000万円という多額の現預金を相続しており、そのまま保有していると相続税評価額は額面通りとなります。
これを不動産に組み替えることで、建物は固定資産税評価額、土地は路線価による評価となり、さらに「マンション建物の相続税評価額の補正（いわゆるタワーマンション増税）」を考慮しても、現金保有より評価額を大きく圧縮できます。

2点目は、1億5,000万円の現預金があるため、8,000万円の購入資金を全額自己資金で賄っても、手元に7,000万円の現金を残すことができ、Aさん夫妻の老後資金や不測の事態への備えとしても十分な余裕があります。

3点目は、長男Cさんを住ませることで、彼の住居費負担を減らし、将来の住宅取得資金の蓄えをサポートできることです。

ただし、注意点として、現在の価格が5年前の1.6倍と高騰している点があげられます。
投資用として見た場合のネット利回りは約2.1％（170万円÷8,000万円）と決して高くはなく、将来的な価格下落リスクや修繕積立金の増額リスクについても十分に考慮する必要があります。

お父様から所有期間を引き継ぐため、「長期譲渡所得」となります。
税率は所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて20.315％です。
譲渡価額3,500万円から、減価償却後の取得費と譲渡費用を差し引いた利益に課税されます。

相続税申告期限から3年以内の売却であれば、「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」を受けられる可能性があるため、その期間も確認します。

長男Cさんの「将来的に戸建てを取得したいが、現在は高額なローンに不安がある」という意向と、Aさんの「税金面でも有利に援助したい」というご希望を踏まえ、まず、Aさんが甲マンションを取得し、長男Cさん夫婦を無償で住ませる（使用貸借）ことを提案します。

親子間での無償の居住提供は、通常「扶養義務の範囲内」とみなされ、贈与税の対象とはなりません。
当面は『使用貸借』として無償で住ませることにより、Cさんは本来支払うべき想定賃料（月額20万円）相当を、将来の戸建て購入に向けた自己資金として着実に貯蓄することができます。

「いっそのこと甲マンションを贈与する」という案もございますが、不動産取得税や登録免許税などの移転コストが高くなることや、住宅取得等資金の非課税特例が使えないことを考えると、「当面は無償で住ませ、将来の戸建て購入時に現金を贈与する」方法が、Cさんの意向にも沿い、かつ税務面でも最も有利であると提案します。

将来、Cさんが本当に戸建てを買う際に『住宅取得等資金の贈与税の非課税特例』を使い、現金を贈与するのが税務上も最も効率的です。
この特例は「住宅を取得するための金銭」の贈与が対象です。
Aさんが甲マンション自体を贈与すると、この非課税特例が使えないだけでなく、不動産取得税などのコストも発生してしまいます。

J-REITは実物不動産と違い、少額で分散投資ができ、流動性が高いのが魅力です。
投資対象の用途と地域、稼働率を確認し、判断指標としては、純資産に対する割安度を示す「NAV倍率」や金利上昇リスクに備えた「LTV（有利子負債比率）」「分配金利回り」を確認します。

NAV倍率（Net Asset Value）とは、J-REITの時価総額が保有不動産の純資産価値に対して何倍かを示す指標で、1倍を割っていれば割安と判断される目安になります。

今回検討されている甲マンションのような実物不動産投資と比較し、高い換金性や少額からの分散投資ができる点、管理の手間が不要な点が挙げられます。

一方で、証券投資としての特性上、価格変動リスクや分配金変動リスク、金利上昇局面では利払い負担増により価格が下落するリスクがあることや、元本保証がない点は十分に説明する必要があります。

また、運用会社やJ-REIT自体の経営悪化により、倒産や上場廃止となる可能性もゼロではありません。

税理士。
N区のマンション売却に伴う「譲渡所得税」の計算や申告、長男Cさんへの住宅取得資金贈与における「非課税特例」の適用判定、および甲マンション取得による将来の「相続税圧縮効果」の具体的な試算を依頼します。

司法書士。
甲マンション（タワーマンション）購入時の「所有権保存登記・移転登記」、およびN区のマンション売却時の「所有権移転登記」の手続きを依頼します。また、将来的にCさんへ物件を贈与する場合はその登記手続きも担当します。

宅地建物取引業者。
N区のマンションの売却仲介、および甲マンションの購入手続きの媒介を依頼します。市場価格の査定や、重要事項説明書の作成・説明、売買契約の締結をサポートしてもらいます。

不動産鑑定士。
業者の提示する「5年前の1.6倍」という甲マンションの価格や、N区のマンションの価格が妥当であるか、公的な評価が必要な場合に調査報告書や鑑定評価書の作成を依頼することが考えられます。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、は主に6点あります。

第1に、甲土地の正確な「取得費」や「取得時期」を確認します。

第2に、二世帯住宅への居住意向です。
同居の期間、完全分離型へのこだわり、将来単独居住へ戻る可能性などを確認します。

第3に、甲土地に対する考え方です。
売却意思の有無や将来の利用方針を確認します。

第4に、乙土地の借地関係です。
借地契約内容、地代、契約書の有無、Ｄさんとの関係性などを確認します。

第5に、家族関係および相続意向です。
長女夫婦への資産承継の考えや妻Ｂさんの意向を確認します。

第6に、資金計画です。
金融資産、年金収入、老後資金の余裕、3,000万円拠出後の生活資金への影響を確認します。

FP自身が調べて確認する情報は、客観的情報として次の事項を調査します。

まず、現地確認です。
甲土地、乙土地について、境界は明らかか、土壌汚染されていないか、勾配、工作物、車両、樹木などの物理的状況を、実際に現地で確認します。

次に、権利関係として、法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認します。

さらに、法令上の制限として、自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化、建ぺい率・容積率、接道条件、建築可能面積を確認します。

また、市場調査として、周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、甲土地・乙土地の時価、更地価格、借地権割合などを調査します。
さらに、借地権関係として、借地契約の法的性質、譲渡承諾料や建替承諾料の慣行を確認します。

最後に、融資条件や住宅ローン利用可能性も確認します。

乙建物および借地権はいずれも資産の譲渡に該当し、譲渡所得として課税されます。
譲渡所得は、譲渡価額から取得費および譲渡費用を控除して計算します。

借地権については、権利金や更新料が取得費となり、地主へ支払う譲渡承諾料や建替承諾料は譲渡費用となります。

建物が店舗兼住宅ですので、居住用部分と事業用部分に按分して計算します。
居住用部分については「居住用財産の3,000万円特別控除」や「10年超所有の軽減税率」が適用でき、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。

Aさんがご自宅として所有している『甲土地の所有権』と、Dさんが持っている『乙土地の借地権』を交換する方法をご提案します。

まずAさんの最大のメリットは、多額の現金（買取資金）を用意することなく、乙土地の借地権を取得できる点です。
乙土地は270㎡で、指定建蔽率は50％のため、1階の建築可能面積は135㎡となります。希望の1階面積（110㎡）は十分に収まります。
また、指定容積率は100％（270㎡まで）であり、希望の延床面積（205㎡）も法的にクリア可能です。
さらに、乙土地は南側・東側の2面で6mの公道に接しており、普通車3台分の駐車スペースも確保しやすい形状です。

借地権を地主に売却する場合、通常、第三者への譲渡で必要となる借地権価格の10%程度の譲渡承諾料は不要です。
地主が直接買い取るため、手続きが簡略化され、借地権名義書換料として地主から承諾を得る必要がなく、借地権をAさんに売れば譲渡承諾料の支払いが不要になります。

また、Dさんは現在『借地を売ったお金で近辺に土地を買い、こじんまりした家屋を建てたい』と希望されています。
135㎡ある甲土地の所有権を取得できれば、わざわざ新しい土地を探して購入する手間が省けます。
また、Dさんが想定している『1階66㎡の家屋』を建てるのにも、甲土地は十分な広さと立地条件を備えているため、まさに両者のニーズが合致するWin-Winの解決策となります。

原則としては譲渡所得として課税されます。しかし本件の場合、『固定資産の交換の特例』を適用できる可能性が高いと考えます。

まず効果ですが、要件を満たせば『譲渡がなかったもの』とみなされ、譲渡所得税を100％繰り延べることができます。

適用要件としては主に4つあります。
1つ目は、交換する資産が同種の固定資産であること。土地の所有権と借地権は『同種の資産』として扱われます。
2つ目は、双方がその資産を1年以上所有しており、かつ交換のために取得したものではないこと。
3つ目は、交換後も同じ用途、つまり今回は『居住用』として使用することです。
4つ目は、交換する資産の時価の差額（交換差金）が、いずれか高い方の価額の『20％以内』であることです。

「区分所有登記」を避けることを強くアドバイスします。 1階と2階を別々に登記してしまうと、将来Aさんの相続時に、長女Cさんが住む部分の敷地に対して「小規模宅地等の特例」が適用できなくなるリスクがあるからです。
建物全体を「共有登記」または「Aさんの単独所有」とすることで、敷地全体について80%の評価減（特定居住用宅地等）を適用できるようにします。
また、拠出額と持分割合を一致させ、贈与税の問題が生じないよう注意します。

同居親族として評価される状態を維持することが重要です。
そのため、区分所有建物とするよりも、一棟の共有建物として登記し、同一建物に居住している形を維持する方法が望ましいと考えます。
また土地についてはＡさん所有を基本とし、同居関係を明確にしておくことで、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用しやすくなります。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

Aさんから直接聞いて確認する情報は、大きく分けて以下の3つの観点から確認が必要です。

まず、売主Cさんの「意思能力」と「生活実態」に関する詳細を確認します。
本設例で最も懸念されるのは、契約の有効性です。Aさんが感じた違和感を深掘りする必要があります。
Cさんが認知症について医師の診断を受けているか、また介護保険の要介護認定を受けているかを確認します。
近くに身の回りの世話をしている人や、財産管理をサポートしている親族・専門家（地域包括支援センター等）が関与していないか確認します 。
母親に言われて相談に来たという発言の真意や、売却後の移転先（アパート等）が具体的に決まっているか、本人の意思で生活費の工面を望んでいるのかを改めて聞き取ります。

2つ目は、乙土地の「権利関係」と「価格」の妥当性です。
登記簿上の情報とCさんの主張に相違がないか、また取引の安全性を確認します。
登記簿にある4,000万円の抵当権について、現在の借入残高がいくらあり、5,000万円の売却代金で完済・抹消が可能かどうかを確認します。
兄Dさんの遺族（代襲相続人となる可能性がある方々）との交流があるか、また今回の売却について彼らが知っているかを確認します。
相場より安い5,000万円という価格が、どのような理由で設定されたのかをCさんに直接確認します。

3つ目は、Aさんの「購入後の事業計画」と「資金計画」です。
事務所の新設や二世帯住宅の建築について、いつ頃までに、どのような規模で考えているのか詳細を伺います。
購入主体を「個人」とする予定ですが、将来的に経営する会社（建設業）の事務所として利用する場合、法人での購入や法人への賃貸も検討の余地があるか確認します。
「個人での購入資金に問題はない」とのことですが、5,000万円の支払いのほか、解体費用や建築費用を含めた総予算の把握が必要です。

FP自身が調べて確認する情報は、取引の安全性確保と、Aさんの購入後の利便性を検証するため、主に「権利関係」「物件状況」「法令制限」の3点から調査を行います。

まず、権利関係および登記詳細の調査のため、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、正確な状況を把握します。
登記簿にある4,000万円の抵当権について、債権者、設定受付日、および現在の債務の状況（残債が売却価格5,000万円を下回っているか等）を調査します。

Cさんには家族がなく、唯一の兄弟である兄Dさんも亡くなっているとの情報があります。
もし将来的にCさんの意思能力が否定され、契約が取り消された場合などに備え、兄Dさんの子（代襲相続人）が何名いるかなどの親族関係をあらかじめ推認しておきます。


2つ目は、物件の市場価格（時価）と環境の調査を行い、「5,000万円という希望価格が相場より安い」という懸念を解消します。
近隣の公示地価、基準地価、および実際の取引事例を確認し、乙土地の適正な市場価格を算出します。
著しく安価な場合は「みなし贈与」等の税務リスクも考慮する必要があるためです。

公図や地積測量図を確認し、甲土地と乙土地の境界が確定しているか、また建物や樹木、工作物の越境がないかを確認します。

3つ目は、都市計画法・建築基準法上の制限調査です。
Aさんは「一体での事務所新設や二世帯住宅の建築」を希望されています。
乙土地は第一種住居地域、建蔽率60％、容積率200％ですが、甲・乙土地を合筆または一体利用した場合の建築可能面積を算出します。

北側の市道8mと東側の市道4mへの接道状況を確認し、建築基準法上の道路種別や、セットバックの要否、角地緩和の適用の有無を調査します。

最後に、過去の利用状況を確認し、解体・建築時に予期せぬ費用が発生するリスクがないかを確認します。

Aさんが乙土地の購入を進めるにあたっては、非常に魅力的な話である反面、法的なリスクが複数存在するため、慎重に進めるよう、「Cさんの意志能力の確認」「抵当権の状況確認と抹消手続き」「適正価格による取引の実施」「専門家の介在（直接取引の回避）」の4点についてアドバイスいたします。

最も重要なのは、Cさんの認知症の疑いに対する対応です。
徘徊や同じ話を繰り返すなどの症状が見られ、すでに亡くなっている母親からの指示で相談に来たという発言もあることから、Cさんには契約に必要な意思能力が欠けている可能性があります。
そのまま直接売買契約を結んでしまうと、後になって契約が無効となるリスクが高いため、まずは医師の診断を促す必要があります。
その上で、意思能力が不十分であると判断された場合は、家庭裁判所に申し立てて「法定後見制度（成年後見人・保佐人・補助人）」を利用し、選任された後見人等と契約交渉を進めるべきだとアドバイスします。

登記簿上にある「かなり前に設定された4,000万円の抵当権」について、実態を調査する必要があります。
すでに借入金は完済されているものの抵当権の抹消登記が行われていない「休眠抵当権」である可能性もありますが、万が一残債がある場合は購入後に競売にかけられるリスクがあります。
売買契約においては、引き渡し時までに（あるいは引き渡しと同時に）確実に抵当権が抹消されることを条件とするよう助言します。

希望価格の5,000万円が相場より安いという点にも注意が必要です。
著しく低い価額で取引を行った場合、税務上「みなし贈与」としてAさんに贈与税が課税される恐れがあります。
また、Cさんには亡き兄Dさんの子ども（甥）が2人おり、将来Cさんが亡くなった際に法定相続人となります。不当に安く買い叩いたとみなされると、後日この相続人たちとトラブルになるリスクがあります。
そのため、不動産鑑定士や宅地建物取引業者に依頼して乙土地の適正な時価を算出し、相場に基づいた公正な価格で取引を行うべきです。

これら複雑な権利関係や意思能力の問題があるため、Aさん個人が直接Cさんと売買契約を締結することは避けるべきです。
宅地建物取引業者に仲介に入ってもらうか、弁護士や司法書士などの専門家を交えて、安全かつ確実なスキームで取引を進めるよう強くお勧めします。

Cさんと契約した時点で、すでにCさんが重度の認知症と診断されていた場合、その売買契約は法律上「無効」となります。

民法では、「意思能力」を欠く状態で行われた行為は、無効であると定められています。重度の認知症と診断されている状態であれば、この意思能力がなかったとみなされる可能性が極めて高くなります。
契約が無効となった場合、最初から契約は存在しなかったことになります。
したがって、仮にAさんがすでに代金を支払い、所有権移転登記まで済ませていたとしても、乙土地の所有権はAさんに移転しません。
Aさんは不動産を返還し、Cさん側は受け取った代金を返還する義務（不当利得返還義務）が生じますが、もしCさんが代金をすでに使ってしまっていたり紛失したりしていた場合、資金の回収をめぐって深刻なトラブルに発展する大きなリスクがあります。

成年後見制度の活用が考えられます。
家庭裁判所により成年後見人が選任され、その後見人が本人の利益を考慮して売却を行う場合、適法に売買契約を締結できます。

今回の乙土地と建物はCさんの「住まい」ですので、成年後見人がこれを売却するには、家庭裁判所の許可を得なければなりません。
裁判所が「生活費の工面」という売却理由の妥当性や売却価格の適正さを審査し、許可が下りることで、初めて有効に売買を行うことができます。

Aさんが強引に直接契約を進めることは、将来的にCさんの親族から契約無効を訴えられる可能性が非常に高く、極めて危険であることをアドバイスします。

Ａさんが乙土地を購入する主なメリットは、「土地の一体利用による建築の自由度と効率の向上」「事業・生活環境の充実と将来への備え」「資産価値の向上」です。

合計約718㎡の広大な敷地となることで、大型の二世帯住宅と事務所を理想的な配置で建設できるようになり、土地のポテンシャルを最大限に引き出せます。
また、北側の幅員8mの広い市道に接することで、事務所への大型車両の出入りが容易になり、事業の利便性と資産価値が向上します。
さらに、角地緩和により、指定60%から70%へ10%緩和される可能性や、幅員8mの前面道路に接することで、容積率制限をより有利に受けられ、大規模な建築が可能となります。

Aさんの現在の家族構成や仕事の状況に合致したメリットがあります。
現在、Aさん夫妻、長男夫妻、孫2人の計6人で暮らしていますが、敷地が倍増することで、プライバシーを確保しつつゆとりのある二世帯住宅を建築できます。
経営する建設業の事務所を自宅敷地内に新設することで、職住接近による業務効率の向上や、法人の経費（地代家賃等）としての活用も検討できます。
広い敷地を活かし、来客用や工事車両用の駐車場、あるいは孫たちが遊べる庭を十分に確保することが可能になります。

隣地を買い増して一体化することで、土地の形状が整い、単独の土地として所有している時よりも平米単価（坪単価）としての市場価値が高まることが期待できます。
仮に乙土地を第三者が購入し、コンビニのような商業施設や高い建物が建った場合、住環境が悪化する恐れがあります。Aさんが購入することで、自らの住環境を将来にわたって守ることができます。

司法書士。
乙土地・乙建物の売買に伴う所有権移転登記の手続きを依頼します。
また、登記簿上にある4,000万円の抵当権抹消手続きや、成年後見制度の申し立てに関する書類作成・手続きのサポートを依頼します。

税理士。
売却価格が相場より安い（5,000万円）ことによる「みなし贈与」の判定や、Aさんが乙土地を購入した後の税務申告についてアドバイスを仰ぎます。
また、将来的な二世帯住宅建築時における小規模宅地等の特例の適用可否など、相続税対策の試算を依頼します。

宅地建物取引業者。
Cさんとの直接取引を避け、安全に取引を進めるための媒介（仲介）を依頼します。
物件の適正な時価の調査や、重要事項説明、売買契約書の作成などの実務を担ってもらいます。

不動産鑑定士。
親族外の第三者との取引において、価格の妥当性を客観的に証明する必要がある場合（特に後見人が選任され、裁判所の許可を得る際など）、適正な時価の鑑定評価を依頼します。

弁護士。
Cさんの意思能力をめぐる法的判断や、将来的にDさんの子（甥）などの親族から契約の無効を訴えられるといったトラブルを防ぐための法的助言を依頼します。

医師（精神科医等）。
Cさんの現在の認知機能の状態を診断し、意思能力の有無や、成年後見制度の申し立てに必要となる診断書の作成を依頼します。

ありがとうございました。失礼いたします。