合格率1割の難関試験、FP1級学科試験。しかし、学科試験を合格しただけではFP1級技能士の称号は与えられません。
FP1級技能士としての資質が審査される。FP1級実技試験が待っています。

実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2023年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2023年9月23日）

●設 例●
　Aさん(65歳)は、首都圏近郊のX市内にある自宅で妻Bさん(60歳)と暮らしている。1人息子の長男Cさん(35歳)は、東京都Y区内の賃貸マンションで妻と2人の子との4人で暮らしているが、子の成長とともに家が手狭になり、ひと回り大きな住宅への住替えを考えている。

　2022年10月、Aさんの父親が死亡し、AさんはY区内にある甲土地(借地権)と甲建物を相続により取得した。甲土地は、1966年にAさんの父親が地主Dさん(72歳)の父親から借り受けたもので、甲建物は、Aさんの父親が同年に甲土地上に建築した戸建て住宅である。 甲建物は、5年前に母親が他界した後、父親が1人で暮らしていたが、現在は空き家となっており、老朽化による損傷が目立っている。

 

【甲土地・甲建物の概要】

• 甲土地:借地面積300m²(登記面積と同じ)
• 甲建物:木造2階建て、延べ面積150m²、築57年、固定資産税評価額300万円
• 1966年にAさんの父親が地主Dさんの父親から旧借地法による期間20年、非堅固建物の所有を目的とする借地契約により、権利金1,800万円を支払って借り受けた。
• Aさんの父親は、更新料支払特約により、1986年と2006年にそれぞれ500万円の更新料を支払って同じ目的・借地期間で更新している。次回の更新時期は2026年である。
• 地代は月額7万円である。なお、Aさんは5,000万円の金融資産を所有している。

 

　Aさんは、今後、甲建物で暮らすつもりはなく、地代を負担し、空き家となっている甲建物を維持管理する状態は早急に解消したいと考え、地元の不動産業者に相談したところ、「甲土地は、最寄駅から徒歩15分圏の閑静な住宅街にあり、借地権付建物の取引も多く見られるエリアです。甲土地は、建売業者に現状有姿で9,000万円での売却が見込めますが、地主Dさんの承諾と借地期間の更新が条件になります」との説明を受けた。

　また、長男Cさんに甲土地について聞いたところ、「甲土地は、住み替える場所としては申し分ない。ただ、今の甲土地は自分たちには広すぎるし、甲建物は建替えが必要なため、半分くらいの広さの土地に戸建て住宅を新築したい。また、地代や更新料の支払は負担なので、できれば土地を所有したい」とのことであった。

　そこで、Aさんは、甲土地・甲建物を売却するプランと、地主Dさんと協議して借地権と底地を交換し、長男Cさん家族が暮らす戸建て住宅を建築するプランを比較検討したいと思い、FPであるあなたに相談することにした。

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
   ①Aさんから直接聞いて確認する情報
   ②FPであるあなた自身が調べて確認する情報
2. Aさんが甲土地(借地権)・甲建物を9,000万円(現状有姿)で売却する場合、地主Dさんからどのような承諾を得る必要がありますか。また、売却した場合の課税関係を教えてください。
3. Aさんが地主Dさんとの交換により取得した土地に長男Cさんの自宅を建てる場合、どのような方法が考えられますか。また、その場合、Aさんの相続時にどのように評価されますか。
4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

(注)設例に関し、詳細な計算を行う必要はない。

 

 

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

今回は、借地関係の解消、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除、使用貸借に関する設例でした。

令和5年度税制改正により、空き家の譲渡特例の適用期限が4年延長され、適用要件が一部緩和される予定です。

改正前は、譲渡前に一定の耐震基準を満たす必要があり、敷地等の譲渡であれば家屋の全部を取壊した後に売却する必要がありました。

令和5年度税制改正では、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに、譲受側が空き家等の耐震リフォーム・除却要件を満たせば良いこととなり、適用要件が緩和されました。

しかし、相続人が3人以上いるケースでは、控除額が1人あたり2,000万円に引き下げられますので、この点には注意が必要です。

いずれも、令和6年1月1日以後に行う譲渡に適用することとされています。
学科試験もですが、実技試験でも改正ものは狙われやすいので要チェックですね。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読み、お客様に説明するように話してみるといいと思います。

最後まで諦めずに実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。この記事が、FP1級技能士試験のご参考になれば幸いです。

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実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2023年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2023年9月30日）

●設 例●

　Aさん(79歳)は、三大都市圏近郊のS市内に所在する甲土地を所有し、甲土地の北側3分の1部分にある甲建物で妻Bさん(76歳)と暮らしている。甲土地の南側3分の2部分は、アスファルト敷きの月極駐車場として利用している。甲土地と甲建物は、20年前、Aさんが相続により取得した。1人息子の長男Cさん(52歳)は、隣県のT市内にある分譲マンションで妻子と暮らしており、S市に戻る予定はない。

　Aさん夫妻は、長男Cさんの勧めもあり、T市内で分譲予定のシニア向けマンションを購入し、老朽化した甲建物から転居したいと思っているが、手元の資金にはできるだけ手を付けたくないと考えている。また、転居後、生活費として年間400万円程度必要になる見込みである。

 

【Aさんの所有財産の概要】

• 現預金:4,000万円
• 甲土地:地積1,800m²、北側3分の1(600m²)を甲建物の敷地として利用し、南側3分の2(1,200m²)を月極駐車場として利用している。
• 甲建物:木造2階建て、延べ面積165m²、築50年
  ※現在の収入(税引前):年間520万円(年金収入200万円、駐車場からの賃貸収入320万円)

【Aさんが購入予定のシニア向け分譲マンションの概要】

• 販売価格6,000万円(諸経費込み)
• 専有面積70m²、2LDK、相続税評価額2,000万円

 

　月極駐車場からの収入は、固定資産税・都市計画税を支払うと年額120万円で、収益性は高くない。そこで、シニア向け分譲マンションの購入資金の準備と将来の相続を見据えた甲土地の取扱いを思案していたところ、ドラッグストアを展開するX社から、甲土地に新規店舗を出店したいと申出があり、Aさん側の事情を踏まえて、3つの提案(右頁の<資料>参照)があった。Aさんは、3つの提案のいずれがより望ましいのか判断がつかず、FPであるあなたにアドバイスを求めている。

 

<資料>X社からの提案内容

• 甲土地全体を店舗敷地とする。現在の月極駐車場部分に鉄骨造平屋建て、延べ面積700m²の新規店舗を建設し、甲建物敷地部分は顧客用駐車場とする。
• 測量費や分筆が必要な場合の費用等はX社が負担する。
• Ⅰ案、Ⅱ案、Ⅲ案のいずれでもかまわない。

 

1. 甲建物とその敷地部分(600m²)を6,000万円で購入し、月極駐車場部分(1,200m²) を借地期間20年の事業用借地権で賃借する。

   • 月額地代65万円(年額780万円)、敷金300万円

2. 甲土地全体を借地期間20年の事業用借地権で賃借する。甲建物の解体費はX社が負担する。

   • 月額地代83.3万円(年額1,000万円)、地代総額の30%相当(6,000万円)を前払地代として一括支払、敷金450万円

3. 甲建物とその敷地部分(600m²)を6,000万円で購入する。また、新規店舗を建設協力金方式により建設(建設費1億2,000万円)してX社が20年間賃借する。

   • 月額賃料125万円(年額900万円・建設協力金返済後)、敷金750万円

 

※店舗建設後の固定資産税・都市計画税について、甲土地全体では年額270万円、月極駐車場部分のみでは年額200万円と見込まれ、店舗(建物)は年額100万円と見込まれる。

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
   ①Aさんから直接聞いて確認する情報
   ②FPであるあなた自身が調べて確認する情報
2. Ⅱ案の場合、一括支払を受ける前払地代の課税関係はどうなりますか。
3. あなたはAさんにⅠ案、Ⅱ案、Ⅲ案のいずれを勧めますか。その理由を将来の相続税、収益性(年間収入)、将来の資産価値などの観点から教えてください。
4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

(注)設例に関し、詳細な計算を行う必要はない。

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

今回は、前払地代の課税関係と定期借地権、建設協力金方式に関する設例でした。

定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つがあります。

一般定期借地権は、主に分譲マンションなどで使われます。

事業用定期借地権は、コンビニやスーパー、家電量販店、ホームセンター、ドラッグストア、ロードサイド型店舗等で利用されます。

建物譲渡特約付借地権は、借地権終了時に古い建物を土地所有者が購入することは、あまりメリットがないので、建物譲渡特約付借地権は、ほとんど利用されていないのが実態です。

一般定期借地権と事業用定期借地権では契約終了時、建物は借地人によって取り壊され、更地返還されます。

不動産の有効活用

実技試験でよく出題されるのは「建設協力金方式」と「事業用定期借地権方式」です。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読み、お客様に説明するように話してみるといいと思います。

最後まで諦めずに実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

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実技試験は学科試験と違い合格率8割以上です。だからといって油断していると足をすくわれます。
合格率1割の難関試験突破者が2割も落ちているんですよ。

1級学科の勉強を始める時に、2級や3級の問題集やテキストは本屋さんにたくさん置いてあるのに1級の本はほとんど置いてなく注文して購入した方も多いのではないでしょうか。
FP1級実技試験は学科試験以上に情報量が少なく、テキストも「きんざいの実技試験対策問題集」ほぼ一択です。

そんな、謎多きFP1級実技試験の過去問を解説します。

試験当日の標準的なスケジュールは以下の通りです。

1. 控室で待機（待機中は紙媒体の参考書等は見ることができます。電子機器は使えません）
2. 設例を読む机に移動（約15分間設例を読みます。設例にメモやマーカで印をつけます）
3. 面接試験室へ移動（心の準備ができたらノックして入室。約12分の口頭試問試験が始まります）
4. 面接終了後、控室へ移動（次の試験まで待機）

設例を読むところから試験は始まっています。設例を読み理解することもトレーニングだと思って、タイマーを15分間セットしてメモをとりながら読んでみてください。

2023年度 第2回 ファイナンシャル・プランニング技能検定 1級実技試験 Part 2 (2023年9月24日）

●設 例●
　都内で暮らすAさん(55歳)は、6カ月前に死亡した父親の相続における遺産分割協議の結果、実家である三大都市圏のK市内にある甲土地と甲建物(甲建物i:母屋、甲建物ⅱ:離れ)を単独で相続することになった。実家には、5年前の母親の死亡後、父親が1人で住んでいたが、父親が1年前に要介護認定を受けて特別養護老人ホームに入所して以来、空き家となっていた。

　Aさんは、今後実家に戻るつもりがないため、甲土地と甲建物を処分したいと思い、K市内の不動産業者X社に相談したところ、「この場所は、住宅地として人気の高いエリアです。甲土地は地積が大きく、建売に向いているため、おそらく買い手はすぐに見つかるでしょう」との説明があった。また、売却にあたっては実測が必要とのことで、Aさんは早速、X社から紹介された筆界調査委員を務める土地家屋調査士のYさんに実測図の作成を依頼した。

　すると、数週間後、Yさんから思いがけない話があった。甲土地とその南側に隣接する乙土地の境界に問題があり、乙土地の所有者であるBさん(65歳)から承諾が得られず、実測図の作成ができないとのことである。ただ、登記所に図面があり、公簿面積と照らしても容易に確認することができるため、甲土地と乙土地の筆界については、仮に訴訟になっても勝算があるとのことであった。

　この筆界が【甲土地の概況図】のa線である。一方、現状、a線の北側にあるb線上にAさんの祖父が築造した堅固なブロック塀があり、甲土地は分断され、南側の丙部分はBさんが乙土地と一体使用している。Bさんは、このブロック塀が建っているb線が境界(所有権界)であると主張している。Yさんによれば、かつてこの辺りは一部窪地になっていたため、Aさんの祖父が甲建物iを建てる際、斜面の下の境界ではなく斜面の上にブロック塀を建てたが、その後、乙土地側が埋め立てられ、平坦になった時点で気が付かずにそのままになってしまったのではないかとのことである。Aさんは、実家に住んでいるころもブロック塀の内側が敷地と思い込んでおり、父親からもその外側(丙部分)の話は聞いたことがなかった。父親も知らなかったものと思われる。

　このたび筆界が判明したことから、AさんはBさんに丙部分の返還を申し入れた。しかし、Bさんは、「22年前、乙土地は平坦に造成されており、ブロック塀までが乙土地と言われて購入したものであり、丙部分は自分の土地である。突然、自分たちの土地なので返還しろと言われても意味が分からず承服できない」と主張している。Aさんは、この問題をどのように解決したらよいか頭を悩ませている。

　なお、先日、売却を相談したX社から、甲土地を購入したいという建売業者がいるので検討してもらいたいとの連絡があった。購入価格は、仕入価格なので相場よりも少し安いが、建物解体後の更地として路線価と同額の25万円/m²とし、甲土地(450m²)を総額1億1,250万円で購入したいとのことである。

 

【甲建物の概要】

• 甲建物i母屋):木造2階建て、築51年(1972年3月建築)、延べ面積150m²
• 甲建物ⅱ(離れ):木造平屋建て、築42年(1981年3月建築)、延べ面積50m²
• 甲建物ⅱ(離れ)は、Aさんの母親が行っていた茶道教室用の茶室として建てられたが、母親の死亡後は子や孫たちが訪れた際の客間として使用されていた。

 

(FPへの質問事項)

1. Aさんに対して、最適なアドバイスをするためには、示された情報のほかに、どのような情報が必要ですか。以下の①および②に整理して説明してください。
   ①Aさんから直接聞いて確認する情報
   ②FPであるあなた自身が調べて確認する情報
2. 土地の境界には「筆界」と「所有権界」という2つの概念がありますが、どのような違いがありますか。また、AさんはBさんが占有する丙部分を返してもらうことはできますか。
3. Aさんが甲土地を建売業者の提示価格で売却した場合、譲渡所得の金額の計算上、「相続空き家を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」の適用を受けることはできますか。
4. 本事案に関与する専門職業家にはどのような方々がいますか。

 

(注)設例に関し、詳細な計算を行う必要はない。

 

 

 

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

今回は、筆界と所有権界の違い、時効取得、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除に関する設例でした。

空き家の譲渡特例に関する設例が続きますが、改正ものは狙われやすいですね。

筆界特定制度などは過去の学科試験にも出題されていますので、合格後も学科試験レベルの知識は維持しておく必要があります。

いろんな分野の質問や悩みを解決できるFP1級資格は、本当に素晴らしい資格だと思います。

FP1級実技試験の難しさは「自分の言葉で相手に伝える」ことだと思います。何度も声に出して読み、お客様に説明するように話してみるといいと思います。

最後まで諦めずに実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。この記事が、FP1級技能士試験のご参考になれば幸いです。

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