それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として

• 立て続けに相続が発生し、いつまでにどのような手続きをすればよいのかわからない。
• 自筆証書遺言の内容と異なる分割をしても問題ないのか。

問題点は、

• 納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
• 相続税が高額になるので相続税の軽減。
• 円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

相続税の申告義務のある者が、申告書を提出しないで亡くなった場合には、その相続人が申告・納税義務を承継することとされています。
今回のケースでは、母親Cさんが、父親Bさんの相続について、Aさんと弟Dさんが、母Cさんの義務を承継し、申告・納税する必要があります。

通常の相続税の申告期限は、相続人が相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。
Aさんと弟Dさんが、母Cさんの申告義務を承継して提出すべき申告書の申告期限は、母Cさんについて相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内になります。
なお、Aさんと弟Dさんが父親Bさんの相続人として提出する申告書の申告期限は、父親Bさんの相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内ですので、注意が必要です。

母親Cさんの相続の場合は、父親Bさんの相続に伴い、母親Cさんが取得することになる遺産を含めた母親Cさんの遺産に対して相続税の申告要否を検討することになります。

遺産分割協議の内容によって相続税の納税額が変化することも十分考えられますので、専門家と一緒に、遺産分割の仕方に応じたシミュレーションを行うようにアドバイスします。

相続手続きでは、死亡した方の戸除籍謄本等の束を、相続手続きを取り扱う窓口ごとに提出する必要があります。
法定相続情報証明制度とは、「法定相続情報一覧図」を作成し、戸除籍謄本等の束を登記所に提出すると登記官が認証文付きの「法定相続情報一覧図の写し」を交付します。
交付された「法定相続情報一覧図の写し」は、相続登記の申請手続きや被相続人名義の預金の払い戻し等、様々な相続手続きに利用できるので、戸除籍謄本等の束を何度も提出する必要がなく、相続手続きにかかる相続人・手続きを行う窓口等、双方の負担が軽減されます。

交付された「法定相続情報一覧図」の有効期限は、発行から6ヶ月以内で交付にあたり手数料は徴収されません。
相続手続きに必要な範囲で複数通発行可能で、5年間の保管期間中は再交付請求をすることも可能です。
ただし、再交付請求ができるのは、当初「法定相続情報一覧図」の保管等申し出をした申し出人に限られるので注意が必要です。

父親Bさんが死亡した後、母親Cさんが、相続手続きを放置したまま死亡した場合は、母親Cさんの相続人が相続手続きを行うことになります。

父親Bさんが死亡するより前に母親Cさんが死亡していた場合は、遺言書の母Cさんに該当する部分が無効になります。

実家の売却に際し税負担をできるだけ抑えるために、一次相続と二次相続の遺産分割協議の内容や、税法上の特例が併用可能かどうか、専門家と連携しアドバイスします。

自筆証書遺言を法務局に保管できる制度で、保管されている遺言書は家庭裁判所の検認が不要になり相続人等の中で誰か一人でも遺言書情報証明書の交付を受けたり、遺言書の閲覧をした場合には、その他の全ての相続人等に対して遺言書が保管されている旨の通知が届きます。

しかし、証人がいないので自筆証書遺言の内容の有効性が争われたり、代理人では保管の申請はできず必ず本人が法務局に出向く必要があるので注意が必要です。

⑴顧客利益の優先、⑵守秘義務の遵守、⑶顧客に対する説明義務、⑷インフォームドコンセント、⑸コンプライアンスの徹底、⑹FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

通常の相続手続きでも大変ですが、立て続けに相続が発生し手続きも複雑になります。
Aさんは、大都市圏に所在する大手企業に勤務しており、実家からは離れて暮らしているので、時間的にも体力的にも相続手続きは大変だと思います。
時間がかからないように、寄り添ったわかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
相続税対策はしているか。
M銀行との債務保証契約の内容や、長男Eさんの会社の経営・財務状況などを確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況などを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を地元の不動産業者等で確認し、提案は妥当かを確認します。

現時点で乙-2部分をAさんの単独所有とするには、共有者それぞれの持分に応じ土地を分筆して単独所有とする方法があります。

乙土地は市街化区域内の畑となっており、市街化区域内の農地等を転用する場合は、事前に農業委員会に届出をすれば、許可を受けなくてもよいことになっています。

市街化調整区域の農地を転用する場合は、農地法第4条と第5条の規定により農業委員会に申請して、県知事の許可が必要で、4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣との協議が必要です。

姉Cさんは、乙土地の持分4分の1の代わりに、甲-5部分を取得することになるので、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例を適用して甲-5部分を単独所有とする方法があります。

交換する資産は、いずれも固定資産で、同種類の資産であること。
交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
取得する資産を、交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、保証債務を履行して借入金を肩代わりするつもりでしたが、手元資金が少ないため、土地の一部を売却しています。

保証債務を履行するために乙-2部分を売却した場合には、肩代わりをした債務のうち、回収できなくなった金額、保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額、譲渡した不動産の譲渡益の額のうち、一番低い金額を譲渡所得の計算上、所得がなかったものとする特例があります。

不動産を譲渡する時点で、保証債務契約が有効に成立していること。
保証債務の履行義務の発生後、資産の譲渡により保証債務を履行したこと。
保証債務の履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこと。
この３つの要件すべてに当てはまることが必要です。

乙土地に関しては、共有者それぞれの持分に応じて土地を分筆し単独所有とし、農地転用後に売却するようにアドバイスします。

母親Bさんが所有する乙-1部分は、野菜作りの作業に負担を感じており、これを機に乙土地での野菜作りをやめようかと考えているので、相続対策も踏まえた乙-1部分の有効活用を検討するようにアドバイスします。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、地目変更登記については土地家屋調査士に、
農地転用の申請は行政書士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
住宅購入について、優先することや、妻Bさんと長女Cさんの意向。
具体的な資金計画。
将来的なライフプランを確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、提案は妥当かを確認します。

中古の戸建て住宅購入にあたって、土地部分で特に気をつけなければならない点は、安全性に関することとして、地盤の強さ、土壌汚染、過去の災害時の被害に関すること。
建築関連の法的な規制として、その土地が都市計画法、建築基準法でどのように規制されているかということ。
住環境面として、日当たり、風通し、騒音、ニオイに関することに気をつけます。

建築関連の法的な規制は、土地資料に書いてあることもありますが、詳しいことは自治体の都市計画課等で確認します。
安全性に関することは、ハザードマップや気象庁・国土交通省のホームページ、近隣の方からの経験談などで確認します。
住環境面は、道路や交通量、近隣施設などを実際に現地で確認します。

中古の戸建て住宅購入にあたって、建物部分で特に気をつけなければならない点は、建物が旧耐震基準で建てられているかどうか、敷地の接道義務を満たしていないなどの理由で建て替えや増改築ができなかったりしないか、建ぺい率・容積率などに違反していないか注意が必要です。

また、建物そのものに関することとして、外観は屋根や外壁、基礎といった建物の構造的な部分と、設備に関することとして、建具の立て付けや　壁にはクロスの剥がれやひび割れが起きていないかどうか、雨漏りの染みができていないか、水回りは下水から上がってくるニオイがないかどうか、水漏れはないかどうかを確認します。

旧耐震基準とは、1981年6月1日よりも前に、建築物の設計に適用されていた耐震基準のことです。
建物の建築時期や築年数を確認して1981年以前であれば旧耐震基準となります。

接道義務とは、建築物の敷地が原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2ｍ以上接していないと建物を建てることはできず、接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合は、増築や再建築は禁止されています。
道路の調査は、公図や現地確認において接道していることを確認し、その道路が建築基準法上の道路かどうかを、自治体の建築関係の部署で確認します。

違法建築かどうか、建築基準法に適合するかどうかを、確認済証と検査済証で確認します。
確認済証とは、建物の工事に着手前に、その計画が建築基準法に適合するかどうかを審査し適合した場合に交付される証明書です。
検査済証は、工事完了後に検査し、建築確認申請と同じ建物が建っていると判定された建物に交付される証明書です。

外壁や基礎などの劣化状況や補修が必要な箇所をホームインスペクターに依頼し、物件に関して第三者の視点で客観性をもって確認します。

父親Dさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります。

両親、祖父母からの贈与であること。
贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること。
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された資金の全額を住宅新築・購入・リフォーム等に充て、12月31日までにその家屋に居住すること。
家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の半分以上が居住用に利用されることなどです。

取得する住宅が中古住宅の場合は、現行の耐震基準に適合していることが求められます。

固定資産税・都市計画税程度の家賃の場合、固定資産税や都市計画税は通常の必要費にあたり、Aさんが父親Dさんの所有するマンションを借りた場合、賃貸借契約ではなく、使用貸借契約となります。
使用貸借契約では借地借家法が適用されず、借地権は発生しないので土地は自用地評価、建物も通常の建物評価となります。

マンションの一室を賃貸している場合の相続税評価額は、建物は貸家として、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）土地は貸家建付地として、自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で計算します。

賃貸割合は空室があった場合、その空室部分は分子に含めることができないため、評価減ができません。

賃貸マンションが空室の場合は、賃貸割合が減り、相続税評価額の総額は増えることになるので、形式上、固定資産税・都市計画税程度の家賃で賃貸借したほうが税金面で有利かもしれないと考えたのだと思います。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士に、
外壁や基礎などの劣化状況など、住宅診断については、建築士の資格を保有しているホームインスペクターと連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
希望している有料老人ホームの条件。
今後のライフプラン。
Cさんとの関係は良好か。
生命保険の受取人等を確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況などを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認します。

遺言書がないと相続が発生した場合、法定相続人が被相続人の遺産を相続します。
Aさんの法定相続人は、妻Bさんと子Cさん。
妻Bさんの法定相続人は、Aさんと疎遠になっている2人の姉です。

妻Bさんの相続が発生した場合、妻Bさんの甲土地・建物の持分については、Aさんと2人の姉の共有不動産となり、Aさんの持分については妻Bさんと子Cさんの共有不動産となります。

共有名義の不動産は、自分の共有持分だけであれば独断で売却できますが、共有者全員の合意がないと不動産全体を売却することができません。
また、共有者の人数が多い場合は、手続きにかなりの手間がかかり、売却が難しくなる可能性があります。

売買契約にあたってAさんの持分は妻Bさんへ、妻Bさんの持分についてはAさんに相続させるといった遺言書を、それぞれ作成しておくことが必要です。

遺言の種類には普通方式として公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言の３種類があり、一般的には公正証書遺言、自筆証書遺言で作成されます。

手書きで遺言書を作成することが難しい場合は、公正証書遺言で作成可能です。
公正証書遺言の場合、公証人が遺言者から聞いた内容を文章にまとめてくれるので、Bさんが手書きをする必要はありません。

公正証書遺言を作成する場合、公証役場に出向いて行うのが原則です。
ただし、遺言者が入院中や寝たきりで公証役場へ行くことが難しい場合、公証人に自宅や病院、施設等まで出張してもらうことも可能です。

自筆証書遺言とは、遺言者が手書きで行う遺言なので、代筆で作成した遺言は無効になってしまいます。
ただし、遺言書に添付する財産目録は、パソコンでの作成や遺言者以外の人が作成できます。

建築費に関するコストが上昇している要因は、建設業界の人手不足、働き方改革の推進、資材コストの上昇、新型コロナウイルスの影響、ウクライナ問題、円安の加速などが考えられます。

労働力が足りないと工期が延長になり、工事コストの上昇に繋がります。また、建設業界の高齢化が進み、職人の需要が高くなっているため人件費が高騰しています。

建築業界だけでなく日本全体で働き方改革などの影響もあり、労働環境やワークライフバランスの整備が進められています。
労働時間の制限や週休2日制により、工期が延びるため、工事コスト上昇の一因となっています。

世界規模での建設需要が高まり、今後も市場が拡大すると見込まれ資材コストが上昇しています。

新型コロナウイルスが起因となったウッドショックによって、住宅取得意欲が高まり世界的に木材の価格が高騰しています。

ロシアとウクライナでの紛争により、経済活動の停滞・遅延が、建築資材の高騰に繋がっています。

円安が加速すると日本は建材資材の多くを輸入に頼っているため、資材コストは上昇します。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士に、
遺言書の作成は弁護士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として

• 余剰資金を利用して、所有しているX社株式のすべてを金庫株によりX社が買い取ることにすれば、甥Fさんが経営に必要な議決権割合を確保できるのではないか？
• 甥Fさんが所有している甲土地の持分とそれに見合うX社株式を交換することで、X社株式の移転と共有状態の解消を併せて実現できないか？

問題点は、

• 納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
• 相続税が高額になるので相続税の軽減。
• 円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

Aさんが所有しているX社株式のすべてを、金庫株によりX社が買い取ると、金庫株には議決権がないので、甥Fさんの議決権は100%になります。

甥Fさんが議決権のある株式の2分の1超を所有することになるので、経営に必要な議決権割合を確保できます。

一般的には議決権のある株式の2分の1超を所有していると、株主総会の普通決議を自身の判断で成立させることができます。

株主総会の普通決議には取締役、監査役の選任、役員報酬、剰余金の配当、準備金の減少などが含まれます。

また、議決権のある株式の3分の2以上を所有していると、株主総会の特別決議を成立させることができるため、実質的に会社を支配することができ、経営に必要な議決権割合を確保しているといえます。

X社が買い取る場合は、原則として譲渡価額と譲渡した株式に対応する資本金等の額との差額が、みなし配当として超過累進税率による総合課税とされ、税率は最高税率だと55%となり税負担が大きくなります。

Aさんが所有している、X社株式のすべてを金庫株とせず、無議決権株式に変更するなど種類株を導入し、相続後に金庫株によりX社が買い取ることも検討するようにアドバイスします。

Aさんは長女Cさんと二女Dさんについて、これまでX社の経営に関与したことはなく、2人の子はX社の事業承継とは関係がないが、相応の資産は残してやりたいと思っています。

Aさんの相続発生により取得したX社株式を、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に、X社に売却した場合には、特例として、譲渡側の相続人の課税関係は株式に係る譲渡所得として分離課税となり税率は、20%となります。
また、この場合には、相続税の取得費加算の特例も適用可能です。

同種の資産を交換により取得して、交換前と同じ用途にする場合は、一定の要件を満たすことにより、その譲渡がなかったものとする交換の特例があります。
しかし、甲土地の持分とX社株式とでは、種類が異なるので交換の特例は適用できません。
甲土地の持分と、X社株式のそれぞれに譲渡所得税が課税されます。

甲土地の共有状態を解消する方法としては、分筆による共有解消を検討するようにアドバイスします。

今回のケースでは持分に応じた価格で甲土地を分け、それぞれを一つの土地として、Aさんと甥Fさんの単独名義にする方法です。

不動産を共有のままにしておくと、売却する際には共有者全員の同意が必要になり、もし1人でも同意していない場合には売却することができません。

共有者の中に認知症を患ったり行方不明になったりした人がいると売却することが大変困難になります。
また、共有者の誰かが他界してしまった場合、その人の持分は相続対象となります。そのため、ケースによって共有者の人数が増え、権利関係が複雑になってしまいます。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

X社の株式移転や土地の共有名義解消など、関係者も多く複雑な内容も多いと思いますので、ご家族と一緒に理解状況を確認しながら、寄り添ったわかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として

• 車両置き場として使用している土地の一部を利用して新たな倉庫の建設を検討していること。
• 長男Cさんへの事業承継。
• X社を勇退後も引き続き住み慣れた社宅で暮らしたいと思っていることです。

問題点は、

• 納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
• 相続税が高額になるので相続税の軽減。
• 円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

Aさんが所有する車両置き場として使用している土地に、X社名義の倉庫を建てる場合、税務上、権利金の認定課税の問題が発生する可能性があります。

権利金とは、他人の土地に借地権を設定して建物を建てるときに、賃借人が地主に支払う金銭のことをいいます。
ただし、この権利金を授受する取引の慣行がある地域で、その授受が行われないときは、これらの行為があったものとみなし、税務上課税されることになります。

借地人であるX社が、地主であるAさんに相当の地代を支払うか、X社とAさんが連名の書面で税務署に無償返還の届出を行えば、この認定課税はなくなります。
この場合の相当の地代とは、その土地の更地価格の6％程度の金額となります。

土地の無償返還に関する届出書を提出した場合は、将来、無償で土地を返還することになるので、借地権に価値はありません。
ただし、実際には借主が土地を使用していることを考慮して、貸宅地として評価することが可能となり、自用地評価額の80％で価額を評価します。
また、相続税の申告では、借主である会社の株式の評価も必要になります。
会社の株式を評価するときは、自用地評価額の20％を会社の純資産価額に加算します。

土地の無償返還に関する届出書を提出していれば、貸付事業用宅地か特定同族会社事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例が適用できます。
しかし、小規模宅地等の特例が適用できるのは、その土地が有償の賃貸借契約によって貸付けられている場合に限られます。
地代が無償であれば使用貸借契約となるため、貸宅地として評価されませんし、小規模宅地等の特例の対象にもなりません。

土地の無償返還に関する届出書は、地代を無償にしないことです。
仮に無償であっても権利金の認定課税を避けることは可能ですが、無償もしくは固定資産税等と同等の金額だと使用貸借契約とみなされてしまいます。
使用貸借契約の場合、相続が発生した際に貸宅地とされず、相続税評価額の減額や小規模宅地等の特例が適用できなくなります。
地代は、固定資産税等の2倍～3倍以上の金額にすることが推奨されています。

事業承継税制特例を活用することをアドバイスします。

事業承継税制特例とは、先代経営者から事業の承継を受けた後継者が次の後継者に事業承継できた場合には、相続税や贈与税が免除になる制度です。

留意点は、届出書の提出など事務手続きが煩雑になること。
事業継続が困難な場合は、利子税と猶予された税金の支払いが必要になることです。

贈与税の事業承継税制特例を受けるためには、2024年3月31日までに、特例承継計画を作成し都道府県庁へ提出します。特例措置の場合は、2027年12月31日までに贈与を行い、贈与年の10月15日から翌年1月15日までに申請し、認定書の写しとともに税務署への申告手続きが必要となります。

申告後は、都道府県庁へ年次報告書、税務署へ継続届出書をそれぞれ、年1回、5年間提出することになります。

株式移転前に自社株評価を引き下げる必要があります。
X社には現在75人の従業員がいますが、新たに採用ができなかった場合、5年後には70人を割り込む見込みです。
従業員数が70人未満の会社は売上高基準と、総資産基準のいずれか大きい方で会社規模を判定することになるので、会社規模が大会社に区分されない可能性があります。
中会社では、類似業種比準方式と純資産価額方式で算出した評価額をそれぞれ用いるため、自社株評価が高くなってしまいます。

事業承継税制では事業承継後5年間に平均で8割の雇用維持義務があり、未達成の場合は猶予された税の納付が必要です。
ただし、事業承継税制の特例措置の場合は、5年間の雇用平均が8割を達成できなくても、猶予は継続されることとなりましたが、雇用維持ができなかった場合には理由の報告が必要になります。
また、雇用維持ができなかった原因が経営悪化の場合は、認定支援機関の指導や助言を受けなければなりません。

Aさんの退職金を社宅で支給することを検討します。

退職金額と社宅の簿価との差額は譲渡益になる場合には益金、譲渡損となる場合には損金となります。
今回のケースでは、帳簿価額8,000万円、時価6,000万円なので帳簿価額と時価との差額2,000万円の譲渡損がX社側で計上されます。

注意点は、退職金として不動産を取得した場合には、Aさんに不動産取得税と登録免許税がかかること、所得税および住民税相当額を徴収することになること。
退職金を現金で支払うことを決めた後に、不動産で支払うこととした場合は、代物弁済とみなされ、消費税の課税対象となってしまうことです。

Aさんが亡くなった場合には、会社に貸し付けている1億円も相続財産に含まれ、相続税の課税対象になります。
役員借入金の削減対策として、債務免除、DES（Debt Equity Swap）の実行、役員給与の減額があります。

債務免除とは、Aさんが債権放棄することで、X社は特別利益として債務免除益が計上されますが、繰越欠損金がある場合は相殺されます。
債務免除を行ったことで会社が債務超過ではなくなり、株式の評価額がプラスになった場合には、他の株主へのみなし贈与が発生することになります。役員借入金を放棄することで税負担が発生する場合があります。

DESとは、債務の株式化をすることです。
役員借入金を社長からの現物出資という形で資本金等に振り替え、債務と資本を交換することで、Aさんは貸付金をもって、X社に出資し1億円分の株式を得ます。
DESを行うことによるメリットは、X社の財務状態の改善、Aさんからの債務について元本返済・利息の支払い義務がなくなります。
DESにより役員借入金の解消を行うと、役員借入金という負債が自己資本へ変わるため、自己資本比率が増加することになります。

役員給与を減額とは、Aさんの役員給与を減額して、減額相当分をAさんからの借入金の返済としてAさんに支給していく方法です。
役員給与を減額した分、所得税・住民税や社会保険料が減少するメリットがありますが、役員報酬を減らすと、会社の経費が少なくなり、利益が増加するため法人税等の負担が増加する可能性があります。
役員報酬の金額は、原則として、事業年度中に変更することはできませんので、十分検討して行う必要があります。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

事業承継は、さまざまな課題を検討しながら進めていく必要がありますが、長男Cさんも後継者としての資質にも問題はないため、Cさんの意見も取り入れながら進めていくことが重要です。
ご家族と一緒に理解状況を確認しながら、寄り添ったわかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
土地の有効活用について、子どもたちは賛成か、経験はあるのか。
収益性の向上とあるが、目的や具体的な金額などはあるか。
相続税対策はしているか。
駐車場の経営状況や契約内容、賃料収入は安定しているか。
提携先のコンビニのブランドはどこか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況、近くに競合するコンビニやスーパーがあるかなどを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　X社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、X社の提案は妥当かを確認します。

できます。

不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかるので、乙土地の売却代金全額をAさんが受け取る事はできませんが、乙土地の売却資金のみで入居一時金3,000万円と息子たちへの支援金2,000万円を捻出することはできます。

乙土地を売却して得た譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の金額は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費ですが、乙土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

したがって、被相続人が購入した際の金額を調べる必要がありますが、
もし、購入金額についての記録などがない場合や、実際の取得費が分からない場合には、売却時の収入金額の５％を取得費として計算する、概算取得費の計算を行うこととなり、乙土地の場合は、6,000万円×5％で300万円になります。

譲渡費用は、今回のケースでは、現状有姿での売却なので解体費用は発生せず、仲介手数料の200万円とします。

居住用財産の3,000万円特別控除が適用できます。
居住用財産の3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は、売却代金の6,000万円から、概算取得費の300万円と、仲介手数料の200万円、特別控除の3,000万円が控除できるので、2,500万円が譲渡所得になります。

乙土地の場合、10年超所有軽減税率の要件を満たしているので、譲渡所得税率は14.21％になります。
なので、2,500万円×14.21％＝3,552,500円が譲渡所得税となり、
乙土地の売却でAさんが得られる手取り額は、6,000万円−200万円−3,552,500円で、54,447,500円になるので、乙土地の売却資金のみで入居一時金3,000万円と、息子たちへの支援金2,000万円を捻出することは可能です。

Aさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります。

マンションや建売住宅の場合は、住宅取得資金等の贈与を受けた年の、翌年3月15日までに、その引き渡しを受けていなければ、非課税制度の適用を受けることができません。

住宅ローン控除の適用を受ける場合は、住宅ローンの年末残高の合計額が、住宅の取得額から非課税制度等の適用金額を差し引いた金額を超えるときには、その超える部分については住宅ローン控除の適用はありません。

I案を勧めます。

I案の方が賃料収入は少なくなるので、希望する収益額を満たしているかはわかりませんが、Aさんは、78歳と高齢でもあるので、撤退した場合等のリスクを抑えられ、納税資金の準備として現預金を多く残せるI案の方を提案します。

X社からの提案は、建設協力金方式での土地の有効活用です。

建設協力金方式の場合、甲土地は「貸家建付地」として相続税評価額が下がるため、相続対策にもなります。
しかし、建設した建物もオーナー名義であることから、土地と建物両方の固定資産税が発生します。

さらに、経営不振などの理由により、X社が撤退すると、コンビニの店舗と債務が残ってしまうので、返済期間中に撤退したときは、建設協力金を放棄するという内容での契約になると思います。

しかし、実際にX社が撤退して、Aさんが建設協力金返済の免除を受けると、将来にわたる債務が免除されたことに伴う利益とみなされ、債務免除益として課税されてしまいます。
しかも、債務免除益は、X社が撤退した時点で発生するので、建設協力金の金額や返済期間によって税負担が大きくなります。

I案の場合、Aさんが希望している、有料老人ホームの入居費用と、2人の息子達への住宅資金の支援は、乙土地の売却資金のみで可能ですし、老人ホームの月額費用も低く抑えることができます。

Aさんは、78歳と高齢でもあるので、I案の方が、賃料収入は少なくなりますが、X社が撤退した場合等のリスクを抑えられることや、所有財産に占める不動産の割合が多いので、納税資金準備のためにも現預金を多く残せるI案の方を提案します。

ただ、収益性の向上や相続税対策がどれくらい必要なのか、現状の駐車場経営ではダメなのか、X社以外の選択肢はないのかなどを、専門家を交えて検討することも提案します。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として

• 事業承継税制の特例の仕組みや手続について知りたいと思っていること。
• X社株式の散逸を防ぐため、妹Cさんが保有するX社株式も弟Bさんに集約させたいと思っていること。
• X社を弟Bさんの後も親族内で承継する具体的な方向性を示してほしいこと。

問題点は、

• 納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
• 相続税が高額になるので相続税の軽減。
• 円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

事業承継税制特例とは、先代経営者から事業の承継を受けた後継者が次の後継者に事業承継できた場合には、相続税や贈与税が免除になる制度です。

留意点は、届出書の提出など事務手続きが煩雑になること。
事業継続が困難な場合は、利子税と猶予された税金の支払いが必要になることです。

株式移転前に、自社株評価を引き下げる必要があります。

今回のケースでは、本社の買換えを行なっています。
含み損のある旧本社を売却することで売却損が3,000万円発生し、純資産を減らすことができます。

類似業種比準方式では帳簿上の金額を参照するので、何もしなければ旧本社は簿価2億円で計算することになります。
旧本社の売却で現金は入ってくるものの、3,000万円の売却損がでるので、売却損の3,000万円の分だけ類似業種比準方式での純資産を減らすことができます。

また、売却損を出したことで利益も圧縮できるようになります。
売却損は純資産に限らず利益まで減らせるので、類似業種比準方式での株価対策には有効です。

X社は新本社を購入しているので、相続税評価額の引き下げが可能になります。

土地の評価額は国税庁が発表している路線価、建物は固定資産税評価額を基準とすることが一般的です。
路線価は、売買取引をした時の金額の70％～80％くらい、建物については、実際の価格の50～60%ほどになります。
したがって、不動産を購入することで現金をそのまま保有しているよりも評価額が減少し、結果として純資産価額が低くなります。

ただし、不動産を用いた事業承継での株価対策をする場合、不動産を購入して3年以内については株価を時価で計算するように定められています。
不動産購入は株価引下げに効果がありますが、その効果は３年経過しないと適用されない点に注意が必要です。

納税猶予を受けるためには、2024年3月31日までに、特例承継計画を作成し都道府県庁へ提出します。特例措置の場合は、2027年12月31日までに贈与を行い、贈与年の10月15日から翌年1月15日までに申請し、認定書の写しとともに税務署への申告手続きが必要となります。

申告後、都道府県庁へ年次報告書、税務署へ継続届出書をそれぞれ、年1回、5年間提出します。

X社が金庫株として買い取ることを提案します。

金庫株とは、会社自身が発行した株式を買い戻して保有している状態です。

金庫株の活用で留意する点は、剰余金の分配可能額を確認する必要があります。
剰余金の分配可能額とは累積されてきた税引後利益の合算ですが、この範囲でしか金庫株の買取はできません。
実際に金庫株を買い取る際には現金が必要になるので、会社のキャッシュフローに悪影響が出るかもしれません。適切なタイミングに注意が必要です。

現時点で、Bさんの後の親族内で後継者候補として考えられるのは、来春、X社に入社して経理を担当する予定のAさんの長女が考えられます。

しかし、Aさんの長女は入社前で、事業承継税制特例は後継者の要件を満たしていないので適用することができません。

したがって、まずは、Aさんは、Bさんの持株数が3分の2以上となるように発行済み株式の一部を無議決権株式に転換すると、Bさんが単独で特別決議を成立できるだけの株式を保有できるようになります。

無議決権株式に転換後もAさんはX社株式を所有しているので、所有するX社株式については、その後、Aさんの長女へ承継が可能になります。

ただし、長女本人の適性や意向もわからないので、他の子供たちも含めた後継者候補をBさんと話し合うようにアドバイスします。

⑴顧客利益の優先、⑵守秘義務の遵守、⑶顧客に対する説明義務、⑷インフォームドコンセント、⑸コンプライアンスの徹底、⑹FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

Aさんは、昨年体調を崩して2週間ほど入院しています。
近いうちに弟Bさんに社長職を譲り、勇退することを決めてはいるものの、X社株式についてBさんの後も親族内で承継したいが具体的な方向性は決まっていません。
AさんだけでなくBさんやご家族と一緒に、寄り添ったわかりやすく、丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。