それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
相続税対策はしているか。
M銀行との債務保証契約の内容や、長男Eさんの会社の経営・財務状況などを確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況などを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を地元の不動産業者等で確認し、提案は妥当かを確認します。

現時点で乙-2部分をAさんの単独所有とするには、共有者それぞれの持分に応じ土地を分筆して単独所有とする方法があります。

乙土地は市街化区域内の畑となっており、市街化区域内の農地等を転用する場合は、事前に農業委員会に届出をすれば、許可を受けなくてもよいことになっています。

市街化調整区域の農地を転用する場合は、農地法第4条と第5条の規定により農業委員会に申請して、県知事の許可が必要で、4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣との協議が必要です。

姉Cさんは、乙土地の持分4分の1の代わりに、甲-5部分を取得することになるので、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例を適用して甲-5部分を単独所有とする方法があります。

交換する資産は、いずれも固定資産で、同種類の資産であること。
交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
取得する資産を、交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、保証債務を履行して借入金を肩代わりするつもりでしたが、手元資金が少ないため、土地の一部を売却しています。

保証債務を履行するために乙-2部分を売却した場合には、肩代わりをした債務のうち、回収できなくなった金額、保証債務を履行した人のその年の総所得金額等の合計額、譲渡した不動産の譲渡益の額のうち、一番低い金額を譲渡所得の計算上、所得がなかったものとする特例があります。

不動産を譲渡する時点で、保証債務契約が有効に成立していること。
保証債務の履行義務の発生後、資産の譲渡により保証債務を履行したこと。
保証債務の履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこと。
この３つの要件すべてに当てはまることが必要です。

乙土地に関しては、共有者それぞれの持分に応じて土地を分筆し単独所有とし、農地転用後に売却するようにアドバイスします。

母親Bさんが所有する乙-1部分は、野菜作りの作業に負担を感じており、これを機に乙土地での野菜作りをやめようかと考えているので、相続対策も踏まえた乙-1部分の有効活用を検討するようにアドバイスします。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、地目変更登記については土地家屋調査士に、
農地転用の申請は行政書士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
住宅購入について、優先することや、妻Bさんと長女Cさんの意向。
具体的な資金計画。
将来的なライフプランを確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、提案は妥当かを確認します。

中古の戸建て住宅購入にあたって、土地部分で特に気をつけなければならない点は、安全性に関することとして、地盤の強さ、土壌汚染、過去の災害時の被害に関すること。
建築関連の法的な規制として、その土地が都市計画法、建築基準法でどのように規制されているかということ。
住環境面として、日当たり、風通し、騒音、ニオイに関することに気をつけます。

建築関連の法的な規制は、土地資料に書いてあることもありますが、詳しいことは自治体の都市計画課等で確認します。
安全性に関することは、ハザードマップや気象庁・国土交通省のホームページ、近隣の方からの経験談などで確認します。
住環境面は、道路や交通量、近隣施設などを実際に現地で確認します。

中古の戸建て住宅購入にあたって、建物部分で特に気をつけなければならない点は、建物が旧耐震基準で建てられているかどうか、敷地の接道義務を満たしていないなどの理由で建て替えや増改築ができなかったりしないか、建ぺい率・容積率などに違反していないか注意が必要です。

また、建物そのものに関することとして、外観は屋根や外壁、基礎といった建物の構造的な部分と、設備に関することとして、建具の立て付けや　壁にはクロスの剥がれやひび割れが起きていないかどうか、雨漏りの染みができていないか、水回りは下水から上がってくるニオイがないかどうか、水漏れはないかどうかを確認します。

旧耐震基準とは、1981年6月1日よりも前に、建築物の設計に適用されていた耐震基準のことです。
建物の建築時期や築年数を確認して1981年以前であれば旧耐震基準となります。

接道義務とは、建築物の敷地が原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2ｍ以上接していないと建物を建てることはできず、接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合は、増築や再建築は禁止されています。
道路の調査は、公図や現地確認において接道していることを確認し、その道路が建築基準法上の道路かどうかを、自治体の建築関係の部署で確認します。

違法建築かどうか、建築基準法に適合するかどうかを、確認済証と検査済証で確認します。
確認済証とは、建物の工事に着手前に、その計画が建築基準法に適合するかどうかを審査し適合した場合に交付される証明書です。
検査済証は、工事完了後に検査し、建築確認申請と同じ建物が建っていると判定された建物に交付される証明書です。

外壁や基礎などの劣化状況や補修が必要な箇所をホームインスペクターに依頼し、物件に関して第三者の視点で客観性をもって確認します。

父親Dさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります。

両親、祖父母からの贈与であること。
贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること。
贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された資金の全額を住宅新築・購入・リフォーム等に充て、12月31日までにその家屋に居住すること。
家屋の床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の半分以上が居住用に利用されることなどです。

取得する住宅が中古住宅の場合は、現行の耐震基準に適合していることが求められます。

固定資産税・都市計画税程度の家賃の場合、固定資産税や都市計画税は通常の必要費にあたり、Aさんが父親Dさんの所有するマンションを借りた場合、賃貸借契約ではなく、使用貸借契約となります。
使用貸借契約では借地借家法が適用されず、借地権は発生しないので土地は自用地評価、建物も通常の建物評価となります。

マンションの一室を賃貸している場合の相続税評価額は、建物は貸家として、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）土地は貸家建付地として、自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で計算します。

賃貸割合は空室があった場合、その空室部分は分子に含めることができないため、評価減ができません。

賃貸マンションが空室の場合は、賃貸割合が減り、相続税評価額の総額は増えることになるので、形式上、固定資産税・都市計画税程度の家賃で賃貸借したほうが税金面で有利かもしれないと考えたのだと思います。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士に、
外壁や基礎などの劣化状況など、住宅診断については、建築士の資格を保有しているホームインスペクターと連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
希望している有料老人ホームの条件。
今後のライフプラン。
Cさんとの関係は良好か。
生命保険の受取人等を確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況などを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認します。

遺言書がないと相続が発生した場合、法定相続人が被相続人の遺産を相続します。
Aさんの法定相続人は、妻Bさんと子Cさん。
妻Bさんの法定相続人は、Aさんと疎遠になっている2人の姉です。

妻Bさんの相続が発生した場合、妻Bさんの甲土地・建物の持分については、Aさんと2人の姉の共有不動産となり、Aさんの持分については妻Bさんと子Cさんの共有不動産となります。

共有名義の不動産は、自分の共有持分だけであれば独断で売却できますが、共有者全員の合意がないと不動産全体を売却することができません。
また、共有者の人数が多い場合は、手続きにかなりの手間がかかり、売却が難しくなる可能性があります。

売買契約にあたってAさんの持分は妻Bさんへ、妻Bさんの持分についてはAさんに相続させるといった遺言書を、それぞれ作成しておくことが必要です。

遺言の種類には普通方式として公正証書遺言、自筆証書遺言、秘密証書遺言の３種類があり、一般的には公正証書遺言、自筆証書遺言で作成されます。

手書きで遺言書を作成することが難しい場合は、公正証書遺言で作成可能です。
公正証書遺言の場合、公証人が遺言者から聞いた内容を文章にまとめてくれるので、Bさんが手書きをする必要はありません。

公正証書遺言を作成する場合、公証役場に出向いて行うのが原則です。
ただし、遺言者が入院中や寝たきりで公証役場へ行くことが難しい場合、公証人に自宅や病院、施設等まで出張してもらうことも可能です。

自筆証書遺言とは、遺言者が手書きで行う遺言なので、代筆で作成した遺言は無効になってしまいます。
ただし、遺言書に添付する財産目録は、パソコンでの作成や遺言者以外の人が作成できます。

建築費に関するコストが上昇している要因は、建設業界の人手不足、働き方改革の推進、資材コストの上昇、新型コロナウイルスの影響、ウクライナ問題、円安の加速などが考えられます。

労働力が足りないと工期が延長になり、工事コストの上昇に繋がります。また、建設業界の高齢化が進み、職人の需要が高くなっているため人件費が高騰しています。

建築業界だけでなく日本全体で働き方改革などの影響もあり、労働環境やワークライフバランスの整備が進められています。
労働時間の制限や週休2日制により、工期が延びるため、工事コスト上昇の一因となっています。

世界規模での建設需要が高まり、今後も市場が拡大すると見込まれ資材コストが上昇しています。

新型コロナウイルスが起因となったウッドショックによって、住宅取得意欲が高まり世界的に木材の価格が高騰しています。

ロシアとウクライナでの紛争により、経済活動の停滞・遅延が、建築資材の高騰に繋がっています。

円安が加速すると日本は建材資材の多くを輸入に頼っているため、資材コストは上昇します。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士に、
遺言書の作成は弁護士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
土地の有効活用について、子どもたちは賛成か、経験はあるのか。
収益性の向上とあるが、目的や具体的な金額などはあるか。
相続税対策はしているか。
駐車場の経営状況や契約内容、賃料収入は安定しているか。
提携先のコンビニのブランドはどこか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況、近くに競合するコンビニやスーパーがあるかなどを、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　X社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、X社の提案は妥当かを確認します。

できます。

不動産を売却するには仲介手数料や税金など様々な費用がかかるので、乙土地の売却代金全額をAさんが受け取る事はできませんが、乙土地の売却資金のみで入居一時金3,000万円と息子たちへの支援金2,000万円を捻出することはできます。

乙土地を売却して得た譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の金額は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

取得費ですが、乙土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

したがって、被相続人が購入した際の金額を調べる必要がありますが、
もし、購入金額についての記録などがない場合や、実際の取得費が分からない場合には、売却時の収入金額の５％を取得費として計算する、概算取得費の計算を行うこととなり、乙土地の場合は、6,000万円×5％で300万円になります。

譲渡費用は、今回のケースでは、現状有姿での売却なので解体費用は発生せず、仲介手数料の200万円とします。

居住用財産の3,000万円特別控除が適用できます。
居住用財産の3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得は、売却代金の6,000万円から、概算取得費の300万円と、仲介手数料の200万円、特別控除の3,000万円が控除できるので、2,500万円が譲渡所得になります。

乙土地の場合、10年超所有軽減税率の要件を満たしているので、譲渡所得税率は14.21％になります。
なので、2,500万円×14.21％＝3,552,500円が譲渡所得税となり、
乙土地の売却でAさんが得られる手取り額は、6,000万円−200万円−3,552,500円で、54,447,500円になるので、乙土地の売却資金のみで入居一時金3,000万円と、息子たちへの支援金2,000万円を捻出することは可能です。

Aさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります。

マンションや建売住宅の場合は、住宅取得資金等の贈与を受けた年の、翌年3月15日までに、その引き渡しを受けていなければ、非課税制度の適用を受けることができません。

住宅ローン控除の適用を受ける場合は、住宅ローンの年末残高の合計額が、住宅の取得額から非課税制度等の適用金額を差し引いた金額を超えるときには、その超える部分については住宅ローン控除の適用はありません。

I案を勧めます。

I案の方が賃料収入は少なくなるので、希望する収益額を満たしているかはわかりませんが、Aさんは、78歳と高齢でもあるので、撤退した場合等のリスクを抑えられ、納税資金の準備として現預金を多く残せるI案の方を提案します。

X社からの提案は、建設協力金方式での土地の有効活用です。

建設協力金方式の場合、甲土地は「貸家建付地」として相続税評価額が下がるため、相続対策にもなります。
しかし、建設した建物もオーナー名義であることから、土地と建物両方の固定資産税が発生します。

さらに、経営不振などの理由により、X社が撤退すると、コンビニの店舗と債務が残ってしまうので、返済期間中に撤退したときは、建設協力金を放棄するという内容での契約になると思います。

しかし、実際にX社が撤退して、Aさんが建設協力金返済の免除を受けると、将来にわたる債務が免除されたことに伴う利益とみなされ、債務免除益として課税されてしまいます。
しかも、債務免除益は、X社が撤退した時点で発生するので、建設協力金の金額や返済期間によって税負担が大きくなります。

I案の場合、Aさんが希望している、有料老人ホームの入居費用と、2人の息子達への住宅資金の支援は、乙土地の売却資金のみで可能ですし、老人ホームの月額費用も低く抑えることができます。

Aさんは、78歳と高齢でもあるので、I案の方が、賃料収入は少なくなりますが、X社が撤退した場合等のリスクを抑えられることや、所有財産に占める不動産の割合が多いので、納税資金準備のためにも現預金を多く残せるI案の方を提案します。

ただ、収益性の向上や相続税対策がどれくらい必要なのか、現状の駐車場経営ではダメなのか、X社以外の選択肢はないのかなどを、専門家を交えて検討することも提案します。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。