それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
賃貸アパートの収益や具体的な利回りの希望などはあるか。
戸建やマンションなど住宅に関するこだわりはあるか。
建て替えを予定している自宅やアパートは非堅固建物（木造）か。
相続税対策は検討しているかです。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　S社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、S社の提案は妥当かを確認します。

借地契約を更新し建替える場合には原則として地主の承諾が必要となります。
建て替えの承諾を得られたら、一般的には地主への承諾料を支払います。

非堅固建物（木造）から堅固建物（鉄筋コンクリート造など）に変える場合は、借地権の契約期間が変わる場合もあるため注意が必要です。

Aさんの借地権と地主Bさんが所有する底地を借地権割合で交換することで、AさんとBさんが互いに完全所有権の土地を取得できます。

交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が交換差金となり、交換差金に対して所得税が課税されます。
ただし、一定の条件を満たしていれば、固定資産の交換の特例の対象となり課税されません。

交換する資産は、いずれも固定資産で、同種類の資産であること。
交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
取得する資産を、交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
交換により譲渡する資産の時価と交換により取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の20%以内であることです。

地主Bさんと一緒にS社の等価交換事業に参加すると、借地権に応じたマンションの一部を取得できるので、資金負担なくマンションの所有権を得ることができます。
ただし、土地が実質共有となります。

地上3階以上の中高層の耐火共同住宅など、条件が合えば、立体買い替えの特例の適用を受けることができるので、譲渡益に係る所得税の課税を繰延べることができます。

Ⅲ案を勧めます。

I案の場合だと、自宅とアパートの建替費用は合計で8,500万円程度かかると想定され、現在保有している金融資産約4,000万円と借入金で賄うつもりですが、金融資産の減少と借入金の利用が将来、負担になる可能性があります。

Ⅱ案の場合だと、Aさんが所有する土地の面積が減少してしまうので、予定している自宅とアパートの規模が縮小されてしまう可能性があります。

Ⅲ案の場合だど、建築費用を出さずにマンションを得られることや、建物のための手続きや建設をディベロッパーがすべて行ってくれるため、Aさんは建物建築に関する費用が不要なだけでなく、手続きに時間を取られることがありません。
土地も、ディベロッパーと共有することになります。
土地は最終的にディベロッパーとの共同所有ということになるため、土地の所有権の一部を手放すことになりますが、Aさんの定年後の生活を考えると資金負担のないⅢ案を勧めます。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
当初、現時点では売却の意思がないといった理由は何か。
家族と相談した内容はどのような内容か。
将来、有効活用を図りやすくなるとあるが、具体的な考えはあるか。
相続税対策は検討しているか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　X社の取引事例や財務状況を確認すること。
　周辺の住宅地の相場20万円/m²とあるので、周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、X社の提案は妥当かを確認します。

X社による乙土地単独の開発計画によると、乙土地の中央部分を道路とすることで、各区画の接道義務等を満たすように計画されています。

一方、Aさんが道路用地を提供した場合の開発計画では、甲土地の北側部分の道路で、各区画の接道義務等を満たすことができます。
そうすることで、南向きの区画が多くなり、各区画の形状も正方形に近くなるので建築物の自由度が増し、多様なニーズに応えられ建売事業の人気が出る可能性があります。

さらに、総区画数も７区画から９区画に増え、各区画の平均面積も141.57㎡から148.33㎡に増えるので、X社が乙土地の購入価格の1.6倍の価格で購入しても採算が取れると判断したため、道路予定地として甲土地の北側部分を購入したいのだと思います。

甲土地は、三大都市圏近郊のS市内にある、地積1,156m²の土地なので、「地積規模の大きな宅地」の面積要件を満たしていますが、X社の申し出を受けた場合は、要件が満たせず、相続税負担が増加する可能性があります。

平成30年1月1日以後に開始した相続から、三大都市圏は500m²以上、三大都市圏以外の地域においては1,000m²以上の地積で一定の要件を満たす宅地については、「地積規模の大きな宅地」として評価することとされました。

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。
また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

土地の売却により、まとまった資金が得られること。
乙土地との相乗効果で、甲土地の利用価値も上がる可能性があること。
３つの道路に面した土地になるため、将来の土地の有効活用や売却が有利になることなどです。

X社からの申し出は、Aさんにとってメリットが大きく、申し出を受けることを前向きに検討するようにアドバイスします。
ただし、申し出を受けると、相続税評価額に大きな影響が出る可能性もあるので、家族と相談した内容や、将来の有効活用などの具体的な考え、他の相続財産の状況なども確認し、専門家と連携しアドバイスします。

甲土地を売却して得た譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。

甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

したがって、被相続人が購入した際の金額を調べる必要がありますが、
もし、購入金額についての記録などがない場合や、実際の取得費が分からない場合には、売却時の収入金額の５％を取得費として計算する、概算取得費の計算を行うこととなります。

それと、甲土地を、相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却するなど、要件を満たした場合には、Aさんが相続した際に支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち、甲土地の相続税評価額の占める割合で計算した金額を、取得費に加算できる取得費加算の特例があります。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、所有期間の開始時点はAさんが相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として、X社株式の移転をどのように進めるか。
弟Eさんが所有するX社株式の買取方法をどうするか。
遊休地となっているX社所有の土地をどうするか。
問題点は、納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
相続税が高額になるので相続税の軽減。
円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

事業承継税制特例の活用が考えられます。

事業承継税制特例とは、先代経営者から事業の承継を受けた後継者が次の後継者に事業承継できた場合には、相続税や贈与税が免除になる制度です。

留意点は、届出書の提出など事務手続きが煩雑になること。
事業継続が困難な場合は、利子税と猶予された税金の支払いが必要になることです。

株式移転前に、配当の引き下げや役員退職金の支給を行い、自社株評価を引き下げる必要があります。

納税猶予を受けるためには、2024年3月31日までに、特例承継計画を作成し都道府県庁へ提出します。特例措置の場合は、2027年12月31日までに贈与を行い、贈与年の10月15日から翌年1月15日までに申請し、認定書の写しとともに税務署への申告手続きが必要となります。

申告後、都道府県庁へ年次報告書、税務署へ継続届出書をそれぞれ、年1回、5年間提出します。

Aさんは、中長期的には事業縮小や業態転換、M&Aなど、あらゆる選択肢を検討すべきと考えています。

X社株式を売却するなど、後継者である長男Cさんが途中で事業をやめてしまった場合は、事業承継税制の納税猶予を受けられなくなり、贈与税と利子税を収める必要があります。

X社が金庫株として買い取ることを提案します。

金庫株とすることで後継者である長男Cさんの株式割合が増え、スムーズに経営することが可能になります。

金庫株とは、会社自身が発行した株式を買い戻して保有している状態です。

金庫株の活用で留意する点は、剰余金の分配可能額を確認する必要があります。
剰余金の分配可能額とは累積されてきた税引後利益の合算ですが、この範囲でしか金庫株の買取はできません。
実際に金庫株を買い取る際には現金が必要になるので、会社のキャッシュフローに悪影響が出るかもしれません。適切なタイミングに注意が必要です。

Aさんの役員退職金として、X社の土地を支給することを提案します。

役員退職金の支払によって損金が計上されると、利益が減少することによって株式評価額が下がります。

また、X社所有の土地を退職金として支給すると、税務上土地はその支給時の時価で評価されることになります。
現在遊休地となっているX社所有の土地は、含み損があるので、退職金の他に、その含み損も顕在化させ純資産と利益をともに圧縮することができ、株式評価額が下がります。

自宅兼賃貸ビルの宅地の評価は、家屋の居住用に対応する敷地部分を自用地評価、貸付部分に対応する敷地部分を貸家建付地評価します。

小規模宅地等の特例の適用部分は、土地全体を貸付部分と居住部分の床面積比で按分計算します。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

Aさんは、長男Cさんに後を譲るつもりでいるが、中長期的には事業縮小や業態転換、M&Aなど、あらゆる選択肢を検討すべきと考え、事業承継に対する考え方がまとまっていません。
一つ一つ制度の内容や適用効果を説明することだけでなく、ご家族と一緒に理解状況を確認しながら、寄り添ったわかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として、配偶者に自宅を生前贈与し、相続税の軽減をしたいと思っていること。
一時払終身保険に加入することがどうして相続対策になるのかわからないこと。
建築資金を負担し、敷地内に長男Cさん家族のための新居を建ててあげる方法。
不動産貸付業については長男Cさんに引き継ぎたいこと。
遺言書を準備する必要性を感じており、自筆証書遺言の保管制度を利用することを検討していること。

問題点は、納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
相続税が高額になるので相続税の軽減。
円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

贈与税の配偶者控除の特例を活用すると、婚姻期間が20年以上の配偶者から居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与を受けた場合、贈与税の基礎控除110万円と合わせて、最高で2,110万円まで贈与税がかかりません。

Aさんの所有財産を減らすことができるので、相続税の軽減につながります。

夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること、または居住用不動産を取得するための金銭であること。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであることです。

不動産を取得すると不動産取得税や登録免許税がかかることです。
同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができず、配偶者が先に亡くなると相続税が増える可能性があります。

生命保険の保険金はあらかじめ指定された保険金受取人の固有財産となり、原則として遺産分割協議の対象外となり手続きがスムーズにできます。
また、相続人が受け取る死亡保険金のうち、５００万円×法定相続人の数までは相続税の対象にならないので、相続税の軽減対策としても有効です。

住宅取得資金の非課税特例を活用し、建築資金を長男Cさんに贈与することをアドバイスします

耐震・省エネなどの一定基準を満たす住宅の場合は1,000万円。
それ以外の住宅の場合は、500万円です。

Aさんの敷地内に長男Cさんが新居を建てる場合は、地代のやりとりなどがない使用貸借とする方法が考えられます。

使用貸借の場合、借地権はゼロとなります。
したがって、土地の評価上も借地権評価額を差し引くことはできないので、土地の評価は自用地としての100％評価となります。

不動産貸付業の法人化を前向きに検討するように提案します。

不動産貸付業を法人化しておけば、預金口座や事業用資産は法人が引き継ぐので、スムーズに取引を継続することができます。

個人事業主の場合、事業のために使っていた不動産なども個人の所有物になるため、贈与や相続の対象になります。
これに対し、法人の場合は、これらは会社の財産となり、贈与や相続の対象となるのは株式となります。

法人化によるメリットは、
税負担を軽減できること。
不動産に限らず法人の事業活動において支出されているものであれば、全て経費に認められること。
青色申告であれば、赤字を10年間繰り越せること。
相続時に分割がしやすくなること、
家族を役員などにして不動産所得を役員報酬という形で家族に分散することができるので相続税額の軽減効果があります。

遺言書を作成する場合、相続人が争うことのないように遺留分に考慮して作成することが望ましいです。

遺言の種類には普通方式として「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の３種類があり、一般的には公正証書遺言、自筆証書遺言で作成されます。

自筆証書遺言を法務局に保管できる制度で、保管されている遺言書は家庭裁判所の検認が不要になり相続人等の中で誰か一人でも遺言書情報証明書の交付を受けたり、遺言書の閲覧をした場合には、その他の全ての相続人等に対して遺言書が保管されている旨の通知が届きます。

しかし、証人がいないので自筆証書遺言の内容の有効性が争われたり、代理人では保管の申請はできず必ず本人が法務局に出向く必要があるので注意が必要です。

顧客利益の優先、守秘義務の遵守、顧客に対する説明義務、インフォームドコンセント、コンプライアンスの徹底、FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

Aさんは、色々な制度を耳にしているが、わからないことも多いので、一つ一つ制度の内容や適用効果を説明することだけでなく、ご家族と一緒に理解状況を確認しながら、寄り添ったわかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として、X社の事業承継をどのように進めるか、M&Aを含めた事業承継の選択肢を検討していること。
問題点は、相続税が高額になるので相続税の軽減対策が必要です。

役員退職金と株式譲渡益では課税制度が異なるため、役員退職金で増える税金より譲渡対価の減額で減る税金のほうが大きい場合があります。
株式譲渡の金額に役員退職金の分を含めると、役員退職金では退職所得控除があるので、株式譲渡の対価として、全額受け取る場合と比べ、役員退職金の分だけ譲渡益課税が減ります。

役員退職金を増やしすぎると、かえって税金が増える場合もあるので、専門家と連携しアドバイスを行います。

X社の事業承継の選択肢ですが、考えられる方法は、親族内承継、親族外承継、M&Aの３つです。

親族内承継とは、子供や配偶者、兄弟姉妹、叔父叔母、甥姪などに会社を引き継ぐ行為です。
メリットは、従業員や取引先からの理解が得やすいこと。
株式などが分散するリスクが軽減されること。
計画的に事業承継を進められることです。
贈与や相続によって事業を承継し、相続税対策として少しずつ贈与して相続財産を減らしていくか、相続時精算課税制度を活用して株価の低い時にまとめて贈与するなどの方法があります。

親族内承継のデメリットは、多額の納税資金や買取資金が必要になることや、親族であっても経営者として適切かわからない点などです。
承継財産が高額なほど、多額の納税資金や買取資金が必要となり、資金調達をどうするかという問題があります。
また、親族であるというだけで後継者を選定すると、経営者としての能力に欠ける人物が後継者になってしまうこともあります。

今回のケースでは長男Bさんが後継者候補です。
Bさんは大手商社の子会社で社長として活躍しているので、異業種のX社を引き継ぐ可能性は少ないかもしれませんが、今でも定期的に交流を続けているので、打診してみてもいいと思います。

親族外承継とは、社内の従業員・役員もしくは部外から招へいした人物に会社を引き継ぐ行為です。

親族外承継のメリットは、
経営者の資質や経験が担保されること。
従業員や会社関係者、取引先からの理解を得やすいこと。
内部昇格による従業員のモチベーション向上が期待できることです。
従業員や役員を後継者に選べば、すでに業務に携わっているため教育に時間をかける必要もなく、ビジョンやノウハウも理解しており、教育する手間が省けます。
業務能力に長けている人材が後継者となれば、金融機関や取引先からも理解を得やすく、融資や取引の継続も期待できます。
役員や一般の従業員から経営者に昇格させることで、その他の役員や従業員のモチベーションも向上し業績アップも期待できます。

親族外承継のデメリットは、
後継者の資金力不足が問題になりやすいこと。
事業承継を拒まれてしまう可能性があることです。
後継者が自社株を買取る場合、自社株の全てを買い取るには多額の資金が必要になりますが、資金力不足で親族外承継ができないケースも出てきます。
経営者自身が保証人となって金融機関から融資を受けるケースも多く、事業承継時に後継者が連帯保証人になることを要求される可能性があります。親族外の人物が連帯保証人になることは、大きなリスクを伴うので親族外承継を拒まれてしまう可能性があります。

今回のケースでは、X社は、地元では名が知られた存在で、毎年有能な人材も入社しており、複数の店舗を任せられる若手も育っているということなので、役員や従業員の中に候補者がいないか検討した方がいいと思います。

M＆Aとは企業の合併買収のことです。
M&Aには、合併、株式交換、移転、会社分割、株式譲渡、事業譲渡などの種類があり、中小企業では比較的簡単な株式譲渡によるM&Aが多く行われています。
株式譲渡が行われると、一般的には株主と社長が替わりますが、企業は存続して事業を承継し、資産・負債や許認可の移転手続きも不要です。
社名や取引先、顧客なども変わらないため、見た目でわかるような変化はありません。

M&Aのメリットは、従業員の雇用を継続できること。
経営者の資産を増やせること。
経営者の連帯保証や担保提供を外せること。
事業のノウハウを後世に残し、事業の拡大や成長に役立つことです。
後継者が見つからず廃業になると、雇用している従業員が仕事を失います。元々の従業員を引き継ぐ形でM&Aを行えば、従業員の生活を心配する必要がなくなります。
M&Aは株式を売却することによって行われるので、経営者は売却益を得ることができ、リタイア後の生活資金等に役立ちます。親族や従業員に事業承継すると、経営者が連帯保証人になっている負債の問題が発生しますが、M&Aの場合、連帯保証や担保提供は不要になります。
これまで培ってきた技術やノウハウを活かし、承継先の企業の資本や人材も活用することで新規事業に取り組み企業の成長が期待できます。

M&Aのデメリットは、
取引先や従業員から不満が出る可能性があること。
希望する条件で事業承継してくれる企業が見つからない可能性があることです。
M&Aを行うことで、従業員の待遇や営業方針などが変わる可能性もあり、第三者が経営陣に収まることで不満を抱える従業員や、取引を中止する企業が出てくる可能性があります。
経営状況や売却条件が合致せず、マッチングする企業が見つからない場合もあります。

今回のケースでは、デュー・ディリジェンスも完了する段になって、基本合意を解消して破談になっています。
基本合意後に、従業員の雇用条件の見直しなど次々と追加の条件が出てきたり、情報を開示してしまうと、信頼関係が損なわれ交渉が難航します。
M&Aでは双方の信頼関係が不可欠です。
情報管理を徹底し、譲れない条件は明確にし、主張すべき点は主張する必要があります。

X社の場合は、会社規模が中会社の大なので、併用方式で株価を算定します。

X社株式の相続税評価額は類似業種比準価額だと5,000円、純資産価額の場合は10,000円です。
会社規模が大会社に区分されると類似業種比準方式で株価を算定できるので、従業員数を60人から70人以上に増やし、類似業種比準方式で株価が算定できるようにします。

⑴顧客利益の優先、⑵守秘義務の遵守、⑶顧客に対する説明義務、⑷インフォームドコンセント、⑸コンプライアンスの徹底、⑹FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、守秘義務の遵守を重視します。

情報が漏洩することで、社内外でありもしない噂が広まり、信頼が失われるリスクが高まります。
会社に対する不信感により従業員のモチベーションの低下や離職を招く可能性があり、またM&Aの交渉相手とも信頼関係が損なわれ交渉が難航します。
M&Aでは双方の信頼関係が不可欠です。守秘義務を遵守し情報管理を徹底することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

相談内容として

• 出資持分の相続税対策や持分のない医療法人への移行などを検討している。
• 長男Cさんへ、医療法人Xクリニックの承継。
• 医療法人Xクリニックの第三者への承継やM&Aによる持分の譲渡などを検討したい。

問題点は、

• 納税資金不足が予想されるので、納税資金の準備。
• 相続税が高額になるので相続税の軽減。
• 円滑な遺産分割を行うための対策が必要です。

出資持分のある医療法人の相続税対策は、
出資金評価額の引き下げを行い、
税制上の特例を活用した、出資持分のない医療法人へ、移行することを提案します。

出資持分の定めのある医療法人の出資の評価は、取引相場のない株式の評価方法に準じて計算しますので、出資金評価額を引き下げるためには、
退職金の支給や、生命保険の加入、不動産購入などがあげられます。
ただし、評価額を引き下げることは医療法人の経営に悪い影響を及ぼす場合がありますので、専門家と連携し、相続税対策のために病院経営が立ち行かなくならないように提案します。

持分なし医療法人への移行を検討する医療法人は、令和5年9月30日までに移行計画を厚生労働省へ申請し、認定を受けることで、

相続人が「持分あり医療法人」の持分を相続または遺贈により取得した場合、移行計画の期間満了まで相続税の納税が猶予され、持分を放棄した場合は、猶予税額が免除されます。

また、出資者が持分を放棄したことにより、他の出資者の持分が増加することで、贈与を受けたものとみなして他の出資者に贈与税が課される場合も納税が猶予され、持分を放棄した場合は、猶予税額が免除されます。

さらに、移行計画に基づき「持分なし医療法人」へ移行した場合、出資者の持分放棄に伴う法人贈与税については、非課税となります。

移行計画の認定を受けた医療法人は、認定の日から3年以内に「持分なし医療法人」へ移行すること。移行しない場合は認定が取り消されて、遡及して課税されます。

移行完了後6年間は、毎年「持分なし医療法人」の運営状況を厚生労働省へ報告すること。

納税猶予期間に出資持分の一部または全部の払戻を受けた場合は、猶予税額は免除されず、猶予税額と利子税を併せて納付しなければなりません。

M&Aによる持分譲渡のメリットは、手続きが簡単なところです。株式会社の株式譲渡のように持分を譲り渡すだけなので、持分譲渡側と持分譲受側が納得していれば、手続きが短期間かつスムーズに完結します。理事などの変更登記で基本的な手続きも完了するため、手続き自体が分かりやすいという点もメリットです。

医療法人の運営においても、譲渡対象の持分はそのまま受け継がれるため、医療法人の運営自体が劇的に変わるわけではありません。
医療法人の病院はそのままのかたちで運営でき、医師の異動といった人事も基本的に発生しませんので、医療法人や病院をそのままのかたちで運営したい場合に適しています。

ただし、持分なし医療法人の場合、出資持分がないため持分の譲渡によるM&Aができません。
出資持分のない医療法人へ移行したあとは、持分のある医療法人へ後戻りできないため、持分なし医療法人への移行を含めアドバイスします。

小規模宅地等の評価源の適用が考えられます。

長男Cさんは、4年前から理事としてXクリニックに勤務しているので、長男Cさんが相続し、Xクリニックの事業用地として継続利用することにより「特定同族会社事業用宅地等」として小規模宅地等の評価減が適用できます。

ただし、Xクリニックが、「持分なし医療法人」へ移行していた場合には、「特定同族会社事業用宅地等」としての要件を満たさないため注意が必要です。

遺言書を作成すること。
Yビルの家賃収入を代償金とした代償分割を提案します。

今回のケースで、Aさんは、Yビルの土地および建物を長男Cさんに相続させたいと思っています。
長男Cさんが、相続財産の多くを相続すると、長女Dさんの不満が出る可能性があるので、生命保険の活用や生前贈与、Yビルの家賃収入を代償金とした代償分割を提案します。

遺言書を作成する場合、相続人が争うことのないように遺留分に考慮して作成することが望ましいです。

遺言の種類には普通方式として「公正証書遺言」「自筆証書遺言」「秘密証書遺言」の３種類があり、一般的には公正証書遺言、自筆証書遺言で作成されます。

自筆証書遺言を法務局に保管できる制度で、保管されている遺言書は家庭裁判所の検認が不要になり相続人等の中で誰か一人でも遺言書情報証明書の交付を受けたり、遺言書の閲覧をした場合には、その他の全ての相続人等に対して遺言書が保管されている旨の通知が届きます。

しかし、証人がいないので自筆証書遺言の内容の有効性が争われたり、代理人では保管の申請はできず必ず本人が法務局に出向く必要があるので注意が必要です。

⑴顧客利益の優先、⑵守秘義務の遵守、⑶顧客に対する説明義務、⑷インフォームドコンセント、⑸コンプライアンスの徹底、⑹FP自身の能力の啓発です。

今回のケースでは、インフォームドコンセントを重視します。

Aさんは、そろそろ引退して長男Cさんに後を譲るつもりでいるが、長男CさんはXクリニックを継ぐのは先に延ばしてほしいとの考えなので、医療承継に対する考え方がまとまっていません。
一つ一つ制度の内容や適用効果を説明することだけでなく、ご家族と一緒に理解状況を確認しながら、寄り添ったわかりやすく丁寧な説明を行い、必ず同意を得て提案することを重視します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
銀行や保証会社から抵当権抹消登記のための書類があるかどうか。
増築時の設計図や資料が残っているか。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握します。

抵当権が残ったままでは、基本的に第三者への売却等はできません。

住宅ローンを完済した場合、担保として提供した不動産に設定されている抵当権は、自ら申請しない限り、法務局で抹消してくれることはありません。
抵当権が残っていると、新たにローンを組んで不動産を担保に提供することや、不動産を売却することができません。

金融機関や保証会社等の抵当権者から交付された抵当権抹消書類が手元にあるときは、そのまま使用することが原則可能です。
ただし、抵当権者が合併等により解散して現存していない場合は、追加書類の交付が必要となることがあります。

抵当権抹消書類が手元にない場合は、抵当権者に対して再交付を依頼します。
抵当権者に連絡を取り、債務を完済していることを確認の上、抵当権抹消登記に必要な書類の再交付を依頼します。

抵当権の抹消に必要な書類を揃え、抵当権抹消手続きを司法書士に依頼するようにアドバイスします。

増築した部分は登記されていないため、買主への所有権移転がスムーズにできないことや、住宅ローンが組めない等、買主側に大きなリスクがあります。そのため、未登記のまま物件を売るのは、登記済みの物件に比べて難しくなります。

未登記の場合、法的には誰のものか不明であり、何の権利も保証されません。
買ったあとで誰かが、所有権を主張してくる可能性があります。

役所が把握していなかった場合、後日、固定資産税の追徴があるかもしれません。
本来払わなければならなかった増築部分について、遡っての請求の可能性もあります。

増築にあたり建物に関する登記内容に変更があった場合、建物表題部変更登記を行うことが義務づけられています。したがって、建物の種類や構造、床面積などが変更した場合は増築登記をしなければなりません。

増築すると床面積が増え、建ぺい率・容積率が変わり固定資産税額の金額が変更されるため、増築登記の手続きをすることが必要です。

増築したことで建ぺい率オーバーとなります。

建ぺい率や容積率を超過してしまう場合には、監督官庁から是正命令が出たり、融資を受けられない等のデメリットが出てきてしまいます。
また、再建築をしようとした際にも、同規模の建物が建てられないといった事態も予想されます。

増築建物を解体して売却する方法をアドバイスします。
建物がなくなることで建ぺい率や容積率に関する問題も解消されます。
ただし、建物を撤去する費用が発生します。

甲建物は、5年前に高額な改修工事を行っており、Aさんも建物の価値もしっかりと評価してほしいと考えていることから、適正な不動産価格の算定を不動産鑑定士に依頼するようにアドバイスします。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。

それでは、設例をお読みください。

○○と申します。よろしくお願いします。

①Aさんから直接聞いて確認する情報は、
不動産の取得費や取得日がわかる契約書等の資料があるかどうか。
相続税対策は検討しているか。
長男Cさんが希望する新築住宅の条件等を確認します。

②FP自身が調べて確認する情報は、
⑴現地確認として（外観、近隣状況、住人）
　土地・道路や交通量などの物理的状況を、実際に現地で確認すること。

⑵権利関係として
　法務局で登記事項証明書や公図を請求し、土地の権利状況等を確認すること。

⑶法令上の制限として
　自治体の都市計画課等で、用途地域・都市計画等を確認し、今後の開発予定や周辺環境の変化などを把握すること。

⑷市場調査として
　周辺の取引事例を、地元の不動産業者等で確認し、売却見込み額は妥当かを確認します。

X建物は、1975年に新築した自宅で、母親Bさんの相続開始直前において空き家となっていたので、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を受けることが可能です。

一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後、3年を経過した日の属する年の12月31日までに、相続によって取得した空き家を譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる制度です。

被相続人が亡くなられた時点で一人暮らしであること。
1981年5月31日以前に建築された建物とその敷地であること。
区分所有建築物でないこと。
相続から譲渡まで引き続き空き家でなければならないこと。
売却代金が1億円以下であることです。

譲渡所得税の対象となり、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して税率をかけて計算します。

譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は30.63％、住民税の税率は9％となります。

また、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、復興特別所得税を含む所得税の税率は15.315％、住民税の税率は5％となります。

今回のケースでは、甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、所有期間の開始時点はAさんが相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。

甲土地は、Aさんが相続で引き継いだ土地なので、被相続人が取得した時の購入金額をAさんが引き継いで計算します。

また、甲土地を、相続が発生した日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却するなど、要件を満たした場合には、Aさんが相続した際に支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち、甲土地の相続税評価額の占める割合で計算した金額を、取得費に加算できる取得費加算の特例があります。

Aさんから住宅取得資金として贈与を受けた場合、取得する住宅が省エネ等住宅の場合で1,000万円、それ以外の住宅の場合は、500万円まで非課税になります

住宅取得資金の非課税特例と相続時精算課税を活用し、建築資金を長男Cさんに贈与することをアドバイスします。

新築したX建物に関して、相続時精算課税制度により贈与された財産は、贈与時の評価額で計算します。

Y建物の敷地部分に関しては、家賃や地代のやりとりなどがない使用貸借とする方法が考えられます。
使用貸借の場合、借地権はゼロとなり、土地の評価上も借地権評価額を差し引くことはできないので、土地の評価は自用地としての100％評価となります。

不動産の取引に関する、課税上の具体的な税務相談は、税理士に、
売買契約等における、宅地建物取引業法に規定する業務については、宅地建物取引士に、
土地の所有権移転登記については、司法書士に、
正確な測量と境界の明示、登記については土地家屋調査士に、
測量に基づく適正な不動産価格の算定は不動産鑑定士と連携します。

ありがとうございました。失礼いたします。