リバースモーゲージとは、自宅を担保に自宅に住み続けながら融資を受けることができる、高齢者向けのローンです。

　一般的なローンとは返済方法が異なり、元本の返済は契約者の死亡後、または契約期間終了後に担保不動産の売却で返済するか、相続人による一括返済となり、存命中は毎月利息のみの返済となります。

　月々の返済が利息のみで負担が少なく、契約後も自宅に住み続けられることが特徴です。

　留意点は、リバースモーゲージは融資ではあるものの、債務者が死亡した後は自宅売却が前提のため、家がなくなり、家が相続財産として残りません。

　金融機関によっては、使い道が限定されたり、マンションは対象外になる場合があります。将来の相続も見据えて、家族の十分な理解を得る必要があります。

　リースバックとは自宅を売却後、その自宅を賃貸住宅として住み続けられることです。担保の設定や借入はありませんが所有権は移転します。

　所有権を手放すため、以後の固定資産税を負担しなくて済みます。

　資金の使途に制約がなく、活用しやすいのが特徴です。

　留意点は、リースバックは家賃の支払いをする必要があるため、契約を更新するたびに家賃が上がる可能性もあります。

　また、リースバックでは売却によって自宅の所有権を失うので、売却した物件が転売されてしまうことがあります。

　オーナーが変わると、退去を求められたり、家賃を引き上げられたりしてしまうこともあります。

　所有権がなくなると自由にリフォームすることもできなくなります。

過去に出題されたＦＰへの質問事項

２０２３年２月４日Ｐａｒｔ２

The post リバースモーゲージ ・リースバック first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

　建設協力金方式とは、入居予定のテナントから建設資金を借り入れて、テナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます。

　金融機関との融資交渉が不要で事業収支計画が立てやすいことが特徴です。

　建設協力金は、返済期間中に返済ができるように入居後の返済計画を立て契約します。

　事前にテナントが確保されており、テナントが事業を進めるので、土地の所有者は手間がかかりません。

　しかし、テナント側が倒産や中途解約した場合は、収入の消滅や転用しづらい建物が残ってしまいます。

　万一、経営不振などの理由により、テナントが撤退すると、店舗と債務が残ってしまうので、返済期間中に撤退したときは、建設協力金を放棄するという内容での契約になります。

　ただ、実際にテナント側が撤退して、土地の所有者が建設協力金返済の免除を受けると、将来にわたる債務が免除されたことに伴う利益とみなされ、債務免除益として課税されてしまいます。

　しかも、債務免除益は、テナント側が撤退した時点で発生するので、建設協力金の金額や返済期間によっては税負担が大きくなります。

　建設協力金方式の契約内容について、中途解約の場合に、テナント側は建設協力金の返済の権利を放棄し、土地の所有者側は解約後の建設協力金返還が不要になる条項を入れてあるか確認が必要です。

　土地は自用地から貸家建付地の評価になり、建物に関しては貸家評価となるため評価額が下がり節税が可能になります。

　しかし、建設した建物も土地の所有者名義であることから、土地と建物両方の固定資産税が発生します。

FP1級実技試験で過去に出題されたＦＰへの質問事項

2019年6月8日Part2

　「甲土地を事業用定期借地権で賃貸し、まとまった資金を得る方法はありますか」

解答例

　「前払地代方式による事業用定期借地権を設定します」

2020年10月4日Part2

　「建設協力金方式と事業用定期借地権方式の特徴を簡潔に教えてください。契約内容についてどのようなことを確認し、X社との交渉を助言しますか」

解答例

　「建設協力金方式とは、入居予定のテナントから建設資金を借り入れて、テナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます。建設協力金は、返済期間中に返済ができるように入居後の返済計画を立て契約します」

　「メリットは、テナントの確保が容易なこと。入居者のノウハウで事業ができることです」

　「デメリットは、テナント側が倒産や中途解約した場合、収入の消滅や、転用しづらい建物が残ることです」

　「事業用定期借地権方式とは、契約期間を10年以上50年未満で定め、契約期間満了時には建物が取り壊されるので、土地が確実に返還されます」

　「メリットは、土地の所有権を移転せず、期間の更新もなく、土地が更地返還されること。建物投資が不要で、借入金の返済リスクがなく、安定した収益をあげることができることです」

　「デメリットは、用途が事業用に限られるため、汎用性がなく、地代収入は家賃収入よりも低くなることや、事業者が倒産した場合は、倒産した会社の建物が残り、手続きが煩雑になることです」

　「建設協力金方式の契約内容について確認する点は、中途解約の場合に、テナント側は、建設協力金の返済の権利を放棄し、オーナー側は、解約後の建設協力金返還が不要になる条項を入れてあるはずですが、今回の契約でも、同様の条項が盛り込まれているか確認が必要です」

　「事業用定期借地権の契約内容について確認する点は、借地権の存続期間を10年以上30年未満、もしくは30年以上50年未満にすること。借地上の建物を事業用に限定すること。契約の際は、契約書を必ず公正証書で締結することです」

　「公正証書でない書面で契約した場合は、事業用定期借地権としては無効となり、普通借地権として取り扱われる場合があります。この場合、期間が満了しても、返還を受けられないこともあるため注意が必要です」

　「また、普通借家契約の条項に、契約期間中、賃料の増減はしない。という特約がある場合、増額請求はできなくなりますが、減額請求はできることになります。X社側には定期借家契約とし、契約期間中の家賃を減額しない旨の特約を入れることを交渉すべきです」

　「Aさんに対して、建設協力金方式と事業用定期借地権方式の①・②のいずれを勧めますか」

解答例

　「事業用定期借地権方式の②を勧めます」

　「Aさんの意向は、長男Cさんに承継する予定で、甲土地を手放すことは考えておらず、現在の地代収入相当額の確保と、老人ホームへの入居等のために、預貯金を増やしたいとあります」

　「相続税の軽減対策がおこなわれているか確認する必要がありますが、借入金をしてまで、土地活用する必要はないと思います」

　「前払地代方式の定期借地権では、賃料を一括で授受しても、期間に応じた収益計上ができ、契約期間満了時には、確実に土地が更地返還されるため、今回のケースでは、事業用定期借地権方式を勧めます」

2021年2月13日Part2

　「建設協力金方式の特徴、メリット・デメリットについて教えてください。契約内容についてどのようなことを確認し、Aさんにアドバイスしますか」

解答例

　「建設協力金方式の特徴は、入居予定のテナントから建設資金を借り入れて、テナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます。建設協力金は、返済期間中に返済ができるように、入居後の返済計画を立て契約します」

　「メリットはテナントの確保が容易なこと。入居者のノウハウで事業ができること」

　「デメリットはテナント側が、倒産や中途解約した場合、収入の消滅や転用しづらい建物が残ることです」

　「契約内容について確認することは、建設協力金方式の契約では、中途解約の場合に、テナント側は建設協力金の返済の権利を放棄し、オーナー側は、解約後の建設協力金返還が不要になる条項を入れてあるはずですが、今回の契約でも同様の条項が盛り込まれているか確認が必要です」

2021年6月5日Part2

　「Aさんが等価交換方式を選択した場合のメリットについて教えてください」

 解答例

　「新規に事業資金を調達する必要なく、区分所有権を取得することができます」

　「通常、マンションを建築する場合、事業資金を借り入れるなど、建築費を準備しなければなりません。資金を借り入れると、将来の金利上昇リスクや、家賃下落リスク、空室リスクなど様々なリスクが発生しますが、等価交換方式の場合、事業資金を調達する必要がなく、区分所有権を取得できるのでリスクが軽減できます」

　「甲土地をそのまま所有していると、相続発生時に100%の相続税評価となりますが、マンションが建っている土地は貸家建付地となり、自用地価額×（1ー借地権割合×借家権割合）で算出でき、土地にかかる評価額を下げることができます」

2021年6月13日Part2

　「Aさんに対して、建設協力金方式と事業用借地権方式のどちらを勧めますか」

解答例

　「事業用定期借地権方式を勧めます」

　「Aさんの意向は、先祖代々の土地である甲土地を手放すことは考えておらず、納税資金の確保のために、預貯金を増やしたいとあります」

　「相続税の軽減対策がおこなわれているか確認する必要がありますが、借入金をしてまで、土地活用する必要はないと考えます」

　「前払地代方式の定期借地権では、賃料を一括で授受しても期間に応じた収益計上ができ、契約期間満了時には、確実に土地が更地返還されるため、今回のケースでは、事業用定期借地権方式を勧めます」

2022年2月19日Part2

　「等価交換方式の概要とメリット・デメリットについて教えてください」

解答例

　「等価交換方式とは、土地をデベロッパーに譲渡し、代わりに建物を建ててもらい、土地の所有者は、建物の価値に対する土地の価値の分だけ、建物や不動産を所有することができる土地活用の方法です」

　「等価交換のメリットは、土地所有者は、建築費用を出さずに建物を得られることや、建物のための手続きや建設を、ディベロッパーがすべて行ってくれるため、土地の所有者は建物建築に関する費用が不要なだけでなく、手続きに時間を取られることがありません」

　「地上3階以上の、中高層の耐火共同住宅など、条件が合えば、立体買い替えの特例の適用を受けることができるので、譲渡益に係る所得税の課税を繰延べることができます」

　「デメリットは、等価交換ではそれまで所有していた土地も、ディベロッパーと共有することになります」

　「最終的にディベロッパーとの共同所有ということになるため、土地の所有権の一部を手放すことになります」

　「権利関係が複雑化し、運用方針や、メンテナンス費用などで揉めるリスクが高くなります」

2023年2月12日Part2

　「事業用定期借地権と一般定期借地権にはどのような違いがありますか」

解答例

　「事業用定期借地権と一般定期借地権の違いは、借地上の建物用途や契約期間に違いがあります」

　「事業用定期借地権の場合は、建物用途が事業用に限定されますが、一般定期借地権の場合、建物の用途制限はありません」

　「事業用定期借地権の借地期間は、10年以上50年未満ですが、一般定期借地権は最低期間が50年以上となっています」

　「借地契約について、事業用定期借地権の場合は、必ず公正証書で締結しなければいけないこととなっていますが、一般定期借地権は公正証書以外の契約書でも有効です」

　「保証金、権利金、前払地代として受け取った金銭は、所得税および相続税について、どのように扱われますか」

解答例

　「保証金そのものには所得税はかかりませんが、預かった保証金の運用方法によっては、課税関係が発生します」

　「保証金が、不動産所得や事業所得などの、業務にかかる資金として運用されている場合や、預貯金、公社債、貸付信託等の金融資産に運用されている場合は課税はありません」

　「それ以外の場合は、保証金の額に適正な利率をかけた金額を、保証金を返還するまで、各年分の不動産所得の収入金額に算入します」

　「保証金は借地契約終了時には、全額返還しなければならないので、債務控除の対象にはなりますが、保証金の全部が債務控除の対象となるのではなく、一定の計算方法で割り引いた金額しか控除の対象にはなりません」

　「建物や構築物を所有するための、借地権の設定の対価として受け取った権利金は、一般的には不動産所得になります」

　「権利金が土地の時価の50%を超える場合には、譲渡所得として課税されます」

　「ただし、受け取った権利金が、その土地の地代の年額の20倍に相当する金額以下であれば不動産所得となり、地代の年額の20倍を超える場合には、譲渡所得となります」

　「権利金は、借地契約終了時の返還義務は生じないので、債務控除の対象にはならず、相続税の課税対象になります」

　「前払賃料方式で処理する要件を満たした場合は、一時金として課税されず、設定した期間に応じ、不動産所得の各年分の収入金額に算入します」

　「前払地代は返還義務が生じないので、債務控除の対象にはならず、相続税の課税対象になります」

　「X社の提案とY社の提案について、それぞれのメリットや留意点を教えてください」

解答例

　「X社のメリットは、契約期間が40年なので、期間満了時には、長男Cさんのライフプランにあった活用が考えられます」

　「X社の留意点は、借地期間が40年になるため、その間に相続が発生すると、保証金の返還義務が長男Cさんに課されてしまうので注意が必要です」

　「Y社のメリットは、年間地代の50%の70年分（総額2億1,000万円）を前払地代として受け取ることができるため、甲土地を売却せずにまとまった金額を受領できます」

　「前払地代そのものには課税されず、前払地代で建物を取得した場合は、建物部分は減価償却しながら70年間運用できるので、収益性の向上が期待できます」

「Y社の留意点は、契約期間が70年と長期間になるので、Aさん家族やY社の状況が変化すること、自然災害等の発生などが考えられます」

2023年6月18日Part2

　「建設協力金方式の概要について教えてください。また、甲建物の賃貸借契約の解約にあたって、X社に甲土地の更地返還を要求することは可能ですか」

解答例

　「建設協力金方式とは、入居予定のテナントから建設資金を借り入れて、テナントに合った建物を建設し、テナントからの賃料を返済にあてます」

　「建設協力金は、返済期間中に返済ができるように、入居後の返済計画を立て契約します」

　「メリットは、テナントの確保が容易なこと。入居者のノウハウで事業ができることです」

　「土地は自用地から貸家建付地の評価になり、建物に関しては貸家評価となるため、評価額が下がり節税が可能になります」

　「甲土地の更地返還を要求することはできません。建物の所有者はAさんなので、建物を解体する場合の解体費用は、Aさんが負担することになります」

2023年9月30日Part2

• Ⅰ案:甲建物とその敷地部分（600㎡）を6,000万円で購入し、月極駐車場部分（1,200㎡）を借地期間20年の事業用借地権で賃借する。
  月額地代65万円（年額780万円）、敷金300万円
• Ⅱ案:甲土地全体を借地期間20年の事業用借地権で賃借する。甲建物の解体費はX社が負担する。
  月額地代83.3万円（年額1,000万円）、地代総額の30%相当（6,000万円）を前払地代として一括支払、敷金450万円
• Ⅲ案:甲建物とその敷地部分（600㎡）を6,000万円で購入する。また、新規店舗を建設協力金方式により建設（建設費1億2,000万円）してX社が20年間賃借する。
  月額賃料125万円（年額900万円・建設協力金返済後）、敷金750万円

※店舗建設後の固定資産税・都市計画税について、甲土地全体では年額270万円、月極駐車場部分のみでは年額200万円と見込まれ、店舗（建物）は年額100万円と見込まれる。

　「Ⅰ案の場合、一括支払を受ける前払地代の課税関係はどうなりますか」

解答例

　「所得税については、前払地代方式で処理する要件を満たした場合、一時金として課税されず、設定した期間に応じ、不動産所得の各年分の収入金額に算入します」

　「相続税については、前払地代は返還義務が生じないので、債務控除の対象にはならず相続税の課税対象になります」

　「あなたはAさんにⅠ案、Ⅱ案、Ⅲ案のいずれを勧めますか。その理由を将来の相続税、収益性（年間収入）、将来の資産価値などの観点から教えてください」

解答例

　「Ⅰ案を勧めます」

　「将来の相続税についてですが、Ⅰ案とⅡ案の事業用借地権の場合、土地は貸宅地として評価されますが、定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、その宅地の自用地評価額から定期借地権等の価額を控除した金額か、定期借地権等の残存期間に応じた割合で計算した金額を控除した価額のいずれか小さい方の金額となり、借地期間の残存年数が短くなるにつれて減額割合が小さくなっていきます」

　「Ⅲ案の建設協力金方式の場合、相続税の評価額は、土地は貸家建付地として、建物は貸家として控除を受けられます。また、借り入れた建設協力金は負債としてみなされ課税の対象からは外れるので、その金額分の節税が可能になります」

　「Ⅰ案の地代は780万円、固定資産税・都市計画税については月極駐車場部分のみなので年額200万円となり、580万円の収益になります」

　「Ⅱ案の場合、地代1,000万円のうち、30%は前払地代として一括で受け取るので年額の地代は700万円になります。固定資産税・都市計画税については甲土地全体となるので年額270万円となり、年間の収益は430万円になります」

　「Ⅲ案の地代は900万円で、固定資産税・都市計画税については月極駐車場部分の200万円と店舗の100万円を足した300万円になるので、年間の収益は600万円になります」

　「したがって、Ⅲ案が収益は高くなりますが、建物がAさん名義となるため、建物の修繕やメンテナンスにかかる費用の負担も考慮する必要があります」

　「事業用定期借地権の場合、契約期間満了後の土地は更地にして返還されるので、Ⅰ案の場合は月極駐車場部分のみが残り、Ⅱ案では甲土地全体が残ることになります」

　「建設協力金方式では、建物の名義も土地所有者となるため、Ⅲ案の場合は契約満了後に資産が増え、新たにテナントを募集して貸し出したり、売却したりすることもできます」

　「相続税や、将来の資産価値を考えるとⅢ案が条件面では有利ですが、建設協力金方式では、万が一借主側の倒産・撤退による中途解約などが起こった場合、借主希望の仕様に仕上げた建物や内装を新たなテナントに転用することや、業種の制限を受けて後継テナントの誘致が困難になってしまう可能性が考えられます」

　「また、テナントが退去してしまった場合、建物の所有者はAさんなので、入居テナントが決まらない場合でも固定資産税などの税金を納めていく必要があり、契約満了時に建物を取得できる点はメリットですが、活用する予定がないと解体が必要となり、解体費を負担しなければならない可能性もあります」

　「Aさんにどの程度、相続対策が必要なのか、希望する収益はいくらぐらいなのか、建物が必要なのかなど、長男Cさんと一緒に15~20年先の土地の活用法も見据えて、どの案を選択すべきか考える必要があります」

The post 問題解決策と検討のポイント　-24.建設協力金方式- first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

この記事では、代表的な土地活用の5つの手法を、具体的な事例とともにわかりやすく解説し、試験対策や実務で役立つポイントをまとめました

実技試験での得点力アップを目指す方、必見です。

この記事でわかること

• 土地の有効活用5つの代表的手法と特徴
• それぞれの活用事例と導入のメリット・注意点
• FP1級実技試験ではどう出題される？
• FP1級実技試験に向けたおすすめの勉強法

建設協力金方式｜初期費用を抑えて建物を建てる

建設協力金方式は、将来的に建物を借りるテナントなどから建設協力金（保証金）を受け取り、それを建設費用に充てる方式です。

事例：駅前にある土地を有効活用し、ドラッグストアを誘致

• 土地所有者Aさんは、空き地のまま放置していた駅前の土地にドラッグストアチェーンを誘致。
• 建設協力金として5,000万円を受け取り、それを元手に建物を建設。
• 毎月の賃料から返済を行い、将来的に家賃収入で安定収益を確保。

メリットと注意点

• 初期費用が抑えられる
• 土地は貸家建付地、建物は貸家として評価され、評価額が低くなる可能性がある
• 建設協力金は、相続税の計算において債務控除の対象となる場合がある
• 建物はオーナーの所有物となるため、固定資産税はオーナーの負担となる
• 建物の修繕費や将来の建物の解体費用もオーナーの負担となる
• 事業主が撤退した場合、建物の活用方法を検討する必要がある
• テナントの信用力と契約内容がリスク管理の鍵

等価交換方式｜土地を提供し資産価値を得る

等価交換方式は、土地の一部を提供し、その代わりに建物の一部を取得する方式です。

事例：築古アパートを解体し、分譲マンションに

• 土地所有者Bさんは、老朽化したアパートを取り壊し、不動産会社に土地の一部を提供。
• 開発会社が建てた分譲マンションの1階部分（店舗3区画）を取得。
• 家賃収入で毎月の収入を確保しつつ、相続対策にも活用。

メリットと注意点

• 資金負担なしで新築物件を取得可能
• 要件を満たすと「立体買換えの特例」により、譲渡所得税を繰延られる
• 土地は貸家建付地、建物は借家権割合を差し引いて評価され、評価額が低くなる可能性がある
• 部屋数や床面積に応じて分割することができ、遺産分割協議が円滑に進む可能性がある
• 提供した土地の所有権が失われる
• 交換であっても、不動産取得税や登録免許税などが課税される
• 価値の査定や共有部分の管理ルールに注意

定期借地権方式｜安定収入を得ながら土地を守る

定期借地権方式は、土地の所有権を移転せず、一定期間だけ土地を貸し出す仕組みです。

事例：50年間の定期借地で大手ハウスメーカーと契約

• 相続で取得した土地所有者Cさんが、大手住宅メーカーに50年の定期借地。
• 借り入れをせずに土地活用が始められた。
• 地代は月額20万円、更新なしの契約で安定収入を得る。

メリットと注意点

• 一定期間で土地を返還してもらえる
• 長期間安定した地代収入を得られる
• 建物の建築費用が不要
• 宅地の定期借地の場合、相続税の課税時期における残存期間に応じて、土地の評価額が減額される
• 土地が宅地として活用されていると、固定資産税や都市計画税が軽減される
• 維持管理費用・手間が不要
• 存続期間中は土地を返還してもらえない
• 返還時の整地義務や契約条件に注意

土地信託方式｜プロに任せて安定運用

土地信託方式では、土地を信託銀行などに名義移転し、プロに管理・運用を任せる形になります。

事例：高齢の土地所有者が信託で賃貸ビル運営

• 相続を見据えたDさんが信託銀行に土地信託を依頼。
• 信託銀行がテナントビルを開発・運用、収益はDさんに配分。
• 相続開始後は、信託財産としてスムーズに相続対応。

メリットと注意点

• 専門的運用で収益最大化を図れる
• 賃貸型は契約期間終了後、土地だけでなく建てた建築物もセットになって返還される
• ノウハウがなくても土地活用できる
• 建物の建築費用が不要
• 信託受益権を売却できる
• 仲介手数料（信託報酬）が発生する
• 配当金が得られない場合がある
• 損失があった場合は土地所有者が負担する

サブリース方式｜空室リスクを軽減できる

サブリース方式は、不動産業者に一括で賃貸し、転貸によって家賃収入を得る方式です。

事例：地方都市でアパート経営に初挑戦

• Eさんが相続した空き地にアパートを建築。
• 管理の手間を減らすため、地元不動産会社とサブリース契約。
• 空室時でも一定の賃料を得られ、安心して運用できた。

メリットと注意点

• 管理不要で安定収入が得られる
• 土地は賃貸割合が常に100％の貸家建付地として評価され、評価額が低くなる可能性がある
• 一度契約すると、オーナー都合での解約が難しい場合がある
• サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が受けられなくなる可能性がある
• 契約更新時の賃料見直しや途中解約リスクに注意

FP1級実技試験ではどう出題される？

FP1級実技試験（面接形式）では、以下のような観点から問われる可能性があります。

• 各手法の特徴とリスク比較
• 顧客のニーズに合った活用提案
• 所得税・相続税との関連性
• 建設協力金方式と事業用定期借地権方式のどちらを提案するか

つまり、単に用語を覚えるだけでは足りず、実務的な視点から、顧客対応力が求められます。

本気で合格を目指すあなたにおすすめの対策方法

土地活用のような実務テーマは、独学では理解しづらい部分も多く、体系的な学習が効果的です。

FP1級実技試験 模擬面接（オンライン対応）

試験本番と同じような設例・質問内容で、本番さながらの面接練習が可能です。
面接官経験者からのフィードバック付きで、「伝え方」や「論点整理」の力を高められます

模擬面接の詳細はこちら

FP1級実技試験対策講座2025-2026

• 実技試験の出題傾向に沿った解説と問題演習
• 長期サポート型でじっくり実力をつけられる
• 過去問の解説だけでなく、「どう答えるべきか」にフォーカス

対策講座の詳細はこちら

まずは無料で対策の全体像を知りたい方へ

10日間にわたって、FP1級実技試験の合格ポイント・よくある失敗・勉強法を丁寧に解説した無料メールセミナーを配信しています。

FP1級実技試験合格ナビ10日間無料メールセミナーはこちら

◆ まとめ｜土地活用の知識はFP試験でも実務でも武器になる！

土地の有効活用は、資産の最大化・相続対策・安定収入の確保に欠かせないテーマです。
FP1級試験対策としても、実務スキルとしても、「わかる」から「説明できる」へ知識をレベルアップさせましょう！

合格に向けて一歩進みたい方は、以下の3ステップからスタートするのがおすすめです。

今すぐ合格への一歩を踏み出す

1. 無料の10日間セミナーで全体像を把握する 　→ 今すぐ無料登録
2. 専門講座で知識と解答力を身につける 　→ FP1級実技試験対策講座はこちら
3. 模擬面接で本番対応力を鍛える 　→ FP1級実技試験 模擬面接はこちら

The post 【FP1級実技試験対策】土地の有効活用5つの代表手法と具体事例をわかりやすく解説 first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

FP1級実技試験では、「不動産の登記」に関する出題が繰り返し登場します。
特に、対抗力や公信力の違い、登記記録の読み取り方、公図・地積測量図の理解は頻出テーマです。

本記事では、これまで数多くの受験生に届けてきたメールマガジン「FP試験のポイント」の中から、不動産登記に関する重要知識をわかりやすくまとめました。

実技試験での得点力アップを目指す方、必見です。

この記事でわかること

• 不動産登記の「対抗力」と「公信力」の違い
• 借地権が登記されていない場合の注意点
• 公図と地積測量図の違いと活用法
• FP1級実技試験に向けたおすすめの勉強法

不動産登記の基本：対抗力はあるが公信力はない

不動産の登記には対抗力はありますが、公信力はありません。

これはどういうことかというと、

• 「対抗力がある」＝登記しておけば、他人に権利を主張できる
• 「公信力がない」＝登記記録を信じて取引しても、実際の権利関係と違っていた場合、保護されない

つまり、登記簿を見て「この人が所有者なんだな」と思って契約しても、もし本当の所有者が別人だった場合、買った人は守られないということです。

この点は、試験でも引っかけとしてよく出ます。

土地と建物の所有者が違う場合は？

不動産の登記記録では、土地とその上の建物の所有者が異なることがあります。

この場合、土地の登記簿に借地権の登記がなくても、実際には借地権が設定されているケースが存在します。

試験ではこう問われる

借地権の登記がされていない＝借地権が存在しない、と誤認しないように！

公図と地積測量図の違いは？

■ 公図とは？

「公図」は、不動産登記法に基づく正式な地図（地図公法）が備え付けられるまでの仮の図面です。

• 土地のおおまかな位置関係や形状を把握する資料として用いられる
• 地番が表示されているが、必ずしも正確な境界を示しているわけではない

■ 地積測量図とは？

一方、「地積測量図」は一筆の土地の正確な地積を測量した結果を記載した図面です。

• すべての土地に備え付けられているわけではない
• 測量結果が正確に記されているため、土地の面積や境界確認に有効

FP1級実技試験ではどう出題される？

FP1級実技試験（面接形式）では、以下のような観点から問われる可能性があります。

• 顧客から「この土地を購入しても問題ないか？」と相談されたケース
• 「登記情報をもとに、法的リスクをどのように伝えるべきか」
• 借地権が登記されていない物件へのアドバイス方法

つまり、単に用語を覚えるだけでは足りず、実務的な視点から、顧客対応力が求められます。

本気で合格を目指すあなたにおすすめの対策方法

FP1級実技試験 模擬面接（オンライン対応）

試験本番と同じような設例・質問内容で、本番さながらの面接練習が可能です。
面接官経験者からのフィードバック付きで、「伝え方」や「論点整理」の力を高められます

模擬面接の詳細はこちら

FP1級実技試験対策講座2025-2026

• 実技試験の出題傾向に沿った解説と問題演習
• 長期サポート型でじっくり実力をつけられる
• 過去問の解説だけでなく、「どう答えるべきか」にフォーカス

対策講座の詳細はこちら

まずは無料で対策の全体像を知りたい方へ

10日間にわたって、FP1級実技試験の合格ポイント・よくある失敗・勉強法を丁寧に解説した無料メールセミナーを配信しています。

FP1級実技試験合格ナビ10日間無料メールセミナーはこちら

まとめ｜不動産登記の理解が、合否を左右する！

不動産登記は、FP1級実技試験で問われる重要な論点の一つです。
特に「対抗力と公信力の違い」「登記記録の読み方」「借地権の有無」「公図と地積測量図の使い分け」は必ず押さえておきましょう。

合格に向けて一歩進みたい方は、以下の3ステップからスタートするのがおすすめです。

合格への3ステップ

1. 無料の10日間セミナーで全体像を把握する 　→ 今すぐ無料登録
2. 専門講座で知識と解答力を身につける 　→ FP1級実技試験対策講座はこちら
3. 模擬面接で本番対応力を鍛える 　→ FP1級実技試験 模擬面接はこちら

The post 【FP1級実技試験対策】不動産の登記の基礎知識と試験によく出るポイントを解説！ first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

• 不動産登記には対抗力はあるが、公信力がないため、その登記記録の権利関係を信じて取引をした者は、その登記記録の権利関係が真実と異なっていても法的保護を受けることはできません。

• 不動産の登記記録において、土地の所有者とその土地上の建物の所有者が異なる場合は、その土地の登記記録に借地権の設定登記がなくても借地権が設定されている可能性があります。

• 公図とは、不動産登記法に基づく地図が備え付けられるまでの間、これに代えて地図に準ずる図面として登記所に備え付けられているものです。
  公図には土地の地番が表示されていますが、一般には対象とする土地のおおまかな位置関係や形状等を確認するための資料として利用されています。

• 地積測量図とは一筆の土地の地積に関する測量の結果を示した図面であり、すべての土地について登記所に備え付けられているわけではありません。

The post FP試験のポイント　不動産の登記 first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

相続登記の義務化

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することです。

不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿（登記記録）に記録されており、不動産を相続した人は相続登記を申請する必要があります。

相続登記の申請期限は、相続財産に不動産があることを知ったときから３年以内です。

正当な理由なく、この期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられることになります。

相続登記ですが、2024年４月１日以前に発生していた相続にも適用されるので、過去に相続した相続登記未了の不動産も登記義務化の対象となり、正当な理由なく期限内に申請しなければ10万円以下の過料の対象となります。

相続人申告登記の申出

これまで、相続登記せず放置してきた人が多い理由の一つに手続きが煩雑なことががあげられます。

そこで、より簡単に相続登記義務を履行することができるように、「相続人申告登記の申出」の制度が2024年4月から始まりました。

この制度を利用すると、相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、それで相続登記義務を行なったことになります。

ただし、申出をしたとしても不動産の所有権を取得したことにはなりません。

不動産を売却や担保にするためには、正式な相続登記を申請する必要があります。

不動産取得税・所有権移転登記

• 不動産取得税は、有償・無償を問わず、不動産の所有権の取得者に対して、当該不動産所在の都道府県が課税します。なお、相続による取得は対象外です。納税義務者は、取引された不動産の所在する都道府県に納税することになります。

• 不動産取得税の税額は、不動産の評価額（原則として固定資産税課税台帳に登録された固定資産の評価額と同じです。つまり、固定資産税の税額算定に使用される課税標準額が用いられることになります。） に税率を掛けて算定します。税率は4％ですが、現在、土地と住宅については、軽減税率として3％が適用されています。

• 新築住宅の場合、評価額から1,200万円を控除します。ただし、住宅の床面積が50m²（一戸建て以外の住宅で貸家の用に供する場合は40m²）以上240m²以下であることが必要です。

• 所有権移転登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、登録申請日に応じ、前年12月31日またはその年の1月1日における固定資産税台帳登録価格となります。
  なお、不動産に抵当権を設定する場合の登録免許税の課税標準は債券金額となります。

• 不動産の売買の所有権移転登記は、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同で行わなければならず、登録免許税法上、両者が連帯して登録免許税を納付する義務を負います。

• 相続・贈与による不動産の取得に起因して、所有権移転登記を行う場合には、登録免許税は課税されます。

The post FP試験のポイント　相続登記の義務化　不動産取得税・所有権移転登記 first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

FP試験では、改正があった内容は頻出です。まだ施行されてないからといって油断していると足をすくわれます。

そこで、令和5年（2023年）から令和8年にかけて変更される、所在者不明土地の解消に向けたルールについて解説します。

土地・建物に特化した財産管理制度の創設　令和5年（2023年）4月1日施行

財産を管理する人がいない場合、現行制度では、人単位で財産全般を管理する必要があり、土地建物以外の財産も調査・管理しなければならず非効率でした。

また、所有者が判明している場合でも、適切に管理されないことによって周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。

そこで、土地建物の効率的な管理を行うために、所有者が不明だったり、管理が適切にされていない土地建物を対象に、個々の土地建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

所有者不明土地・建物の管理制度

所有者不明土地・建物管理制度とは、調査しても所有者やその所在を知ることができない土地建物について、利害関係者が地方裁判所に申し立てることによって、その土地建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度です。

管理人は、裁判所の許可を得れば、所有者不明土地の売却や取り壊しなどもすることができます。

管理不全状態にある土地・建物の管理制度

管理不全状態にある土地・建物の管理制度とは、所有者が管理せず放置していることで他人の権利が侵害されるおそれがある、土地建物について、利害関係者が地方裁判所に申し立てることによって、その土地建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度です。

管理人が、ひび割れや破損が生じている壁の補修工事や、ゴミの撤去・害虫の駆除などを行うことで、管理不全化した土地建物の適切な管理が可能となります。

いずれの制度も管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士などが選任されます。

不明共有者がいる場合への対応

共有状態にある不動産について、所有者の所在等が不明な場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができず、公共事業や土地の活用に支障が出たり、隣接する土地へ悪影響が出るなど、さまざまな問題が発生します。

そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。

共有制度の見直し　令和5年（2023年）4月1日施行

共有状態にある不動産について、所有者の所在等が不明な場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができず、公共事業や土地の活用に支障が出たり、隣接する土地へ悪影響が出るなど、さまざまな問題が発生します。

そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。

共有制度の見直し　令和5年（2023年）4月1日施行

共有物の利用の円滑化を図る仕組みの整備

共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和され、全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となりました。
所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者の持分の過半数で、共有者の中から使用者を１人に決めることができます。
また、残りの共有者全員の同意を得ることで、例えば、農地を宅地に造成することなどができます。

共有関係解消の円滑化を図る仕組みの整備

所在等が不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となります。

ただし共有者が音信不通の場合、共有名義不動産の売却やその共有者が共有持分を失う行為はできません。

The post FP試験のポイント　土地利用に関連する民法のルールの見直し first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

FP1級試験の勉強を始めても、出題範囲が広すぎて何から手をつけていいのかわからなかったり、せっかく覚えても忘れてしまい心が折れることってありませんか？

このサイトでは、私が実践し得点が倍増した勉強方法についてご紹介します。

今回はE.分野 不動産から不動産譲渡所得の特例の問題です。

不動産譲渡所得の計算問題は、FP1級試験の応用編で過去7回のうち7回出題されています。応用編の不動産の問題は建蔽率と容積率を求める問題と不動産譲渡所得と所得税・住民税を求める問題は必ず出題されます。不動産譲渡所得の問題はいくつかのパターンが決まっているので繰り返し問題を解くことでコツを掴むことができます。

不動産分野の問題はテキストを読んだだけで理解することが難しい場合は、不動産会社のサイトが参考になると思います。

私が参考にしたサイト：三井のリハウス

不動産譲渡所得のポイントは特例を整理して覚えることと取得費と譲渡費用の按分計算を忘れないことなどです。いずれも解き方のステップを作ればうっかりミスは防げるので面倒でも丁寧に計算式を書きましょう。

3,000万円の特別控除の問題は、居住用財産の買換え特例と同時に出題されることが多く、出題回数も過去7回の試験で4回出題されていてます。

不動産譲渡所得の問題　2021年1月24日試験　応用編　《問62》

Aさんが、下記の〈譲渡資産および買換資産に関する資料〉に基づき、自宅を買い 換えた場合、次の1および2に答えなさい。〔計算過程〕を示し、〈答〉は100円未満 を切り捨てて円単位とすること。なお、本問の譲渡所得以外の所得や所得控除等は考 慮しないものとする。

①「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の譲渡所得の金額に係る所得税および復興特別所得税、住民税の合計額はいくらか。

②「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」および「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けた場合の譲渡所得の金額に係る所得税および復興特別所得税、住民税の合計額はいくらか。

〈譲渡資産および買換資産に関する資料〉

・譲渡資産の譲渡価額 : 6,000万円

・譲渡資産の取得費 : 不明

・譲渡費用 : 200万円

・買換資産の取得価額 : 4,500万円

出典：一般社団法人金融財政事情研究会 1級学科試験、1級実技試験（個人資産相談業務）　なお、当サイトの管理人は一般社団法人金融財政事情研究会のファイナンシャル・プランニング技能士センター会員のため許諾申請の必要なく試験問題を利用しています。参考：技能検定試験問題の使用について

不動産譲渡所得の問題　2021年1月24日試験　応用編　《問62解答と解説》

①「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

1. 譲渡所得の計算

60,000,000 円-45,000,000 円=15,000,000 円

15,000,000円-(60,000,000円×5%+2,000,000円)× 15,000,000円 60,000,000円 =13,750,000円

2. 所得税の計算

　13,750,000円×15%=2,062,500円

3. 復興特別所得税の計算

　2,062,500円×2.1%=43,312.5円

4. 所得税＋復興特別所得税

　2,062,500円+43,312.5円=2,105,800円(100 円未満切捨て)

5. 住民税の計算

　13,750,000円×5%=687,500円

6. 所得税・復興特別所得税＋住民税

　2,105,800円+687,500円=①2,793,300(円)

②「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」および「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」

1. 譲渡所得の計算

60,000,000円-(60,000,000円×5%+2,000,000円)−30,000,000円=25,000,000円

2. 所得税の計算

　25,000,000円×10%=2,500,000円

3. 復興特別所得税の計算

　2,500,000円×2.1%=52,500円

4. 所得税＋復興特別所得税

　2,500,000円+52,500円=2,552,500円

5. 住民税の計算

　25,000,000円×4%=1,000,000円

6. 所得税・復興特別所得税＋住民税

　2,552,500円+1,000,000円=② 3,552,500(円)

〈学習のポイント〉

不動産譲渡所得の計算問題は税率を整理すること。特例を居住用と事業用とで整理することです。

譲渡所得の税率

居住用財産の売却で譲渡駅が出た場合の３つの特例

特定事業用資産の買換え特例

応用編の問題を解く場合は計算過程の記載が不要な問題でも必ずノートに体裁を揃えて書くようにしています。

何回も同じような問題を同じような体裁に揃えて記載することで視覚や体で覚えることもでき、計算ミスを防ぐこともできます。それに丁寧に計算過程を書くことで少しでも部分点のアピールになればとも思います。

私が実際に使っていた用紙です。

画像をクリックすると拡大します。　注）間違っている箇所もあります（赤字）

まとめ

不動産譲渡所得の計算問題はテキストを読んだだけではわかりにくい点があります。不動産会社のサイトの中にはイラスト入りで説明があり、わかりやすく解説しているサイトもあるのでテキストだけではわかりにくい場合など参考になると思います。

私が参考にしたサイト：三井のリハウス

FP1級試験では「どっちだったかなぁ」と迷う場面が多々あります。何度も繰り返し問題を解き色々なパターンに対応できるようにしましょう。

最後まで諦めずに実力を発揮できるように頑張りましょう！

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、コメント欄、お問い合わせページ、Twitterにてお知らせください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。この記事が、FP1級技能士試験のご参考になれば幸いです。

The post FP試験問題　不動産譲渡所得の特例の問題を解説します first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

FP試験では、改正があった内容は頻出です。まだ施行されてないからといって油断していると足をすくわれます。

そこで今回は、令和5年（2023年）から令和8年にかけて変更される、所在者不明土地の解消に向けたルールについて解説します。

所在者不明土地とは、次のいずれかの状態となっている土地のことをいいます。

1. 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
2. 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

所有者の所在等が不明な場合には、土地が管理されず放置されることが多いため、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。

また、共有者の一部が所在不明の場合、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができず、土地所有者の探索に時間と費用がかかるため、公共事業や土地の活用に支障が出たり、隣接する土地に悪影響が出るなど、さまざまな問題が発生します。

所有者不明土地の問題を解消するためのルール変更

所在者不明土地が占める割合は九州本島の大きさに匹敵するといわれており、今後も高齢化の進展によりますます深刻化するおそれがあります。

そこで、所有者不明土地の「発生予防」と「土地利用の円滑化」の両面において、令和5年（2023年）4月から、所有者不明土地の問題を解消するためのルール変更が段階的に施行されます。

• 発生予防
  登記がされるようにするための、不動産登記制度の見直し
  土地を手放すための、相続土地国庫帰属制度の創設

• 土地利用の円滑化
  土地利用に関連する民法のルールの見直し

登記がされるようにするため「不動産登記制度」の見直し

相続登記の申請の義務化（令和6年（2024年）4月1日施行）

相続登記とは、亡くなった人が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することです。

不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿に記録されており、不動産を相続した人は相続登記を申請する必要があります。

これまで、相続登記の申請は任意とされており、申請をしなくても不利益を被ることはあまりありませんでした。したがって、相続した土地に価値があまりなく、売却も困難な場合などは、費用や手間がかかるため登記の申請をせず、所在者不明土地が発生する一因となっていました。

そこで、所在者不明土地の発生予防策として、令和6年（2024年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。

相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。

また、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する必要があります。

なお、正当な理由なく、この期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられることになります。

相続登記ですが、2024年4月1日以前に発生していた相続にも適用されるので、過去に相続した相続登記未了の不動産も登記義務化の対象となり、正当な理由なく期限内に申請しなければ10万円以下の過料の対象となります。

相続人申告登記制度の創設（令和6年（2024年）4月1日施行）

これまで、相続登記せず放置してきた人が多い理由の一つに、戸籍謄本などが必要だったり、法定相続分の割合を確定しなければならないなど、手続きが煩雑なことがあげられます。

そこで、より簡単に相続登記ができるように、相続人申告登記制度が令和6年（2024年）4月1日から始まりました。

この制度を利用すると、戸籍謄本などの資料がなくても、相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、相続登記義務を行なったことになります。

ただし、申出をしたとしても不動産の所有権を取得したことにはなりません。

不動産を売却や担保にするためには、正式な相続登記を申請する必要があります。

住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年（2026年）4月1日施行）

これまで、住所等の変更登記の申請は任意とされており、申請をしなくても不利益を被ることはあまりありませんでした。また、転居の都度、その所有不動産の住所等の変更登記をするのは負担になり、所在者不明土地が発生する一因となっています。

そこで、所在者不明土地の発生予防策として、令和8年（2026年）4月1日から、住所等の変更登記の申請が義務化されます。

登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないこととされました。

なお、正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料が科せられることになります。

所有不動産記録証明制度（令和8年（2026年）2月2日施行）

相続登記の義務に伴って、亡くなった人が所有していた不動産については、漏れなく相続登記の申請を行う必要があります。

したがって、相続人は亡くなった人の所有していた不動産を漏れなく把握する必要があります。

しかし、登記記録は不動産ごとに作成されており、全国の不動産の中から亡くなった人がどの不動産を所有しているかを調査する仕組みはありません。

そこで、亡くなった人の不動産がどこに所在するかわからない場合、登記官において、亡くなった人が登記簿上の所有者として記録されている不動産をリスト化し、証明する制度が令和8年（2026年）2月2日に施行されます。

所有不動産記録証明制度を活用すれば、全国的に一括して不動産の調査が可能となり、一部の不動産について相続登記が漏れていたという事態も防ぐことも可能になります。

他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み（令和8年（2026年）4月1日施行）

これまで、住所等の変更登記をせず放置してきた人が多い理由の一つに、手続きが煩雑なことがあげられます。

そこで、住所等の変更登記の手続の簡素化・合理化を図る観点から、登記官が他の公的機関から取得した情報に基づき、職権で住所等の変更登記をする仕組みが、令和8年（2026年）4月1日から導入されます。

住所等の変更登記がされるのは、本人の了解があるときに限られ、個人の場合には、住基ネットからの情報取得に必要な、生年月日などの検索用情報を提供する必要があります。

DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例（令和6年（2024年）4月1日施行）

DV被害等を受けていて不動産登記簿上に住所を公開されたくない場合は、DV防止法、ストーカー規制法、児童虐待防止法上の被害者等を対象に、対象者が載っている登記事項証明書等を登記官が発行する際に、現住所に代わる事項として、委任を受けた弁護士等の事務所や支援団体等の住所、法務局の住所などを記載する制度が設けられました。

土地を手放すため「相続土地国庫帰属制度」の創設

相続土地国庫帰属制度（令和5年（2023年）4月27日施行）

土地を相続した場合に、自分で住んだり売却するなどして、その土地を活用できれば良いのですが、住むには場所が遠方だったり、貸したり売却するのも難しいと、固定資産税などの管理費用の負担が大きくなり、相続した土地を手放したくなることが考えられます。

そこで、所有者不明土地の発生予防の観点から、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする相続土地国庫帰属制度が、令和5年（2023年）4月27日に施行されました。

相続土地国庫帰属制度の対象は、買い手がつかない土地や農地、山林も申請の対象ですが、全ての土地を国に引き渡すことができるわけではなく、通常の管理又は処分をするに当たって過大な費用や労力が必要となる次のような土地については対象外です。

• 建物がある土地。
• 担保権や使用収益権が設定されている土地。
• 他人の利用が予定されている土地。
• 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地。
• 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地。

通常、土地を売却すると売却代金を得られますが、相続土地国庫帰属制度の場合は、申請する際に、1筆の土地当たり1万4000円の審査手数料を納付する必要があります。

審査手数料の他にも、法務局による審査を経て承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することになります。
負担金は、1筆ごとに20万円が基本ですが、一部の市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林などについては、面積に応じて負担金を算定します。

土地利用に関連する民法のルールの見直し

土地・建物に特化した財産管理制度の創設（令和5年（2023年）4月1日施行）

財産を管理する人がいない場合、現行制度では、人単位で財産全般を管理する必要があり、土地・建物以外の財産も調査・管理しなければならず非効率でした。

また、所有者が判明している場合でも、適切に管理されないことによって周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。

そこで、土地・建物の効率的な管理を行うために、所有者が不明な土地・建物や、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

所有者不明土地・建物の管理制度

所有者不明土地・建物管理制度とは、調査しても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係者が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度です。

管理人は、裁判所の許可を得れば、所有者不明土地の売却や取り壊し等もすることができます。

管理不全状態にある土地・建物の管理制度

管理不全状態にある土地・建物の管理制度とは、所有者が土地・建物を管理せずこれを放置していることで他人の権利が侵害されるおそれがある土地・建物について、利害関係者が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができる制度です。

管理人が、ひび割れや破損が生じている壁の補修工事や、ゴミの撤去・害虫の駆除等を行うことで、管理不全化した土地・建物の適切な管理が可能となります。

いずれの制度も管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等が選任されます。

不明共有者がいる場合への対応

共有状態にある不動産について、所有者の所在等が不明な場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができず、公共事業や土地の活用に支障が出たり、隣接する土地へ悪影響が出るなど、さまざまな問題が発生します。

そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。

共有制度の見直し（令和5年（2023年）4月1日施行）

• 共有物の利用の円滑化を図る仕組みの整備
  共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和され、全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となりました。
  所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者の持分の過半数で、共有者の中から使用者を１人に決めること等ができます。（管理行為）
  また、残りの共有者全員の同意を得ることで、例えば、農地を宅地に造成すること等ができます。（変更行為）

• 共有関係解消の円滑化を図る仕組みの整備
  所在等が不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となります。

ただし共有者が音信不通の場合、共有名義不動産の売却やその共有者が共有持分を失う行為はできません。

遺産分割長期未了状態への対応

遺産分割協議は、相続開始後、いつでもすることが可能です。遺産分割協議の期限や遺産分割協議書の期限は、特に設けられていません。相続人間で合意が成立しなければ遺産分割協議は成立しないため、合意が成立するまで、いくらでも時間を掛けることができます。

しかし、相続が発生した後、遺産分割が行われず、不動産の名義変更をしないまま長期間放置されてしまうと、その間に次の相続が発生し、相続関係が複雑になってしまい所在者不明土地が発生する一因となります。

そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を目的とする新たなルールが設けられ、被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分（又は指定相続分（遺言による相続））によって画一的に行うこととされました。

遺産分割に関する新たなルールの導入（令和5年（2023年）4月1日施行）

長期間経過後の遺産分割の見直し

遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、特別受益や寄与分などの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的です。

特別受益とは、亡くなった人が生前に特定の相続人に贈与した財産や援助が、他の相続人と不平等にならないよう相続時に考慮されるものです。たとえば、結婚の際に住宅資金を受け取っていた場合、それが特別受益として扱われることがあります。

寄与分とは、相続人の中で特に亡くなった人の財産形成や維持に貢献した場合、相続財産の取り分が増加することを指します。例えば、長年にわたり親の介護を行ってきた相続人が寄与分を主張することが可能です。

これらの制度は、相続が公正に行われるために非常に重要な役割を果たしますが、遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が更に難しくなるといった問題があります。

そこで、2023年4月1日から施行された改正民法では、相続開始の時から10年を経過した場合、特別受益や寄与分を主張することができないこととされました。

ただし、以下のような例外的な場合には、相続開始から10年経過していても、特別受益や寄与分の主張が可能です。

• 10年経過後でも特別受益や寄与分の規定が不適用とならない場合
• 施行日から5年以内に10年の期限が到来する場合、施行日から5年以内は特別受益や寄与分の主張が可能です。
• 相続開始の時から10年を経過する前に、相続人が家庭裁判所に遺産の分割の請求をしたとき

隣地等の利用・管理の円滑化

相隣関係の見直し（令和5年（2023年）4月1日施行）

隣地から伸びてきた枝の切取りなど、自分の土地での作業を行うために隣地に立ち入る必要があった場合、隣地所有者の承諾がなければ立入りができませんでしたが、民法の改正により、承諾を得られない場合であっても隣地を使用することができるようになりました。

　隣地を使用したい場合は、原則として事前に、その目的、日時、場所及び方法を隣地所有者等に通知しなければなりません。

　ただし、急を要する場合や、隣地所有者等が特定できなかったり、所有者が所在不明など、あらかじめ通知することが困難な場合は、隣地の使用を開始した後に遅滞なく通知することで使用することができます。

ライフラインの設備設置権等の規律の整備

　これまでは、電気・ガス・水道等のライフラインを他の土地に設置する場合などの規定がなかったので、隣地の所有者に設備の設置に応じてもらえない場合や、隣地の所有者が所在不明である場合等には、隣地を使用することが困難でした。

　そこで、ライフラインを確保するための設備設置権や設備使用権が規定され、他の土地に設備を設置しなければならなかったり、他人が所有する設備を使用しなければライフラインを継続的に利用することができないときに限り、必要な範囲内で他の土地に設備を設置したり、他人が所有する設備を使用することが可能となりました。

　ライフライン設備の設置・使用において、隣地使用権との違いは、例外なく事前に、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者や、他の土地を使用している者に通知しなければならないことです。

　他の土地等の所有者が所在不明であっても、事前の通知が必要です。　　

　相手方が不明な場合は公示による意思表示が必要です。

まとめ

FP試験、特に1級の試験では施行日前でも出題されることがあります。

相続土地国庫帰属制度や、ライフラインの設備設置権等は過去の実技試験で出題されていました。

テキストなどに掲載されていない内容も多いと思いますが、試験直前対策として知識をブラッシュアップさせておきましょう。

The post FP試験に出る!?　所有者不明土地の解消に向けた、不動産に関するルールの変更 first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.

2024年6月に実施されたFP1級実技試験では、空き家・不動産の相続に関する設例が多くありました。

出題が多くなっているのは、依然として空き家が社会問題となっていることと、それに伴って空き家に関する改正が多くなっていることが考えられます。

今回は、空き家に関する法改正や特例をまとめてみました。

空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律

空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（空家法）が令和5年12月13日より施行されました。

空家法が定めている内容は、空き家の定義、空き家所有者や市町村の責務、空き家の対応方法や特定空き家の指定手順などです。

今回の法改正により、特定空き家に加えて、管理不全空き家も市区町村からの指導・勧告の対象となりました。

特定空き家

特定空き家とは以下のような状態の空き家です。

• そのまま放置すれば、倒壊など著しく保安上危険な状態にある。
• 著しく衛生上有害となる恐れがある。
• 適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている。
• その他、周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切な空き家。

これまで、放置すれば倒壊などの危険性が高く、近隣に悪影響を及ぼす空き家を特定空家に認定し、指導や勧告、解体などを行うことができるように対策が取り組まれてきました。

管理不全空き家

管理不全空き家とは以下のような状態の空き家です。

• 安全性が疑われる。
• 環境や衛生に悪影響を及ぼしている。
• 地域のコミュニティや不動産価格に悪影響とみなされる。
• 犯罪数が増加する可能性がある。

管理不全空き家とは、このままの状態だと特定空き家に指定されてしまう可能性のある空き家です。

今回の改正では、特定空き家に加えて、放置すれば特定空き家になる可能性のある空き家を、管理不全空き家として認定し、指導・勧告できるようになりました。

勧告に従わない場合は、その空き家に対する固定資産税の住宅用地特例が解除されます。

固定資産の住宅用地特例

固定資産等の住宅用地特例とは、土地が住宅用地に該当していれば、固定資産税が減税となるもので、適用されると、
小規模住宅用地は（住宅やアパート等の敷地で200㎡以下の部分）評価額を6分の1に軽減でき、一般住宅用地は（住宅やアパート等の敷地で200㎡を超える部分）家屋の延床面積の10倍まで評価額を3分の1に軽減できます。

実技試験での質問に対する回答例

相続土地国庫帰属制度

土地を相続した場合に、自分で住んだり売却するなどして、その土地を活用できれば良いのですが、住むには場所が遠方だったり、貸したり売却するのも難しいと、固定資産税などの管理費用の負担が大きくなり、相続した土地を手放したくなることが考えられます。

相続時に土地を手放したいときは、相続放棄や売却の他に、その土地を国に引き渡すことができる、相続土地国庫帰属制度を活用するという方法があります。

相続土地国庫帰属制度とは、相続又は遺贈によって宅地や田畑、森林などの土地の所有権を相続した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に引き渡すことができる、2023年（令和5年）4月27日に開始された制度です。

相続土地国庫帰属制度は、買い手がつかない土地や農地、山林も申請の対象ですが、全ての土地を国に引き渡すことができるわけではなく、次のような土地は引き取りの対象外です。

• 建物がある土地。
• 担保権や使用収益権が設定されている土地。
• 他人の利用が予定されている土地。
• 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地。
• 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地は引き取りの対象外です。

手数料や負担金などの費用がかかる

通常、土地を売却すると売却代金を得られますが、相続土地国庫帰属制度の場合は、申請する際に、1筆の土地当たり1万4000円の審査手数料を納付する必要があります。

審査手数料の他にも、法務局による審査を経て承認されると、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することになります。
負担金は、1筆ごとに20万円が基本ですが、一部の市街地の宅地、農用地区域内の農地、森林などについては、面積に応じて負担金を算定します。

相続時に土地を手放す方法として考えられる各種手続との比較

引用：法務省（相続土地国庫帰属制度について）

実技試験での質問に対する回答例

相続登記の義務化

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。

相続登記とは、被相続人が所有していた不動産の名義を相続人の名義へ変更することです。

不動産の所有者が誰なのかは法務局で管理されている登記簿に記録されており、不動産を相続した人は相続登記を申請する必要があります。

相続登記の申請期限は、相続財産に不動産があることを知ったときから3年以内です。

正当な理由なく、この期限内に登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられることになります。

相続登記ですが、2024年4月1日以前に発生していた相続にも適用されるので、過去に相続した相続登記未了の不動産も登記義務化の対象となり、正当な理由なく期限内に申請しなければ10万円以下の過料の対象となります。

相続人申告登記

これまで、相続登記せず放置してきた人が多い理由の一つに手続きが煩雑なことがあげられます。

そこで、より簡単に相続登記義務を履行することができるように、相続人申告登記制度が2024年4月から始まりました。

この制度を利用すると、相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、それで相続登記義務を行なったことになります。

ただし、申出をしたとしても不動産の所有権を取得したことにはなりません。

不動産を売却や担保にするためには、正式な相続登記を申請する必要があります。

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除とは、相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できる特例です。

2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が3人以上の場合の特別控除は2,000万円です。

控除が受けられる対象の不動産

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物でないこと
• 被相続人の居住用家屋の敷地として使われていたこと
• 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がいないこと
• 被相続人が老人ホーム等に入居する直前において、被相続人以外に居住をしていた者がいないこと

適用するための要件

• 譲渡人が、相続または遺贈により空き家を取得したこと
• 相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、譲渡時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
• 相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、取り壊し後にほかの建物や構築物などを建築していないこと
• 相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下であること（相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく、合算した売却代金が1億円以下であること）
• 売った空き家等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと
• 同一の亡くなった人からの相続または遺贈により取得した空き家等について、空き家特例の適用を受けていないこと
• 空き家等の売却先が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと

実技試験での質問に対する回答例

空き家等活用促進区域

相続した空き家を活用する場合、築年数が長く老朽化が進んでいると建物を建て替える必要があります。

しかし、古い空家を建て替えようと思っても、接道義務や用途制限などの建築基準法の規制がネックになり、要件を満たせない場合は空き家の活用を断念せざるを得ません。

そこで、市町村が重点的に空家等の活用を図るエリアを空き家等活用促進区域として定め、市町村が都道府県と連携し、必要に応じて用途規制や前面道路の幅員規制の合理化ができるようになりました。

接道規制の合理化

建築基準法では、建築物の敷地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと、原則として建替えや改築はできません。

改正後は、安全性や必要性を考慮した敷地特例適用要件に適合する空家は、前面道路が幅員4ｍ未満でも、建替えや改築等が可能になります。

用途規制の合理化

都市計画で定められる用途地域の種類に応じて、建築できる建物の種類に制限があり、用途変更を行う場合には個別に特定行政庁の特例許可を受けることが必要です。

改正後は、市区町村が空き家等活用促進指針に定めた、用途特例適用要件に適合する空き家等についても、特例許可をうけることが可能となり、例えば、空家だった住宅を古民家カフェとして活用することもできます。

学科試験もですが、FP試験では改正ものが多く出題されます。

期限のある制度は、知識をアップデートしておきましょう。

ご質問やご意見、間違っている箇所等ございましたら、お問い合わせページやXにてお知らせください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。皆さんのFP1級技能士試験合格を願っています。

The post FP1級実技試験　空き家・不動産の相続に関する設例のポイント first appeared on FP試験に次の試験で合格する方法.